Рассказываем о восьми случаях, когда сделка с недвижимостью без участия юристов может обернуться большими проблемами
Сделки с недвижимостью считаются наиболее сложными и рискованными. Чтобы сохранить время, деньги и нервы, люди нередко обращаются к жилищным юристам. Одним достаточно разовой консультации, другие полностью доверяют специалистам решение наиболее важных и трудоемких вопросов. В некоторых случаях при сделках с недвижимостью, участие юриста — обязательно.
Вопросы недвижимости пересекаются с разными отраслями права, а потому помощь юриста может потребоваться в разных ситуациях. Например, при покупке квартиры за рубежом, оформлении наследства или при решении судебных споров в сфере жилищного права. Мы рассмотрели восемь ситуаций, когда обойтись без помощи квалифицированного специалиста особенно тяжело.
Прослушать новость
1. Дополнительные жильцы
Помощь юриста потребуется при покупке жилья. «Самые распространенные мошеннические схемы на «вторичке» — инсценировка невменяемости и подделка документов (правоустанавливающих или удостоверений)», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова.
Юрист проверит подлинность документов и проведет оценку юридической чистоты вторичного жилья. В частности, он определит, не зарегистрированы ли в квартире дополнительные жильцы. Например, отказавшиеся от своей доли в приватизируемом жилье. Если были нарушены права прописанных в квартире на момент приватизации лиц, договор купли-продажи могут признать недействительным, говорит управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
«Факт перехода права собственности от продавца к покупателю не лишает таких лиц права проживать и быть зарегистрированными в жилище, от приватизации которого они добровольно отказались. Задача юриста — проверить наличие таких граждан и решить вопрос с принудительным снятием их с регистрационного учета до совершения сделки», — объясняет член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго.
Кроме того, провести процедуру восстановления прописки могут люди, ранее отбывавшие наказание в виде лишения свободы. После вынесения приговора их снимают с учета по месту жительства и ставят на учет по месту нахождения исправительного учреждения, добавляет Евгений Корчаго.
2. Сделки с участием детей
К высокорисковым относятся сделки с недвижимостью, в истории которой фигурируют дети, снятые с регистрационного учета до наступления совершеннолетия, считает Оксана Иванова. Это же касается покупки квартиры, одним из собственников которой является ребенок. Такие сделки относятся к разряду оспариваемых. Для их проведения необходимо согласие законных представителей — родителей, органов опеки и попечительства, что и является гарантией соблюдения прав несовершеннолетних, объясняет руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов.
Покупая жилплощадь, приобретенную с использованием средств материнского капитала, будущий собственник также рискует остаться без денег и крыши над головой. «Если квартира была куплена с помощью материнского капитала, а доля ребенку так и не была выделена, это может привести к признанию сделки недействительной», — рассказывает Денис Фролов. Юрист по недвижимости проверит историю объекта, изучит все необходимые документы по нему и подготовит комплект бумаг для оформления сделки купли-продажи.
3. Оформление наследства
Проблемами может обернуться совершение сделки в отношении квартиры, полученной по наследству. Речь идет о нарушении прав наследников, объясняет Денис Фролов. Новые собственники часто стремятся как можно скорее продать полученное имущество. Однако потенциальным покупателям следует отнестись к проведению таких сделок с особой осторожностью.
После приобретения квартиры можно столкнуться с имущественными претензиями родственников продавца, законные права которых были нарушены при выделении наследства. «Другие наследники, не успевшие в шестимесячный срок включиться в процедуру у нотариуса, могут восстановить нарушенные права через суд», — говорит Евгений Корчаго.
4. Долевая собственность
Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности — еще одна сделка с повышенными рисками. Нередко владельцы продают свою часть недвижимости с нарушением преимущественного права других собственников. Прежде чем выставлять свою долю на продажу третьим лицам, собственник должен направить письменное предложение о ее выкупе всем, кто владеет оставшейся частью жилплощади, объясняет Евгений Корчаго.
