На рынке жилой недвижимости Московского региона сложилась редкая ситуация: цены на квадратные метры никак не могут нащупать дно. Мнения экспертов относительно перспектив рынка жилья разделились. Оптимисты считают, что ценовой разворот начнется весной. Пессимисты говорят, что «чуда не случится до конца 2017 года».
Новостройки: топтание на месте Цены на столичные новостройки топчутся на месте. Российская экономика продолжает сокращаться, а вслед за этим снижаются реальные доходы населения. Как сообщила руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова, если в январе этого года 1 «квадрат» первичного жилья в зоне от ТТК до МКАД в среднем стоил 199,6 тыс. руб., то по итогам ноября — 198,7 тыс. руб. Однако порог входа на рынок упал до 75 тыс. руб. за метр и 3,3 млн руб. за квартиру. Хотя всего два года назад в столице невозможно было найти новостройку дешевле 140 тыс. руб. за «квадрат», или 5 млн руб. за лот. Предложение бюджетного жилья (эконом- и комфорт-класса) увеличилось за год на 14,5%: с 14 946 лотов до 17 119.
Последний месяц осени не порадовал потенциальных покупателей: новых проектов на рынке новостроек массового сегмента Москвы не появилось. Структура предложения по административным округам почти не изменилась. Четверть лотов расположена в ЮВАО — 25,1%. Далее следуют ЮАО — 17,2% и СВАО — 13,7%. По оценке Est-a-Tet, в пределах ТТК самый низкий средний бюджет покупки отмечен в Нижегородском районе — 8,8 млн руб. Здесь также зафиксирована минимальная средневзвешенная цена предложения — 158,5 тыс. руб. за кв. м. На втором месте расположился район Марьина Роща — 12,1 млн руб. Средневзвешенная цена составляет 173,5 тыс. руб./кв. м. Третье место по уровню среднего бюджета занимает Лефортово. Средний бюджет покупки составляет 12,6 млн руб., а средневзвешенная цена — 185,7 тыс. руб. за кв. м.
Активность застройщиков в комплексах, расположенных за МКАД, привела к снижению средней цены в СЗАО (-3,2%) и ЮВАО (-2,6%). Обратная ситуация произошла в ЮЗАО и ЗАО. В конце ноября в Москве 1 «квадрат» жилья массового сегмента в среднем стоил 148,6 тыс. руб. (-0,2% к октябрю). Многие новостройки продаются с дисконтом от 3–5% до 10–15%. При этом ряд застройщиков, особенно с низкими темпами продаж, готовы обсуждать скидки в индивидуальном порядке.
Доступность жилья растет и благодаря падающим ипотечным ставкам. По данным АИЖК, в начале ноября средняя ставка выдачи ипотеки составила 12,67% против 13,58% в январе. К концу последнего месяца осени кредиты на покупку новостроек по программам с господдержкой подешевели до 11,41%, минимальная ставка снизилась до 10,9%.
«За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от ТТК до МКАД увеличилось примерно в 1,6 раза. В настоящее время на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40–50%», — отметила Калюжнова.
В Подмосковье, где затоваривание рынка стало очевидным еще несколько лет назад, объемы новых проектов сократились с 7,4 млн кв. м в 2014 г. до 5,2 млн в 2015-м и 4,6 млн в 2016 г. Однако из-за снижения платежеспособности покупателей и их оттока в «старую» Москву этого оказалось недостаточно для стабилизации рынка.
В течение третьего квартала «квадрат» жилья в подмосковных квартирах подешевел в среднем еще на 4%, до 81,9 тыс. руб., сообщили в «МИЭЛЬ». При этом самый ходовой товар — жилье комфорт- и экономкласса — снизились в цене на 4,9% и 4,1% соответственно. Сегмент «бизнес» просел сразу на 11,7%. Застройщики вынуждены были корректировать цены для сохранения инвестиционной привлекательности новостроек. По традиции самый дорогой средний «квадрат» зафиксирован в локации до 5 км от МКАД — 98,1 тыс. руб. В пределах 5–10 км от МКАД 1 кв. м стоит 82,1 тыс. руб., в 10–20 км — 68,9 тыс. руб., 20–30 км — в среднем 60,4 тыс. руб.
В следующем году рынок новостроек будут зависеть от успехов российской экономики, размера доходов граждан, кредитной политики ЦБ и мер государства по поддержке ипотеки.
