В период экономической нестабильности риски инвестировать в строящиеся квартиры возросли. Пытаясь предотвратить волну массового недовольства, а также защитить своих граждан — непрофессиональных инвесторов, решающих таким образом насущный квартирный вопрос, президент высказал необходимость создания государственного компенсационного фонда.
Организация такого фонда уже началась, и идёт этот процесс под эгидой Минстроя. На данный момент законодательно принята сама возможность организации такого способа компенсации, однако механизм действия неясен. Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест», обращает внимание, что пока неясен порядок управления этим фондом, порядок осуществления обязательных взносов застройщиков, условия и порядок использования привлечённых средств, а также правила размещения и инвестирования денег фонда. Всё это будет отрегулировано в отдельном порядке Правительством РФ. Профессиональное сообщество надеется, что к данной работе будет привлечено и оно.
Почему надо защищать граждан? Все наши проблемы кроются в безденежье.
Изначально в нашей стране сложился странный процесс покупки квартир: мы покупаем несуществующий товар, который нам лишь обещают. Причём этот товар стоит миллионы, он, в принципе, самая дорогая покупка в жизни большинства людей, которые не намерены покупать самолеты, яхты или острова. Никто из нас не оплачивает свой автомобиль на этапе производства его запчастей, никто не покупает мебель в виде ещё растущего леса. Мы выбираем готовый товар, оценивая реальную вещь. И лишь с квартирой мы готовы верить на слово и отдавать деньги вперёд.
Почему это происходит? Да, потому что вкладываться в строительство объекта дешевле, чем покупать готовую квартиру. Готовая квартира в сданном доме дороже, причём для многих это «дороже» существенно. Вот люди и покупают квартиру на этапе котлована. Если же быть честными, то никто ничего не покупает в непостроенном объекте. Люди выступают в роли соинвесторов застройщика и дают ему свои деньги в беспроцентное пользование, вместо процентов они за своё кредитование должны получить в будущем более дешёвые квадратные метры. Но инвестировать в бизнес — это значит разделять с застройщиком все его риски, и это надо понимать.
Однако наши граждане, инвестируя свои деньги, искренне верят, что покупают квартиру. Наверное, можно было отмахнуться и сказать: «Ваши проблемы», но проблемы-то у многих и по всей России. Естественно, граждане ищут справедливости, а восстанавливать такое равновесие — обязанность государства. Вот и становится оно крайним в проблеме обманутых дольщиков. А на дворе кризис. Денег нет не только у граждан, но и у самого государства. Премьер был честен, когда сказал, что денег нет, и посоветовал держаться. Бюджет страны на 2017 – 2019 годы будет формироваться в условиях жёсткой экономии средств. Была обнародована необходимость сократить расходы ещё как минимум на 5%, утешить может лишь тот факт, что социальных выплат пока это касаться не будет. На этом фоне, естественно, правительство всеми силами хочет найти способ решать проблемы недостроев не из собственного кармана.
Стоит также отметить, что и недострои появляются чаще всё же не в результате изначально мошеннических действий, а по причине невозможности справится со своими обязательствами. Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, считает, что проблемы со страхованием связаны с общеэкономическими условиями: «Девелоперам не хватает доступного кредита для сохранения финансовой устойчивости. Это в свою очередь повышает риски, которые не готовы страховать компании».
История минимизации рисков Стоит отметить, что снизить риски пытались давно. Сперва правительство внесло соответствующую правку в 214-ФЗ о страховании ответственности девелоперов, пытаясь возложить это бремя на страховые организации. Спустя некоторое время стало ясно, что страхование в задуманном виде не работает, тогда требования к страховым организациям ужесточили. Но, по мнению большинства, проблема так и осталась нерешённой.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», напоминает: «До выдвинутой президентом инициативы по созданию компенсационного фонда для решения проблем обманутых дольщиков данный вопрос находился в компетенции страховых компаний, банков и общества взаимного страхования, созданного самими застройщиками. Именно эти три структуры занимались аккумулированием средств строительных компаний, которые обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками. Однако действующая сегодня практика работает только на этапе сбора средств застройщиков, прецедентов реальной помощи покупателям обанкротившейся компании ещё не было. Сейчас большинство таких объектов достраивается другими компаниями».