«Здесь главное проверить, что соблюдены права всех собственников. В противном случае возможно появление лиц, которые будут претендовать на имущество. Это может привести к судебным разбирательствам и признанию договора купли-продажи недействительным», — рассказывает Владимир Старинский. Покупателю при этом придется взыскивать свои деньги с продавца в судебном порядке.
5. Банкротство продавца
Немало сложностей может возникнуть при приобретении жилого объекта у лица, которое имеет много долгов. Если продавец квартиры в течение следующих трех лет будет признан банкротом, сделку могут оспорить и признать недействительной. В этом случае покупатель останется без приобретенных квадратных метров. Квартиру вернут в конкурсную массу наряду с прочим имуществом, объясняет Евгений Корчаго. Вернуть деньги покупатель сможет только на общих основаниях в порядке очереди.
Жилищный юрист проверит, возбуждены ли в отношении продавца дела о банкротстве, платежеспособен ли он, имеет ли долги, которые взыскиваются принудительно, и на чем они основаны. Юрист также запросит дополнительные документы перед оформлением сделки и изучит историю жилого объекта.
6. Недвижимость за рубежом
Особого внимания требуют сделки с иностранной недвижимостью. Квалифицированный специалист поможет изучить и правильно оформить все документы, обеспечит юридическую чистоту сделки и объяснит все нюансы. «Помощь грамотного юриста и знание тонкостей иностранного регулирования поможет не допустить ошибок», — объясняет Дени Мурдалов из «А2».
Не стоит надеяться только на себя и свое знание языка — это может привести к большим проблемам в будущем. Кроме того, жилищный юрист снизит риск переплаты и поможет вычислить объект с обременениями.
Также не следует полагаться на собственные силы при реализации инвестиционных проектов. Правовое сопровождение поможет избежать многих проблем. В частности, для определения инвестиционной привлекательности объекта проводится юридическая оценка рисков. Осуществить ее самостоятельно надлежащим образом невозможно, рассказывает Дени Мурдалов.
7. Долевое строительство
Участие в долевом строительстве тоже несет в себе немалый риск. Помощь юриста по недвижимости может потребоваться на всех этапах — при выборе девелопера, проверке документов и оформлении договора. «Часто застройщики прописывают условия, нарушающие права дольщиков, а разобраться самостоятельно в предоставленных документах не так просто, поэтому лучше заранее проконсультироваться со специалистом», — рекомендует Владимир Старинский.
Кроме того, перед подписанием договора юрист по недвижимости поможет тщательно изучить пункты, которые касаются ответственности застройщика за срыв обязательств, добавляет Денис Фролов из BMS Law Firm. В дальнейшем это значительно упростит взыскание неустойки. Например, за срыв сроков строительства.
8. Судебные споры
Судебный спор об объекте недвижимости — наиболее очевидный пример ситуации, при которой следует обратиться к квалифицированному специалисту, считает Дени Мурдалов. Нередко стороны по тем или иным причинам не исполняют условия заключенных сделок. В этом случае необходимость сторонней помощи вызвана в первую очередь спецификой процессуального законодательства, овладеть которой без соответствующих знаний и опыта фактически невозможно.
Это могут быть споры, связанные с признанием законности договоров купли-продажи или аренды недвижимости. В практике встречаются ситуации, когда между физическими или юридическими лицами возникает спор относительно имущественных прав на жилые и нежилые помещения, земельные участки. Сюда же можно отнести судебные споры между банками и заемщиками по вопросу обращения взыскания на заложенные объекты. В ходе судебных разбирательств также производится оспаривание наложенных арестов и запретов на использование жилья или земли.
В этих ситуациях только суд может защитить интересы стороны, права которой нарушены. «Помощь советника по правовым вопросам и эксперта по судебной защите позволит отстоять интересы в суде — обеспечить исполнение договора и взыскать денежные средства с виновной стороны сделки», — объясняет Тарас Котосин.