Апартаменты: все ближе к жилью По мнению Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», на рынке апартаментов в уходящем году набрали силу несколько тенденций. Во-первых, объем предложения этого вида квартир сократился на 12,7% с 609,5 тыс. кв. м в январе 2016 года до 532,2 тыс. кв. м в ноябре. Во-вторых, в начале декабря доля апартаментов снизилась до 20% от общего объема предложения новостроек в Москве. Это связано с переводом апартаментов в жилой фонд, который в 2016 году приобрел массовый характер. В-третьих, апартаменты сейчас в основном приобретаются для собственного проживания (67% покупок). При этом 36% покупателей выбрали 2-комнатные лоты. Доля инвестиционного спроса составила лишь 11%.
Популярность апартаментов объясняется просто: они на 20–30% дешевле обычных многоквартирных домов. Ведь застройщики не обязаны обеспечивать их социальной инфраструктурой. Кроме того, компании могут строить апартаменты на земельных участках, на которых жилая застройка запрещена.
Как считает Доброхотова, данный сегмент будет развиваться за счет появления новых высокобюджетных проектов, в немалой степени в связи с редевелопментом зданий в исторических районах Москвы. Одновременно с этим будет и совершенствоваться законодательство, статус апартаментов станет более понятным, что позволит собственникам апартаментов чувствовать себя увереннее.
В 2017 году на данное развитие формата, по мнению эксперта, повлияют два фактора. Во-первых, снижение ставки налогообложения с 2% до 0,5% (апартамент должен находиться в реестре апартаментов, стоить менее 300 млн руб.; иметь площадь менее 300 кв. м; не иметь зарегистрированных юрлиц; не использоваться для предпринимательской деятельности; иметь кадастровую стоимость не менее 100 тыс. руб. за кв. м). Во-вторых, в этом сегменте появился крупный институциональный игрок — АИЖК, который выкупил значительный объем апартаментов под развитие такого направления, как доходные дома.
«Вторичка»: в поисках дна Рынок готового жилья Московского региона несколько кварталов подряд ищет «дна». Но никак не может его найти. С января по начало декабря стоимость 1 «квадрата» на вторичном рынке столицы снизилась с 179 тыс. руб. до 173,5 тыс. по индексу IRN. «По-прежнему 80% объектов на вторичном рынке жилья Москвы — это «виртуальные» квартиры, которые не будут проданы, потому что собственники выставляют их на рынок по слишком высоким ценам — и они готовы отложить реализацию жилплощади, если она не будет куплена», — сообщил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Покупатели не спешат за ипотекой. На сделку решаются в основном люди, которым нужно срочно решить свой квартирный вопрос. Например, после развода.
Бюджет покупки квартиры, по информации «Азбуки Жилья», в ноябре сократился еще на 5%, до 20,9 млн руб. в среднем по рынку Москвы. Сейчас квартиру экономкласса можно было купить в среднем за 7,8 млн руб., комфорт-класса — 17,6 млн руб., бизнес-класса — 50,7 млн руб.
По данным ИАЦ «Пересвет-Инвест», готовую «однушку» можно купить в столице в среднем за 6,84 млн руб. Самые недорогие однокомнатные квартиры продаются в районах ЮВАО (средняя стоимость 6 млн руб.) и ВАО (6,13 млн). В Зеленоградском округе средний ценник еще ниже — 4,64 млн руб.
В конце года из-за падения цен многие собственники московских квартир решили сделать «новогоднюю паузу». Кроме того, снимались с продажи инвестиционные квартиры, когда владелец понимал, что прибыль от сделки приближается к нулю или даже уходит в минус. По итогам ноября объем предложения сократился на 1% к октябрю и на 7,5% — по сравнению с прошлым годом, подсчитали в «Инкоме». В условиях общего сдержанного платежеспособного спроса уменьшение объема предложения закономерно.
В отличие от Москвы в Подмосковье замечен небольшой ажиотаж. По данным КР «Мегаполис-Сервис», в ноябре общее число лотов увеличилось почти на 8%. Впервые с июля на вторичном рынке подмосковной недвижимости вновь проявилась тенденция к затовариванию.
Отметим, что сейчас рынок готового жилья находится в руках покупателей. Они активно торгуются и в Москве, и в Подмосковье. По данным «Инкома», 86% квартир на вторичном рынке столицы в ноябре были проданы с дисконтом (83% месяцем ранее), средний размер скидки равнялся 8,5% (8,6% в октябре). В Московской области, по данным КР «Мегаполис-Сервис», средний уровень дисконта по итогам ноября остановился на отметке 10%.
По мнению экспертов, ожидать в 2017 году ценового разворота на вторичном рынке столицы и области не стоит. Цены на жилье, как и в уходящем году, будут медленно сползать вниз. Помимо падения доходов граждан на «вторичку» «давит» растущий объем предложения на рынке новостроек. В Подмосковье готовое жилье будет дешеветь как минимум до весны: первые два месяца года для вторичного рынка традиционно провальные.