Кризис 2008 года ударил по большинству европейских рынков недвижимости. Одна из мер, к которым прибегнул ряд стран в попытке поддержать поток инвестиций, — программы «золотой визы», в рамках которых правительства выдавали паспорта и ВНЖ в обмен на покупку объектов недвижимости.
Эксперты Tranio проанализировали динамику развития рынков недвижимости до и после запуска программ в пяти странах Европы: Латвии, Португалии, Испании, на Кипре и в Греции.
Латвия
Латвийская экономика при поддержке МВФ довольно быстро оправилась после кризиса: если в 2009 ВВП Латвии сократился почти на 15 %, то начиная с 2011 года этот показатель стабильно растёт.
Латвия запустила программу «золотой визы» в апреле 2010 года. Низкий порог инвестиций (140 тыс. евро за недвижимость в Риге и 70 тыс. — в регионах) обеспечил ей мгновенную популярность: по информации Управления по делам гражданства и миграции Латвии, в 2011 году «золотые визы» получили почти 1,3 тыс. покупателей недвижимости и членов их семей, в 2012 — 2,2 тыс., в 2013 — 3,1 тыс., а в 2014 — уже почти 5 тыс. Но в сентябре 2014 власти Латвии повысили инвестиционный порог до 250 тыс. евро, и тогда спрос на «золотые визы» резко упал: в 2016 году латвийский ВНЖ получили всего 489 человек. Около 70 % инвесторов, получивший латвийский вид на жительство — граждане из России.
Цены на жильё в Латвии обвалились сразу с наступлением кризиса: по данным Eurostat, с начала 2008 по 2010 годы стоимость квадратного метра упала в два раза. С запуском программы, вплоть до изменения её условий в 2014, цены на недвижимость стремительно росли: к III кварталу 2014 они выросли на 40 %, но упали на 11 % сразу после повышения порога инвестиций в сентябре. Ситуация постепенно стабилизировалась, и ко II кварталу 2017 года квадратный метр в Латвии стоит на 14 % выше, чем в период подъёма в 2014 году.
По данным European Mortgage Federation, таким же образом повлияла программа на число сделок с недвижимостью: если с 2010 года количество продаж постоянно росло, то в 2014 рост прекратился, а в 2015 их число сократилось на 3 %. Официальные данные на 2016 и 2017 годы пока недоступны.
Таким образом, программа «золотой визы» оказала заметное влияние на рынок недвижимости Латвии, в рекордный по количеству выданных ВНЖ 2014 год обеспечив больше 4 % продаж. Но после увеличения порога инвестиций число заявителей стремительно сократилось (в 2016 году их число в 10 раз меньше, чем в 2014), ослабив значение программы для местного рынка.
Португалия
Ещё недавно экономическое положение Португалии оставляло желать лучшего: сокращение ВВП на 4 % в 2012 году и рекордный уровень безработицы в 16,2 % в 2013. С 2014 ситуация начала налаживаться, и уже во II квартале 2017 рост португальского ВВП составил 3 % по сравнению с тем же периодом в 2016 — так быстро экономика Португалии не росла с 2000 года.
В октябре 2012 правительство Португалии объявило о запуске программы выдачи ВНЖ за инвестиции, в том числе за покупку недвижимости стоимостью от 500 тыс. евро — самую популярную опцию среди заявителей (95 % выданных ВНЖ). На третий год программы число инвесторов стало сокращаться, тогда Португалия снизила порог инвестиций для определённых категорий объектов: до 350 тыс. евро для зданий, которые построены больше 30 лет назад или находятся в районах городской регенерации, и до 400 тыс., если недвижимость расположена в малонаселённом районе. Принятая мера подстегнула спрос: число заявителей в 2016 выросло в два раза по сравнению с 2015 годом. Всего за весь срок действия программы до конца июля 2017 было выдано 5 243 ВНЖ, 4 945 из которых — за инвестиции в недвижимость.
Недвижимость в Португалии дешевела с 2010 до середины 2013 года. Спустя полгода после запуска программы «золотой визы» стоимость квадратного метра начала расти: со II квартала 2013 ко II кварталу 2017 цены на недвижимость здесь выросли почти на 20 %, а снижение порога инвестиций только укрепило рост: до нововведения жильё ежеквартально дорожало в среднем на 3 % в годовом исчислении, после — в среднем на 6 %.
По данным Европейского центрального банка, число сделок с жилой недвижимостью в Португалии с 2012 по 2015 выросло больше чем в полтора раза: с 76 тыс. до 127 тыс., а в первой половине 2017-го было продано почти столько же объектов недвижимости, сколько за весь 2012 год.
В целом, рост рынка недвижимости Португалии обусловлен рядом фактором: восстановлением местной экономики, укреплением статуса Лиссабона как одного из европейских центров и стремительным ростом числа туристов. В то же время программа «золотой визы», которая обеспечивает всего 1 % от общего числа сделок с недвижимостью в стране, подогревает интерес иностранных инвесторов к местному рынку.
Испания
Оправившись после кризиса, экономика Испании возвращает утраченные позиции: если в 2009 темпы роста ВВП упали до рекордно низкого уровня в −3,57 %, то с 2012 этот показатель демонстрирует уверенный рост, достигнув 3,2 % в 2016.
Испания запустила программу выдачи ВНЖ за инвестиции в сентябре 2013 года. В 2015 условия были изменены: власти расширили список лиц, которые могут получить ВНЖ вместе с основным заявителем, а срок действия визы продлили с двух до пяти лет. Покупка недвижимости — только одна из опций для инвестиций, которую за три года с начала программы выбрали 2 097 человек (72 % от общего числа заявителей). По информации El Pais, две трети инвесторов в недвижимость — граждане Китая (702) и России (640).
