Заявления главы Сбербанка о том, что ставки по ипотеке через три года могут достигнуть 7%, вызвали некоторое удивление своим оптимизмом. Минстрой обещает 8% через пять лет, среднерыночная ставка в августе составила 9,6%. А после всплеска доходности по облигациям федерального займа (ОФЗ) и повышения ключевой ставки банки начали увеличивать проценты. Застройщики и риелторы тут же приступили к зазыванию клиентов, пугая надвигающимся удорожанием жилищных кредитов. Оправдан ли оптимизм главного визионера банковского сектора и главы крупнейшего банка или нет?
На отрезке ближайших полутора лет рост процентов по ипотеке практически неизбежен. Решение Банка России о повышении ставок было очень жестким, и в его прогнозы по инфляции заложено дальнейшее увеличение процентов и сохранение «дорогих денег» минимум до конца 2019 года. Скорее всего, выше будут и ставки по облигациям и депозитам, а для банков деньги от вкладчиков и инвесторов — это сырье, из которого они «выпекают» кредиты, в том числе ипотечные. Дороже мука и повидло — дороже и свежая выпечка. Если регулятору удастся сократить инфляцию до целевого уровня в 4%, а то и меньше, то он сможет стать менее жестким в своей денежно-кредитной политике. Тогда и ключевую ставку имеет смысл опустить до 6–6,5%. При этом проценты по долгосрочным депозитам в крупнейших банках и качественным облигациям могут оказаться ниже ключевой ставки.
Прослушать новость
Следующим условием должно стать снижение издержек банков на выдачу ипотечных кредитов. Здесь на помощь приходят технологии, которые не только ускоряют оформление займов, но и позволяют делать это дешевле. Электронные закладные и документооборот, предоставление подтверждений, даже взаимодействие с нотариусами, Росреестром и страховыми компаниями достаточно быстро дешевеет для тех, кто применяет эти технологии. Банки уже активно предлагают скидки за подачу заявлений, работу с заявкой и самим кредитом онлайн. Если исторически разница между ставкой по длинным депозитам и ипотеке была на уровне 1,5–2%, то в будущем 1% может стать вполне стандартным уровнем за счет большей оперативности и дешевизны процесса.
Наконец, можно более эффективно работать с рисками. Ипотечные заемщики самые дисциплинированные — уровень просрочки всего 1,5%. Причем большая часть этих сумм в итоге выплачивается со штрафами либо после продажи залогов. Со скандалами и убытками в основном связана валютная ипотека, от которой остались только старые кредиты. Но работа с неплательщиками и ликвидация залогов тоже не бесплатная, поэтому улучшение кредитного качества заемщиков один из факторов удешевления ипотеки.
Что для этого делать, тоже понятно: не снижать сумму первого взноса ниже разумного уровня и не допускать затыкание «дыр» потребительскими кредитами. Низкие первые взносы одна из ключевых причин ипотечного кризиса в США в 2008–2009 годах. ЦБ уже принял меры, чтобы ипотека со взносом ниже 20% была невыгодна для банков. Также нельзя допускать завышения стоимости залогов, то есть жилья: здесь важна независимость оценщиков и качество их работы. Снижает риски и работа с проверенными клиентами, имеющими депозиты и получающими зарплату в банке, который выдает ипотеку. А наведение порядка в долевом строительстве снимет проблему залогов и разнообразных недостроев, которые создают правовые и финансовые проблемы как для банков, так и для заемщиков.
Когда говорят о ставке по кредиту, забывают включить в нее страхование имущества и прав собственности на него, а также здоровья, жизни и трудоспособности заемщика. Без качественной работы страховых компаний и адекватного покрытия снижение базовой ставки по ипотеке невозможно. Поэтому с точки зрения потребителя 7% — это кредит с более высокими страховыми тарифами, и она может оказаться менее выгодной, чем при 9,5% годовых.
Доступность жилья зависит и от политики федеральных и региональных властей, которая требует от них единства действий и учета интересов и застройщиков, и покупателей. Во многих случаях специальные программы (семейная и военная ипотека, различного рода региональные проекты) обеспечивают доступ к жилищным кредитам для больших категорий заемщиков, которые обычный, даже государственный банк воспринимает как слишком рискованные. Нужно экспериментировать с другими формами финансирования жилья — кооперативы, сберегательные программы, что может потребовать изменения законов и нормативов. Но именно здоровая конкуренция важнейший стимул снижения ставок.
Ипотека под 7% годовых вполне возможна — при более низкой ключевой ставке и эффективных процессах выдачи кредитов. В интернете популярны картинки из офисов чешской «дочки» Сбербанка c ипотекой в кронах под 2,5% при ключевой ставке в 1% и по длинным вкладам в 1,1%. В случае радикального снижения инфляции и процентных ставок в этом направлении может сдвинуться и российская ипотека. Выгоду получат все, ведь дешевле будут не только новые ипотечные займы, но и рефинансирование старых и дорогих.
Автор — руководитель проекта «Финшок» в рамках Национальной программы повышения финансовой грамотности граждан Минфина России
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции