Пентхаусы, двухуровневые квартиры, квартиры с каминами, патио, отдельным входом с улицы или террасами – эти нестандартные форматы традиционно ассоциируются с дорогим жильем премиум- и элитного классов. Однако в последние годы подобные эксклюзивные предложения стали все чаще появляться и в новостройках категории «бизнес». По оценке аналитиков «Метриум», более чем в четверти жилых комплексов данного сегмента представлены необычные форматы, а среди «свежих» проектов 2018 года доля достигает половины.
Эксклюзивные форматы квартир в бизнес-классе – это крайне узкий сегмент, который занимает сотые доли процента от общего объема предложения в данном классе. При этом даже при столь ограниченном количестве в этой категории можно выделить свои закономерности. Стоит также отметить, что далеко не во всех новостройках с необычными квартирами данный формат лотов сегодня представлен в открытой продаже. В силу своей уникальности, такие объекты либо продаются одними из первых, либо придерживаются девелоперами в резерве и поступают в реализацию на финальной стадии строительства.
Как показало исследование аналитиков «Метриум», наиболее распространенный уникальный элемент – это террасы. От обычных балконов они отличаются тем, что по сути представляют собой небольшие участки под открытым небом, на которых можно разместить шезлонги и компактный бассейн, оборудовать зону барбекю или лаунж-пространство. При этом зачастую террасы располагаются на достаточно большой высоте, за счет чего с них открываются панорамные виды на город. В новостройках бизнес-класса, реализуемых на первичном рынке Москвы, квартиры с террасами запроектированы в 20 жилых комплексах.
Среди проектов, в которых на текущий момент есть возможность приобретения квартир с террасами, стоит отметить новую очередь ЖК «Ривер Парк», позиционируемую в бизнес-классе. Стоимость квартир с террасой здесь начинается от 27,53 млн рублей за лот площадью 110,8 кв. м. Преимуществом этих вариантов квартир в данном проекте является то, что террасы выходят на реку, обеспечивая своим владельцам потрясающие виды. Кроме того, квартиры с террасами имеют увеличенную высоту потолка – 3,3 метра. Также квартиры бизнес-класса с террасами сегодня можно приобрести еще в 13 жилых комплексах. Цены начинаются от 17,5 млн рублей (ЖК «Ленинградка 58»). А максимум составляет 83 млн рублей (ЖК «Достояние»).
Второй по популярности среди девелоперов бизнес-класса нестандартный формат – это пентхаусы. При этом каждый застройщик по-разному определяет критерии этого типа эксклюзивной недвижимости: где-то пентхаусом называется обычная квартира на последнем этаже, но с чуть более высокими потолками и панорамным остеклением, в других проектах к этому перечню добавляются террасы, в следующих – второй уровень или камин.
Пентхаусы заявлены в 12 новостройках бизнес-класса, а в продаже такие квартиры представлены в 7 жилых комплексах. Цены начинаются от 18,2 млн рублей. За эту сумму можно приобрести компактную квартиру площадью 69,7 кв. м на последнем этаже одного из корпусов ЖК «Квартал 38А». Особенностью лота являются высокие потолки, позволяющие оборудовать антресольный этаж, а также второй свет. Увеличена высота потолков и в пентхаусах в ЖК «Ривер Парк» – до 3,8 метров. За 28,52 млн рублей в этом проекте предлагается пентхаус площадью 109,7 кв. м с террасой и видами на Москву-реку. Самый дорогой пентхаус бизнес-класса предлагается в ЖК «Достояние» – 83 млн руб.
Пентхаусам несколько уступают двухуровневые квартиры – такие лоты запроектированы в девяти новостройках. А если добавить в эту категорию трехуровневые объекты, то количество жилых комплексов дойдет до десяти. Стоит отметить, что частично пентхаусы и многоуровневые квартиры пересекаются. В частности, в ЖК «Квартал 38А» и «Виноградный» нестандартные форматы сочетают оба элемента. Кроме этих двух новостроек, в продаже подобные объекты представлены в ЖК «ЗИЛАРТ». Причем в данном проекте многоуровневые лоты имеют еще одну уникальную характеристику, не встречающуюся более ни в одном жилом комплексе бизнес-класса: это трехуровневые квартиры в форм-факторе таунхаусов. Цены на них начинаются от 42,7 млн рублей.