По состоянию на III квартал 2017 года цены на жилую недвижимость Испании на 40 % ниже пикового значения 2007 года: по данным Fotocasa, за 10 лет средняя стоимость квадратного метра опустилась с 2 862 евро/м² до 1 716 евро/м². Согласно статистике Eurostat, цены достигли дна в начале 2014, через несколько месяцев после запуска программы «золотых виз». Но уже во II квартале начали расти: с тех пор средний ежеквартальный рост цен составляет больше 3 % в годовом исчислении.
По данным Национального института статистики Испании, в том же 2014 начало расти число сделок с недвижимостью: с 313 тыс. в 2013 до 405 тыс. в 2016. К концу II квартала 2017 объём продаж уже превысил показатель за весь 2013 год и составил 316 тыс. сделок.
Несмотря на успех испанской программы, следует помнить, что соотношение числа «золотых виз» к общему количеству сделок с недвижимостью здесь незначительно (около 0,1 %). Главными стимулами покупки недвижимости в Испании являются низкие ставки по ипотеке, климат (для тех, кто покупает квартиру или дом для себя) и популярность страны среди туристов (для тех, кто планирует сдавать недвижимость в аренду).
Значительнее влияние программы в Барселоне, на которую приходится почти половина выданных «золотых виз» (43 %). C учётом того, что с 2013 по 2016 годы в Барселоне было заключено почти 42 тыс. сделок с жилой недвижимостью, больше 6 тыс. из которых были оформлены на иностранных инвесторов, охотники на ВНЖ здесь — это примерно 15 % покупателей из-за рубежа.
Кипр
В данный момент экономика Кипра активно восстанавливается: ВВП увеличивается третий год подряд, во II квартале 2017 рост в годовом исчислении составил 3,6 %.
Программа выдачи гражданства за инвестиции была запущена на Кипре в марте 2014 года. По одному из её условий, чтобы получить кипрский паспорт, инвестору достаточно купить объект недвижимости стоимостью не ниже 2 млн евро. Одно из главных преимуществ программы Кипра, по мнению многих инвесторов, — её сроки: заявители получают гражданство уже через несколько месяцев после заключения сделки. По информации Bloomberg, с начала запуска программы до мая 2017 года было выдано больше 2 тысяч «золотых виз», половина из них — гражданам из России.
По данным Eurostat, цены на недвижимость на Кипре во II квартале 2017 на 21 % ниже докризисных значений 2008 года. Падение цен прекратилось в начале 2014 года, и с тех пор стоимость квадратного метра постоянно колеблется.
В год запуска программы «золотой визы» впервые с 2008 года число сделок снова стало расти. Если в 2007 году были закрыты рекордные 21 тыс. сделок с недвижимостью, то в 2013 рынок достиг дна: за год было продано всего 3 767 объектов. В 2016 это число превысило 7 тыс., а за первые четыре месяца 2017 на рынке было заключено уже больше 2,7 тыс. сделок.
Важное отличие кипрской программы — её значимость в масштабах сравнительно небольшого рынка. По официальным данным, с начала 2014 по май 2017 года на Кипре было заключено чуть больше 19 тыс. сделок с недвижимостью, из которых около 27 % — с покупателями из-за рубежа. Даже с учётом того, что на упомянутые Bloomberg 2 тыс. «золотых виз» часть приходится на другие виды инвестиций, предусмотренные программой, её влияние на местный рынок недвижимости остаётся значительным.
Греция
Греция — один из последних европейских рынков, который ещё не начал расти после финансового кризиса 2008 года. Однако спад замедляется: Международный валютный фонд прогнозирует рост греческого ВВП уже в этом году.
Программа ВНЖ за инвестиции стартовала в Греции летом 2013 года. По её условиям вид на жительство может получить инвестор, купивший недвижимость на сумму не менее 250 тыс. евро. по данным Greek Travel Pages, с момента запуска программы до октября 2017 Греция выдала инвесторам 2 014 «золотых виз», из которых 464 было получено в этом году.
По официальным данным, во II квартале 2017 квадратный метр в Греции стоил на 43 % дешевле по отношению к пиковому уровню III квартала 2008. Введение программы не оказало значительного влияния на динамику цен. Сейчас их падение, как минимум, замедляется: по подсчётам Банка Греции, в 2016 году недвижимость в Афинах подешевела на 1,8 % — это на 3,5 процентных пункта меньше, чем годом раньше. Портал Global Property Guide публикует более оптимистичные оценки: с учётом инфляции в 2016 году стоимость квадратного метра в столице выросла на 0,15 %. По прогнозам Trading Economics, с 2016 по 2020 годы цены на недвижимость в целом по стране увеличатся на 22 %.
По информации European Mortgage Federation, количество сделок с жилой недвижимостью в Греции начало сокращаться в 2006 году. В 2014 было зарегистрировано 43,4 тыс. сделок — почти в четыре раза меньше, чем в 2008. Однако в 2015 их число впервые выросло на 25,8 %. Данные на 2016 и 2017 годы пока недоступны.
На данный момент «золотые визы» обеспечивают всего 1 % от общего числа сделок с греческой недвижимостью. Однако постепенное восстановление местного рынка, растущий поток туристов и пока ещё низкие цены привлекут сюда бо́льшее число иностранных инвесторов, планирующих получить европейский ВНЖ, в ближайшие годы.