Единого мнения нет: эксперты придерживаются противоположных точек зрения.
Уходящий год стал неплохим для вторичного рынка. И если раньше велись разговоры о том, что на вторичке царит стагнация, то в этом году ситуация изменилась: спрос оживился, цены показали положительную динамику. По данным "Мир квартир", в среднем стоимость квартиры на вторичном рынке за год выросла почти на 9%. В столице вторичная недвижимость подорожала еще сильнее – на 10% (данные ИНКОМ-Недвижимость).
Тон вторичному рынку, как и всему рынку жилой недвижимости, задавала ипотека. Ставки падали (в этом году ключевая ставка опустилась до минимальных значений – 7,25%), стимулируя покупателей оформлять ипотеку. Повышение ЦБ ключевой ставки (регулятор впервые с 2014 года поднял ключевую ставку в сентябре) также подтолкнуло некоторых оформить кредит по выгодным условиям. В результате количество сделок увеличилось. Кроме этого, люди, опасаясь обвала рубля, стали вновь вкладываться в недвижимость для сохранения капитала, выбирая вторичную недвижимость. Об этом тренде тоже говорили риелторы.
Снижение ипотечных ставок сейчас уже позади. В конце декабря Сбербанка Герман Греф заявил, что российские банки будут вынуждены поднять ипотечные ставки. Как это скажется на вторичке (где доля сделок с ипотекой доходила до 50%), и повлияют ли на нее предстоящие законодательные в долевом строительстве эксперты рассказали редакции Вести.Недвижимость.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов:
Для вторичного рынка макроэкономические факторы (доходы населения, потребительская уверенность, доступность ипотеки) важнее отраслевых. Это связано с тем, что заметный вклад в число сделок вносят купли-продажи квартир, связанные с естественным и миграционным движением населения. Рынок не может упасть ниже определенного числа сделок в год, который определяется демографическими факторами (числом смертей, рождений, заключения браков и оформления разводов).
Наш базовый сценарий в 2019 году предполагает рост цен на уровне инфляции (5% в годовом выражении) и увеличение числа сделок на 12-14%. Драйверами спроса останутся ипотечные кредиты. Даже после их удорожания на 1-1,5% они все равно остаются на комфортных для большинства заемщиков уровнях.
Если прогнозировать негативный сценарий: резкий рост геополитической напряженности, введение серьезных санкций, валютные колебания, то в данном случае очевидно, что доходы населения будут снижаться. И как следствие – уменьшится спрос и упадут цены. Стоимость в таком случае может снизиться минимум на 8-10%, на которые они подросли за последнее время. Число сделок сократится еще сильнее – вплоть до 25-39%. Так как заметную часть вторичного рынка составляют альтернативные сделки, а опыт кризисов 2008 и 2014 годов наглядно показывает о наибольшей уязвимости именно таких сделок в период экономической неопределенности: достаточно одному участнику цепочки передумать, чтобы развалилась вся цепочка.
При этом, влияние динамики цен на новостройки на вторичный рынок не стоит переоценивать. Последние несколько месяцев стоимость квадратного метра в строящихся домах, действительно, растет. Застройщики стараются воспользоваться не сколько благоприятной конъюнктурой, сколько совокупностью информационных поводов. Спрос разгоняется словесными интервенциями, связанными с ожидаемым удорожанием ипотеки ("покупай сейчас, пока не подорожало"), и "отменой ДДУ". При этом рост цен сопровождается высокими показателями продаж. При замедлении спроса застройщики будут вынуждены остановить повышение цен. Исходя из опыта 2015-2016 гг. "в запасе" у первичного рынка остается еще и возможности субсидирования ипотечных ставок с участием государства.
Поэтому сценарий, при котором произойдет кардинального смещения покупателей из сегмента новостроек на вторичку (на фоне резкого повышения цен), представляется маловероятным.
Руководитель департамента аналитики агентства недвижимости "Бон Тон" Елена Чегодаева:
Есть общие тренды, которые определяют развитие и вторичного рынка, и новостроек. Наличие доступных кредитов в первой половине года простимулировало спрос и на строящееся, и на готовое жилье. Другим фактором активизации спроса на вторичном рынке стала непростая ситуация среди застройщиков, поэтому часть потребителей переориентировалась на готовые предложения.
