1 февраля в пресс–центре еженедельника «Полезная площадь» состоялась пресс–конференция «Новости рынка новостроек 2017». Аналитик, юрист, застройщики, риэлторы и представитель кредитной организации обсудили ситуацию на рынке недвижимости.
Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы привела любопытные цифры. По предварительным данным, предоставленных Росстатом, население Нижнего Новгорода на начало 2017 г. составляет 1 269 324 человек, а на начало 2016 г – 1 266 871 человек: рост составил 2 453 человека за год. Это хороший тренд, особенно, если учесть, что в ранее население города сокращалось. А вот жилой фонд на 2016 год составлял в среднем 24,6 кв.м на одного человека. В планах правительства довести эту цифру до 30 кв.м к 2020 году.
– Я не сторонник, чтобы рапортовать о больших темпах ввода жилья, тем более в кризисной ситуации, – уточнила Татьяна Романчева. – Конечно, спрос и сейчас существует, но он не так велик, как хотелось бы застройщикам. Поэтому, если жилья сдается меньше, то это нормальная рыночная ситуация в текущий период.
Магия цифр
Иное дело – официальные отчеты. Так, по предварительным подсчетам, план ввода жилья в области перевыполнен на 0,1% по отношению к предыдущему году. Если говорить о Нижнем Новгороде, то план не выполнен. На сегодня отставание составляет 24%.
– На сайте администрации указано, что многоквартирных домов сдано 328 тыс.кв.м и 125 тыс. объектов индивидуального жилья. Сложно эти данные комментировать – чисто визуально таких объемов я не заметила. Более того, если сравнивать цифры городской администрации и их же отчет на сайте за 11 месяцев 2016 года, то получится, что в декабре 2016 года введено 63 тыс.кв.м многоэтажных домов и 72 тыс. индивидуальных жилых домов – непросто представить, что имеется в виду.
Татьяна Романчева отметила, что в 2017 году планируется построить 500 тыс. кв.м жилья, и этот план сокращен на 16% от первоначального. В настоящее время ведется строительство 69 многоквартирных жилых домов (наибольшее количество в Нижегородском районе, наименьшее – в Канавинском). При этом в 2016 году начато строительство всего 29 домов, это намного меньше, чем в прошлые годы (для сравнения: в 2013г. – 78 домов, 2014 г. – 49 домов).
Татьяна Романчева пояснила, что строительство домов требует времени. Поэтому, если не начали строить сегодня, то явно будет недобор по вводу в последующие годы. Зависимость здесь прямо пропорциональная. А данные таковы, что в кризис многие застройщики притормозили свои проекты.
– Понятно, что в кризис будет накапливаться платежеспособный спрос. Это стандартная ситуация – цикл рынка недвижимости именно таков. Ничего экстраординарного.
Эконом подрос в цене
Если пару лет назад в категорию эконом-класс входило жилье стоимость 36-50 тыс. руб. за кв.м, то за последние 2–3 года эта стоимость выросла: теперь жилье класса эконом стоит 50–65 тыс. руб. за кв.м. причем речь не идет о продаже квартир по программа господдержки. Одновременно в начале этого года 70 % строящихся домов можно отнести к классу эконом. И число проектов данного класса растет. В результате в 2016 году снизилась и средняя цена квадрата строящегося жилья в целом. Стоимость жилья на первичном рынке уменьшились на 2,5% без учета инфляции.
Мы пойдем иным путем
Застройщики выбрали в кризис кратчайший путь к сердцу потребителей – проведение всевозможных акций, скидок и пр. для стимулирования спроса. Но не все так просто.
– Значительным снижение цен на первичном рынке объективно быть не может, – подчеркнула Татьяна Романчева. – Во–первых, земля под строительство стоит недешево. Скажу больше – на аукционах она безумно дорогая, если учесть, что существуют ограничения по этажности, инвестиционные, по расселению и т.д. Также не стоит забывать, что в Нижегородском регионе самая высокая себестоимость строительства из всех регионов ПФО.
– Если мы говорим, что средняя себестоимость возведения многоквартирного жилья в Нижнем Новгороде 40–42 тыс. руб. за кв.м, то понятно, что цена продажи должна быть, как минимум, чуть выше, – отметила Татьяна Романчева. – И когда по госпрограммам продают квадратные метры дешевле, то это именно результат действия господдержки.
Цена эконом-класса на конец 2016 года – 59 885 руб. за кв.м.
Бизнес-класса – 75 745 руб. за кв.м.
Премиум – 89 189 руб. за кв.м.
Элит – 112 058 руб. за кв.м.
