В этом материале мы подробно рассмотрим расходы покупателя элитной недвижимости в Италии на всех этапах – от регистрации предложения о покупке до оплаты коммунальных услуг и ежегодных налогов. Все расчеты приводятся на примере реальной сделки с виллой в Лигурии.
Материал подготовлен совместно с компанией Grand Milano Studio
Для ознакомительной поездки в Италию на просмотр объектов недвижимости понадобится несколько дней. Теоретически можно изучать различные варианты и две-три недели, но на практике итальянские агентства еще до приезда клиента в страну согласовывают с ним небольшой список потенциально подходящих предложений, что позволяет сократить время поиска.
Во время первого визита вы потратите еще один день на открытие налогового кода, счета в банке и написание предложения о покупке. После этого покупатель может возвращаться домой.
I. Покупка виллы в Италии Дано: Семья из Москвы покупает меблированную виллу на вторичном рынке недвижимости. Площадь объекта – 300 кв. м. В доме – 5 спален. На участке – бассейн. В собственность также входит гостевой дом с 2 спальнями. Расположение – регион Лигурия, до моря – 1 км. Сделку проводит итальянское агентство недвижимости.
Расходы:
Цена виллы: €3 000 000
В итальянской Лигурии €3-4 млн – это типичная цена для элитного особняка с 4-5 спальнями, расположенного недалеко от пляжа и с видами на море.
Ольга Акилова, директор Grand Milano Studio: «В этом конкретном случае продавец запрашивал €3,5 млн, но нам удалось договориться о скидке. В Италии всегда можно торговаться. Но не стоит думать, что каждый собственник сходу готов сбросить полмиллиона.
Да, местный рынок недвижимости сейчас в стагнации. Но это не значит, что владельцы будут отдавать свои объекты за бесценок. У многих в собственности – несколько квартир и вилл, в горах, на море, в городах… В Италии всегда было популярно вкладываться в недвижимость. При этом рынок не перенасыщен, здесь не строили так много, как, например, в Испании. Поэтому если у собственника нет срочной необходимости в деньгах, он не будет сильно сбрасывать цену, скорее, сдаст в аренду, пока не найдется желающий купить недвижимость.
Если же появляется покупатель с серьезными намерениями, можно вести переговоры о цене. Мы всегда торгуемся в пользу клиентов. Но нельзя сказать, что есть некая типичная для рынка скидка, каждый случай – индивидуален».
Регистрация предложения: €1 800
В Италии после того как покупатель определился с объектом он составляет письменное предложение о покупке, в котором обычно прописано, что залог будет переведен в течение семи дней. Затем нотариус начинает проверять недвижимость на чистоту. После чего покупатель может перечислять залог – обычно 10% от цены объекта – на счет продавца.
Залог – это показатель серьезности намерений. Если покупатель передумает, он потеряет залог, если же откажется продавец – он будет обязан заплатить его в двойном размере.
Ольга Акилова: «Если мы смогли сторговать скидку в 20%, то и залог лучше заплатить 20%, потому что если придет другой покупатель и предложит владельцу изначально запрашиваемую сумму, он вернет вам двойной залог и подпишет новое предложение. И при этом выиграет 10% от вашей цены. Поэтому даже на этом этапе вам потребуется помощь специалиста, чтобы решить, какой залог лучше предложить.
Отнеситесь серьезно к написанию предложения, пусть будут учтены все ваши пожелания. Агентство не отвечает за ваши договоренности с владельцем и за соблюдение их обеими сторонами. Гарантом для вас и для владельца является залог.
Агентство отвечает за регистрацию вашего предложения в налоговой инспекции. Право на регистрацию предложений и предварительных договоров имеют только лицензированные специалисты. Поэтому будьте осторожны в этом вопросе, потому что продажей недвижимости в Италии занимаются все, кому не лень, не имея на это ни прав, ни страховки».
При регистрации предложения в налоговой инспекции покупатель заплатит: €200 – сбор за регистрацию, €35 – за марки на каждую из копий (их обычно три, итого €105). Также на этом этапе платится налог – 0,5% от суммы залога, т.е. в нашем случае €1500. Эти 0,5% будут засчитаны во время оформления нотариального акта. Итого, регистрация предложения обойдется в €1805.
Обратите внимание: далее можно подписать у нотариуса предварительный договор. Но этот этап не является обязательным. Если нотариальный акт будет назначен в ближайшее время и нет специальных условий, которые надо прописать в предварительном договоре, этот этап можно пропустить. Если вы решите его делать, то регистрация обойдется примерно в €6000-7000 с учетом налогов и услуг переводчика. В сделке, которую мы рассматриваем, предварительный договор не заключался.