Дальнейшее поведение покупателей следует рассматривать через ситуацию на рынке кредитования. В последнее время мы наблюдаем ужесточение кредитной политики ЦБ РФ – ключевая ставка увеличилась два раза на 0,25%, что привело к удорожанию кредитов. Более того, некоторые банки повысили ставки в ожидании ухудшений макроэкономического характера. Мы ожидаем, что 2019 год уже не продемонстрирует рекордов, наблюдавшихся в 2018 году. Одна из причин этого – колебания ипотечных ставок и небольшое возвращение к прежним условиям. Сейчас ипотека остается привлекательной для заемщиков, и ставки далеки от заградительного уровня. Однако снижение в этом секторе возможно ввиду эластичности спроса.
Аналитики "Avito":
Ситуацию на рынке жилья будет определять совокупность факторов. Во-первых, 14 декабря Центробанк второй раз за год повысил ключевую ставку, которая теперь составляет 7,75% годовых. Как заявил глава Сбербанка Герман Греф, банки будут вынуждены поднимать ипотечные ставки. О соответствующем решении уже объявил один из крупнейших игроков – ВТБ.
Надо понимать, что ключевая ставка не достигнет значения в 17%, как это было в 2014 году, когда по российской экономике ударили санкции и буквально заморозили спрос. Сильное тормозящее воздействие окажет кумулятивный эффект других тенденций в экономике за последние четыре года. Это и рост налогов, и бессменное дорожание ЖКХ, и инфляция. Индексация зарплат не успевает за ростом цен, и в итоге население утрачивает покупательную способность.
Все это приведет, во-первых, к тому, что общий спрос на жилье еще значительнее снизится. Во-вторых, вырастет доля спроса на новостройки (вторичка останется дороже). При этом, хоть ключевая ставка и повышена, банки будут вынуждены придерживать собственные ипотечные ставки, чтобы не потерять клиентов. Так что в большей массе ставки вряд ли превысят психологическую отметку в 10%.
Директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома:
В этом году цены на столичном рынке вторичного жилья увеличились в среднем на 10% до 196,9 тыс рублей кв м. Одна из главных причин роста стоимости вторичного жилья в столице – существенная активизация спроса. Число авансов, внесенных покупателями в каждом из месяцев этого года было больше, чем в аналогичные периоды прошлого года в среднем от 5% до 20%. Спрос подогревали снижающиеся ставки по ипотеке, в результате чего доля сделок с использованием кредита на московской вторичке за год выросла с 34% до рекордных 41,2%.
Одна из главных тенденций – вымывание наиболее дешевых квартир, именно их раскупали в первую очередь. В результате объем предложения сократился почти на 29% до 23,6 тыс лотов. Кроме этого, существенно сократились сроки экспозиции. Сейчас квартиры стоимостью до 5 млн рублей продаются в среднем за 18 дней, жилье стоимостью 5-10 млн рублей находит покупателя чуть больше, чем за месяц. Год назад средние сроки экспозиции во всех этих ценовых категориях были в три раза больше.
Также на вторичке вновь появились консервативные инвесторы (люди, покупающие недвижимость для сохранения накоплений). Если год назад не было зафиксировано ни одной такой сделки, то сентябре доля консервативных инвесторов составила 12%, а сейчас выросла до 20%.
Мы не наблюдаем сейчас предпосылок для значительного падения или, наоборот, роста цен на вторичном рынке – скорее всего, в краткосрочной перспективе (по крайней мере, в первой половине 2019 года) они останутся на том же уровне, что и сейчас. Если же спрогнозировать ситуацию c покупательской активностью в 2019 году, то она будет уступать показателям 2018 года. На это есть комплекс причин, среди которых – повышение ставок по ипотеке при невысокой платежеспособности населения, выросшая за 2018 год стоимость вторичной недвижимости и существенное сокращение как экспозиции в целом, так и предложения наиболее бюджетных объектов.