Банк «Санкт-Петербург» был одним из первых, кто запустил работу с новой формой расчетов в 2018 году. Сегодня совместно с партнером банка, застройщиком ГК «Строительный трест», мы проводим сделки с эскроу-счетами как с участием кредитных средств различных банков, так и без ипотеки.
Немаловажно уметь разобраться в продукте и дать исчерпывающие ответы на вопросы клиента, ведь эскроу-счета — тема на слуху, но далеко не все в ней разбираются. Попробуем пролить свет на основные моменты, которые однозначно нужно знать и понимать:
1. Счет эскроу — это специальный счет, который открывается на имя дольщика в банке, для расчетов по договору долевого участия.
2. Дольщик открывает счет эскроу в банке, вносит на него денежные средства (стоимость приобретаемого объекта). Данные денежные средства блокируются банком на период строительства объекта недвижимости. По окончании строительства, при представлении застройщиком в банк документов, которые свидетельствуют о вводе строящегося объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на один объект долевого строительства, который входит в состав объекта недвижимости (то есть квартиру или машино-место), банк перечислит денежные средства, размещенные на счете эскроу, застройщику.
3. Открыть счет эскроу можно не в любом банке, а только в том, который соответствует утвержденным критериям «финансовой устойчивости». Информация о банке, в котором дольщик должен открыть счет эскроу, указывается застройщиком в договоре долевого участия.
4. Все дольщики в рамках одного строящегося объекта недвижимости (например, многоквартирного дома) должны открыть счета эскроу в одном и том же уполномоченном банке (то есть применима логика «все яйца в одну корзину»).
Счет эскроу имеет ряд преимуществ по сравнению с иными формами расчетов:
– защищен системой страхования вкладов (при отзыве лицензии у банка, в котором у дольщика размещены денежные средства на счете эскроу, Агентство по страхованию вкладов возместит дольщику 100% остатка на счете, но не более 10 млн рублей);
– защищен от ареста, взыскания, принятия обеспечительных мер;
– ни дольщик, ни застройщик не могут распоряжаться денежными средствами, которые размещены на счете эскроу в момент строительства (если на это нет законных оснований);
– обеспечивает исполнение застройщиком обязательств по договору долевого участия (дольщик гарантированно получает либо построенный объект недвижимости, либо, в случае недостройки объекта, денежные средства, внесенные им на счет эскроу);
– по счету эскроу возможна уступка прав (например, в случае, если заключается договор уступки прав требований по договору долевого участия);
– по счету эскроу возможно поэтапное внесение денежных средств (в случае, если договором долевого участия установлена рассрочка по оплате);
– отсутствуют комиссии за операции, связанные с открытием и сопровождением счета эскроу.
Как открыть эскроу-счет
В самом простом изображении последовательность действий дольщика при открытии счета эскроу выглядит следующим образом:
– дольщик обращается к застройщику для подписания договора долевого участия;
– дольщик обращается в выбранный застройщиком банк для открытия счета эскроу;
– осуществляется регистрация договора долевого участия в Росреестре;
– дольщик предоставляет в банк зарегистрированный договор долевого участия, зачисляет денежные средства на счет эскроу.
Схема усложняется при наличии у дольщика ипотечного кредита банка, отличного от банка, в котором дольщик открывает счет эскроу (подробнее в материале «Топ-10 вопросов об изменении отраслевого законодательства в 2019 году»).
Ошибки, которые срывают сделки
Сегодня свыше 90% заявок в банк поступает через партнерский канал, дистанционно, при этом 50% сделок в банке проходит с участием риелторов. К сожалению, мы очень часто сталкиваемся с ошибками как при подаче заявки, так и при выходе на сделку. Зачастую сделки срываются из-за несоблюдения элементарных нюансов. Например, достаточно распространенная ошибка: риелтор не выяснил у клиента всю финансовую картину до подачи заявки; оказалось, что клиент закредитован и на нужную сумму не проходит. Этого можно избежать при правильном подходе, рассчитав платежеспособность, при необходимости привлечь созаемщика или заранее закрыть ненужные, старые кредитные карты, либо сообщив сотруднику банка о намерении закрыть тот или иной кредит. Важно уделять внимание и стоимостям в сделке, очень часто мы сталкиваемся с пересмотрами кредитных заявок, так как квартира оказалась дороже на 50–100 тыс., либо сумма кредита была запрошена «впритык», но из-за возникновения дополнительных расходов собственных средств не хватило. Не стоит также жениться/выходить замуж накануне сделки (Да-да! Бывает и такое!), менять паспорт и прописку. Лучше перенести эти приятные события на период после проведения сделки.
Эти базовые правила позволят избежать возможных проблем с одобрением и выходом на сделку, сэкономят время и дадут клиенту однозначно понять, что он в руках профессионалов.