Нотариальный акт с учетом налогов - €50 000
Стоимость нотариального акта складывается из налога на покупку недвижимости и гонорара нотариуса. В Италии покупатель перечисляет всю сумму нотариусу, а он в свою очередь рассчитывает и оплачивает налог.
Налог на покупку вторичной недвижимости в Италии составляет 9% от кадастровой стоимости объекта, а она намного ниже рыночной. Для вышеописанной виллы за €3 000 000 кадастровая цена составила €500 000. То есть из общей суммы около €45 000 уйдет на налог, оставшиеся €5000 – на оплату работы нотариуса.
Ольга Акилова: «Для Италии это типичная практика, что кадастровая стоимость объекта в разы ниже его рыночной цены. А при покупке на вторичном рынке в нотариальном акте можно прописать, что покупатели изъявили желание посчитать налог не по рыночной, а по кадастровой стоимости. Закон дает вам право выбора. Понятное дело, никто не выбирает платить налог от рыночной цены. В моей практике такого не было».
Покупатель может снизить налог с 9% до 2%.
Снизить налог можно в том случае, если покупатель обязуется прописаться на вилле в течение 18 месяцев и не продавать этот объект в ближайшие 5 лет. Если же вилла будет продана, в течение года надо будет купить другую недвижимость.
Обратите внимание: все вышесказанное относится только ко вторичной недвижимости. Если вы покупаете новостройку в Италии, то заплатите 10% НДС от реальной стоимости объекта или 4% НДС, если будете делать вид на жительство и прописываться в вашей недвижимости.
Услуги риэлтора - €110 000
Комиссию итальянские агентства получают со стороны продавца и со стороны покупателя. Средняя комиссия по Италии 3-5% + 22% НДС. Условия работы с риэлтором обсуждаются в каждом конкретном случае.
Ольга Акилова: «Если агентство торгуется с продавцом в вашу пользу, то, сами понимаете, оно уменьшает свою комиссию с двух сторон, поэтому есть смысл договориться так, чтобы выгодно было и вам, и агентству»
Итого: Всего покупатель заплатил за виллу €3 161 800. Таким образом, дополнительные расходы составили 5,3% от рыночной цены объекта.
II. Содержание виллы в Италии Дано: Собственники постоянно на вилле не живут. Приезжают сюда во время отпуска, на праздники, всего проводят в Италии несколько месяцев в году. В оставшееся время недвижимость пустует, в аренду не сдается.
Расходы:
Налоги: €6000-8000 в год
Все собственники недвижимости в Италии, в том числе иностранцы, платят ежегодные сборы – налог на вывоз мусора и налог на недвижимость. За такую виллу первый сбор составит около €500, второй - €5500-7500. Размер налога на недвижимость высчитывается по сложным формулам и зависит от региона, площади объекта, кадастровой стоимости и других характеристик. Точную сумму налога рассчитает бухгалтер.
Ольга Акилова: «В некоторых муниципалитетах Италии собственникам на почту присылают счета по налогам на недвижимости. Но не везде. Часто люди сами обращаются к бухгалтеру для расчета. Обычно у всех, кто купил недвижимость, есть счет в Италии и интернет-банкинг, с помощью которого они проводят платежи».
Плата бухгалтеру: €100-150
Типичная цена услуг бухгалтера за расчет ежегодного налога на виллу составляет - €100-150.
Плата в кондоминиум: €0
Если вы покупаете отдельностящую виллу, которая не входит в урбанизацию, то кондоминимальных расходов на содержание общей территории у вас не будет.
Коммунальные услуги: €10 000 – 15 000
За отопление, свет, воду, содержание бассейна, уход за садом в подобной вилле набежит €10 000 – 15 000 в год. Итоговая цена зависит от того, как вы используете ресурсы, какие договоренности с садовником и уборщиком, сколько времени вы проводите на вилле. Указанная сумма является средней для объектов такого класса.
Ольга Акилова: «Для оплаты счетов собственнику нет необходимости приезжать в Италию, они автоматически списываются с его счета в банке. Бухгалтера здесь нанимать не нужно».
Итого: Ежегодные расходы на содержание вышеописанной виллы в Италии €16 000 – 23 000. При желании вернуть эту сумму можно с помощью сдачи объекта туристам, но на практике русскоязычные владельцы элитной недвижимость заработком на аренде не занимаются, используют виллы для личного пользования.