Татьяна Романчева отметила, что значительное число проектов только готовится к выходу в ближайшей пригородной зоне к Нижнем Новгороду или уже начало свою реализацию. Для покупателей это хорошо – увеличится возможность выбора. Но что касается социальной инфраструктуры, тех же образования и здравоохранения – то следует осознавать, что это уже не Нижний Новгород, качество немного другое. Впрочем, пригород – хороший вариант для тех, кто на первое место ставит экологически чистую среду для проживания.
Также она отметила, что сейчас конкурентным преимуществом становится создание среды вокруг дома. На дворовую территорию, на подходы и подъезды, на озеленение. И те застройщики, которые об этом думают, как раз и выигрывают.
Тенденции и прогнозы
По словам Татьяны Романчевой, они очевидны. Это снижение темпов ввода многоквартирного жилья, рост риска незавершенных проектов, изменение состава застройщиков (происходит их укрупнение). А также развитие строительства жилья в пригородной зоне.
– Есть хороший казанский опыт, где правительство Татарстана подводило к пригородным участкам коммуникации и дороги, что ускоряло реализацию пригородных проектов. У нас, к сожалению, такого нет, – посетовала аналитик. – Что касается проекта «Окский берег», где на территории земель, выделенных Фондом РЖС, кстати, запланировано проживание 110 тысяч человек (напомню, что в Кстово с градообразующим предприятием и на Бору с несколькими такими предприятиями проживает меньше), то туда не подведены центральные канализация и водоснабжение. В результате три застройщика этого проекта должны как-то объединяться и подводить данные коммуникации, в противном случае такой большой проект просто задохнется.
Еще один из трендов – усиление конкуренции среди застройщиков в сегменте эконом–класса.
– Обратите внимание на то, что рекламы новых жилищных проектов стало намного больше, – обратила внимание Татьяна Романчева.– В борьбе за покупателя выросли рекламные бюджеты при одновременном проведении разнообразных акций и введении скидок. Произошло и уменьшение числа мелких инвесторов в строящихся домах. Если до кризиса порядка 10% квадратных метров дома покупал мелкий инвестор, то сейчас не так.
– Раньше люди думали, где лучше сохранить деньги: в банке, в валюте, в недвижимости. И многие предпочитали недвижимость. В частности, два года назад, испугавшись ситуации с курсом рубля, инвесторы стали скупать студии: порядка 60% инвесторов тогда приобретали студии. В нынешних условиях люди будут приобретать жилье главным образом для себя.
Только вдумайтесь: средний нижегородцев приобретает жилье раз в 17 лет. Только VIP чаще – раз в 7 лет. А если семья покупает жилье для себя, да еще с долгой ипотекой, то чего она хочет? Это очевидно: жилье должно быть комфортным, без излишеств, по демократичной цене. У инвестора совершенно другие требования: он ждет, пока цена квартиры не вырастет до определенного уровня, а потом недвижимость продает. Такое изменение спроса обязательно должен учитывать застройщик, а предлагаемое им жилье должно быть комфортным и с некой перспективой.
Палка о двух концах
Особое внимание Татьяна Романчева уделила проблеме долгостроев.
– Когда случается долгострой, об этом застройщик чаще всего объявляет во всеуслышание. В такой ситуации дольщики, в большинстве случае, боясь потерять все, идут и оформляют незавершенное строительство в собственность. Но не учитывают того факта, что, согласно законодательству, если они стали собственниками, то по закону они и должны долгострой достраивать. Поскольку при таком раскладе это уже не обманутые дольщики, а собственники. Например, своими силами жители достраивают дом на Белинке. А в 7 микрорайоне 80% дольщиков долгостроя оказались собственниками. И застройщик оказался вроде как ни при чем. Помните: существует себестоимость строительства, которую я называла. И когда квартиры продаются по цене, близкой к ней, а иногда и ниже, то задайтесь вопросом: на какие средства будет достраиваться дом. Мы вроде все разумные люди, все решаем сами, без подсказок, но иногда почему–то впадаем в эйфорию по поводу цены.
Переформатирование возможно?
Освещая тему переформатирования проектов более дорогого формата в более дешевый, Татьяна Романчева отметила:
– Бизнес можно перевести в эконом. Но проблема в том, что проектирование уже происходит с позиционированием. Кроме того, в проектах бизнес–класса квартиры больше по площади, чем в экономе. В итоге цена квартиры даже при снижении стоимости может существенно отличаться от цены экономического класса. А вот премиум перевести в бизнес вряд ли удастся. Потому что премиум – это центр города, определенные инфраструктура, окружение.
Разница в материалах
Затронула Татьяна Романчева и тему стройматериалов, из которых возводятся дома разного класса.
– Высотные дома – это всегда монолитный каркас. Хотя элит и премиум – это не высотные дома, но в таких проектах, как правило, свободная планировка. А это все равно монолитный каркас. Так что вопрос в том, чем заполняются стены: в элит и премиум это кирпич и силикатный блок. В эконом–классе – пенобетон, в лучшем случае – газосиликат.