Среди прочих нестандартных вариантов в новостройках бизнес-класса также можно встретить гораздо более редкие форматы, представленные буквально одним-двумя проектами: квартиры с настоящими дровяными каминами, приватными участками-патио или отдельным входом с улицы. К примеру, в жилом комплексе ILOVE проектом предусмотрены ситихаусы - двухуровневые квартиры с отдельным входом и небольшим участком. Впрочем, в продаже данные лоты пока не представлены. В других проектах экспонируются квартиры с каминами (от 16,5 млн рублей, ЖК «Береговой»), а также с отдельным входом. В частности, в жилом комплексе Big Time реализуются две уникальные квартиры, будущие жильцы которых получат возможность не пользоваться общими входными группами, а попадать домой непосредственно с благоустроенной дворовой территории. Такая же опция предусмотрена в ЖК «Виноградный» (от 44,8 млн рублей) и в таунхаусах ЖК «ЗИЛАРТ».
ЖК с необычными форматами квартир[1]
Название ЖК
Особенность
РВЭ
Min стоимость (млн руб.)
Min площадь (кв. м)
Big Time
Отдельный вход
4 кв. 2020
16,34
81
Ленинградка 58
Террасы
1 кв. 2021
17,5
87
Береговой
Террасы, камины
1 кв. 2020
16,5
69,4
Квартал 38А
Двухуровневые пентхаусы
1 кв. 2019
18,19
69,7
Крылья
Террасы
4 кв. 2021
25,15
68
Символ
Террасы
4 кв. 2019
26
110
Ривер Парк
Террасы, пентхаусы с террасами
1 кв. 2021
27,53
110,8
Тимирязев парк
Двухуровневый пентхаус с террасой
Получено
32,61
108,7
Aquatoria
Террасы
3 кв. 2022
33,9
176
LIFE-Ботанический сад
Пентхаусы с террасами
3 кв. 2019
38,5
130,48
Новоясеневский
Террасы
Получено
42,34
169,16
ЗИЛАРТ
Трехуровневые таунхаусы
Получено
42,73
221,84
Вавилова 4
Пентхаусы с террасами
1 кв. 2019
47,82
105,56
ONYX Deluxe
Террасы
4 кв. 2019
50
163
Виноградный
Террасы, двухуровневые пентхаусы, отдельный вход
Получено
50,76
177
Vander Park
Пентхаус с террасой
4 кв. 2018
52,66
177,5
Достояние
Пентхаус с террасой
3 кв. 2019
82
235
Источник: «Метриум»
«Необычные форматы квартир в бизнес-классе начали появляться в ответ на усиливающуюся конкуренцию в этом сегменте, – говорит Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group (девелопер ЖК BigTime). – Несмотря на то, что в каждом проекте количество таких лотов сильно ограничено, они являются мощным маркетинговым инструментом, позволяющим выделиться на фоне остальных – «стандартных» – новостроек. При этом в конечном счете в выигрыше оказываются покупатели, которые получают более широкую ассортиментную линейку, возможность приобрести эксклюзивное жилье с более высоким уровнем комфорта».
«Уникальные квартиры в последние годы все чаще встречаются не только в премиальных и элитных новостройках, но и в более доступных жилых комплексах, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом в массовом сегменте нестандартные форматы – это пока еще скорее исключение. Тогда как в бизнес-классе этот тренд выражен гораздо ярче. По нашим оценкам, необычные квартиры запроектированы в 9 из 20 жилых комплексов, вышедших на рынок в 2018 году. За счет такого большого количества доля проектов с эксклюзивными форматами в этом сегменте выросла почти до 28%. Впрочем, в открытой продаже объектов несколько меньше – 18 новостроек, что составляет чуть менее 20% от общего числа жилых комплексов бизнес-класса».