В Польше зарегистрирован рекордный скачок числа сделок, а цены на недвижимость все еще стабильны. Каждую третью квартиру в новостройке покупают инвесторы, желающие зарабатывать на аренде. Спросом пользуется не только Варшава, но и другие крупные города. Для россиян страна остается экзотикой. Prian.ru представляет краткий обзор рынка недвижимости Польши.
История
В начале 2000-х рынок недвижимости Польши активно рос. Во многом благодаря щедрости местных банков, которые кредитовали граждан не только в злотых, но и в долларах и швейцарских франках. Платежеспособный спрос, в свою очередь, толкал цены вверх.
«Золотой период» закончился в 2009 году, когда польская экономика пошатнулась под влиянием мирового финансового кризиса. Курс злотого резко упал, в результате многие заемщики, которые брали кредиты в иностранной валюте, не смогли расплатиться по своим обязательствам. Начался период падения цен, который затянулся на шесть лет.
За годы кризиса недвижимость подешевела во всех регионах страны. Спад составил 20-30% в зависимости от типа объекта. В 2015-2016 годах цены стабилизировались. Стоимость недвижимости уже не падает, но и быстрого роста не наблюдается. Цены на 5-15% ниже пикового уровня 2008 года.
После вступления в Евросоюз в 2004 году Польша начала реформировать законодательство, в том числе и в сфере продажи недвижимости иностранцам. Сейчас граждане стран ЕС, а также третьих стран (Россия, Украина, Беларусь) здесь равны перед законом. Всем разрешается приобретать в полную частную собственность квартиры и отдельно стоящие дома с земельными участками. Только при покупке сельскохозяйственных земель и лесных угодий нужно получать разрешение в МВД.
В некоторых городах Польши (такие решения в компетенции мэрии) правом первоочередной покупки на вторичном рынке, например, реновированного жилья, пользуется мэрия. Это не означает, что администрация все покупает, обычно власти в этом не заинтересованы. Но информация подается в мэрию, в течение месяца в оформлении сделки наступает пауза. Если ответа от властей на предложение первоочередной покупки не последовало, сделка продолжается.
Следует обратить внимание и на такую особенность: на вторичном рынке есть квартиры муниципальные, кооперативные и в частной собственности. Для иностранца наилучший вариант – покупка квартиры в частной собственности. Худший вариант – покупка муниципальной квартиры. В этом случае покупатель получает лишь право проживания и ничего более.
Тренды
Центробанк Польши отмечает незначительный рост цен на жилье. По итогам IV квартала 2016-го новая недвижимость в Варшаве подорожала в среднем на 3%, вторичная – на 0,6%. Схожая динамика – прирос на 0,5-3% - наблюдается и в других городах.
Самая дорогая недвижимость, по информации Центробанка, расположена в Варшаве – в среднем «квадрат» в новостройке там стоит €1800. Сравнительно высокие цены также в Кракове, Вроцлаве и Познани - около €1500. Среди крупных городов более дешевая недвижимость расположена в Лодзи – в среднем €1100 за кв. м.
По данным польской консалтинговой компании Reas, в IV квартале 2016 года количество сделок с новостройками выросло на 25%. При этом около 30% сделок совершили инвесторы, желающие зарабатывать на сдаче в аренду.
Самые популярные у инвесторов типы объектов – жилье для долгосрочной сдачи в аренду приезжим работникам и студентам. В Польше наблюдается нехватка подобных апартаментов, арендные ставки растут, а доходность, по оценкам Reas, достигает 6-8% годовых.
Покупательская активность увеличивается не только в столице, но и в других крупных городах страны – Вроцлав, Лодзь, Труймясто, Краков. Только в Познани число сделок не изменилось.
Рынок недвижимости Польши ориентирован преимущественно на местных покупателей. Рядовые иностранцы совершают здесь не более 1% сделок. Зато для крупных инвестфондов именно Польша, по оценкам Colliers,– ведущая страна в Центральной и Восточной Европе.
В последние годы начал расти спрос от частных инвесторов из Украины и Беларуси. Выходцы из этих же стран являются и главными иностранными арендаторами в Польше – они регулярно приезжают на заработки и снимают квартиры в крупных городах Польши.
Ценовой портрет рынка
Описание объекта
Типичные цены
Объекты бизнес-класса
Квартира в Варшаве, в районе Воля (Wola), до центра (Śródmieście) 2-3 минуты на машине. Площадь 3-х комнатной квартиры 64 кв. метра, 4 этаж девятиэтажного дома. Рынок первичный.
€125 000
Квартира в Варшаве в центре (Śródmieście), ул. Львовска. Площадь 3-х комнатной квартиры 68 кв. метров, 1-й этаж четырехэтажного дома. Рынок вторичный.
€170 000 или €2500 за кв. м.
Элитная 3-х комнатная квартира с хорошим ремонтом на вторичном рынке Кракова (Stare Miasto), ул. Зыбликевича, 4-ый этаж пятиэтажного дома. Площадь квартиры 77 кв. метров.
€160 000 или €2100 за кв.м
Типовые новостройки
Типовая 2-х комнатная новостройка площадью 47 кв. метров в варшавском районе Бялоленка. Срок сдачи дома – 2017 год.
€64 500
Типовая 2-х комнатная квартира 44 кв. метра в городе Лодзь, район Видзев, ул. Поморская. Рынок первичный, срок сдачи дома – 2017 год.
€51 500
Дешевые квартиры
Квартира в варшавском районе Урсус, 2-комнатная, расположена на 4-ом этаже четырехэтажного здания, переделана из бывшей прачечной. Площадь 27 кв. м. Есть все городские коммуникации (отопление, горячая и холодная вода).
€34 500
Квартира 2-комнатная, расположена в хорошем районе города Лодзь - Ректиня, на 3-м этаже четырехэтажного дома. Площадь квартиры 42,4 кв. метра, рынок вторичный.
€35 000
*за такую же сумму можно найти и 30-40-метровые новостройки в Лодзи
Частные дома
В пригородах Варшавы, например, в Пясечно, расположенном в 18 км на юг от столицы, большой выбор домов. Например, отдельно стоящий дом площадью 150 кв. метров, 4 комнаты, площадь участка 900 кв. метров. Год постройки 1993, материал стен - керамзитобетон, двойное утепление, подведен газ, есть гараж. До центра Пясечно 3 км.
€140 000
Отдельно стоящий 2-х этажный дом с подвалом площадью 380 кв. метров, 7 комнат, площадь участка 1 000 кв. метров. Год постройки 1998, материал стен – кирпич. Подведены все городские коммуникации (вода, канализация), есть интернет и стационарный телефон.
€315 000
Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Польше
Налог на приобретение недвижимости – 2% от стоимости объекта, но при условии, что вы покупаете недвижимость на вторичном рынке. При покупке новостройки такой налог отсутствует.
Услуги нотариуса. Гонорар может составлять как фиксированную сумму (€100-250), так и определенный процент, но не более 3% от суммы сделки.
Услуги переводчика – €50-150. Как бы вы хорошо не знали польский язык услугами лицензированного переводчика лучше воспользоваться. Его персональные данные вносятся в нотариальный акт, он несет юридическую ответственность за качество перевода.
Услуги риэлтора – от 2,5% до 3,5% от суммы сделки, но чаще всего около 3%. О проценте вознаграждения следует договориться во время первой встречи с агентом. Помните, здесь торг уместен, особенно если вы владеете польским языком.
Государственная регистрация недвижимости – около 1% от суммы сделки.
Перспективы
По статистике Prian.ru, интерес россиян к Польше минимален – страна не входит даже в ТОП-50 популярных направлений для приобретения недвижимости за рубежом. Зато увеличился спрос от украинцев и белорусов (для них Польша - в ТОП-25). Учитывая сильные экономические связи между странами, а также стабилизацию ситуации на польском рынке недвижимости, можно предположить, что число сделок с украинцами и белорусами будет медленно увеличиваться.
Пока никто из польских аналитиков не прогнозирует быстрый рост цен. Зато уже сейчас здесь можно хорошо зарабатывать на аренде, т.к. съемного жилья, особенно в крупных городах, не хватает. Доходность от аренды в Польше выше, чем во многих странах Европы. Поэтому спрос на квартиры для сдачи студентам и работникам-мигрантам будет расти. Ожидается также увеличение объема инвестиций в коммерческую недвижимость, особенно, офисы.