Даниил Селедчик обращает внимание, что из ранее организованных трёх страховых структур одна вообще не работала — это поручительство банка: «До настоящего времени не было известно ни одного случая выдачи банковского поручительства по договорам долевого участия. После же ужесточения требований к страховым организациям вопрос о возможности покрытия страховых случаев при необходимости остался открытым, а вот количество страховых организаций, работающих с девелоперами, значительно сократилось. Был период, когда застройщики в отдельных регионах не могли зарегистрировать договоры долевого участия из-за отсутствия страховых организаций, которые бы соответствовали установленным требованиям».
Андрей Колочинский, управляющий партнёр ГК «ВекторСтройФинанс», считает, что введение на рынок требования работать только с аккредитованными страховыми компаниями, получившими право работать с ДДУ, повышало вероятность выплат в случае банкротства девелопера, так как в разрешительный список вошли крупнейшие страховщики с многолетним опытом и большим ресурсом. «Однако данные страховые компании выдвинули в свою очередь жёсткие условия, которым отвечали далеко не все строительные фирмы. В итоге застройщики, которым не хватало обширного портфолио завершённых проектов, фактически лишались возможности страховаться. Равновесия и взаимопонимания на рынке страхования долевого строительства не было». Дмитрий Иванов, директор проектного управления ГК «САПСАН», вообще уверен, что в случае банкротства крупного застройщика ни одна страховая компания убытков не покроет, ей не хватит собственных денег, а перестраховываться у нее нет возможности: «1 – 1,5% никогда не покроют обязательств перед дольщиками в случае банкротства крупного застройщика. Стоимость строительства одного многоэтажного дома составляет в среднем миллиард рублей. Если речь идёт хотя бы о среднем застройщике, то он ведёт строительство сразу нескольких корпусов и нескольких проектов. Поэтому рассуждать об успешной работе страховых компаний можно только в теории — на практике они оказываются несостоятельными. С момента введения обязательного страхования прошло уже более двух лет, а результата нововведения мы не увидели. Крупнейшие самые надёжные страховщики попросту отказываются работать с застройщиками, поскольку считают данный бизнес в текущих условиях высокорискованным. Даже сами страховые компании понимают, что отчислений в виде 0,8 – 1,5% не хватит, чтобы обеспечить ответственность крупных девелоперов».
Одним словом, пути решения проблемы банкротства компаний с недостроенными проектами предлагались, но неэффективные.
Свет в конце туннеля Учитывая все вышеперечисленные минусы, президент предложил создать единый компенсационный фонд, который управлялся бы государством. Данный фонд будет формироваться из средств застройщика: каждый будет отчислять 1% от стоимости строящегося проекта. Предполагается, что такое государственное страхование будет аналогично тому, что прекрасно зарекомендовало себя в банковском секторе: в случае закрытия банка вкладчики в обязательном порядке получают гарантированные выплаты. И пока механизм действия компенсационного фонда неизвестен, большинство игроков рынка оценивают данное новвоведение положительно, отмечая, что при таком подходе риски дольщиков значительно сокращаются.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», высказалась по поводу данной инициативы следующим образом: «Компенсационный фонд заменит все компании на рынке страхования долевого строительства. Это позволит, в первую очередь, упорядочить требования, предъявляемые застройщикам, желающим застраховать свой проект. То есть появится единая государственная политика в данной сфере. Также данная структура аккумулирует значительные финансовые ресурсы, которые позволят ей страховать практически любые проекты. Но есть и потенциальные риски. Компенсационный фонд создаётся не для того, чтобы пролить манну небесную на головы всех без исключения девелоперов. Полагаю, что государство будет жёстко подходить к выбору проектов, которые получат помощь. Грубо говоря, скидываться придётся всем, а компенсацию увидят только избранные. Власти, очевидно, взяли курс на санацию рынка от неустойчивых застройщиков, и введение компенсационного фонда нужно рассматривать именно в этом аспекте».
Радует, что введение компенсационных взносов не приведёт к увеличению стоимости квадратного метра, так как расходы застройщиков не увеличиваются, меняется лишь получатель этих выплат. Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель», подтверждает это: «В существующем сегодня виде законопроект предусматривает отчисления в компенсационный фонд в размере 1% от ДДУ. Эти расходы примерно равны тем суммам, которые застройщики тратят на оформление страховки. На ценообразовании в сегменте первичной жилой недвижимости нововведение не отразится». Кроме того, Татьяна Тикова, вице-президент по стратегии и управлению активами Группы ПСН, считает, что что создание такого фонда положительно скажется на спросе.
Некоторые эксперты считают, что в случае банкротства крупного застройщика компенсационный фонд, собирающий лишь 1%, также не решит проблему. Дмитрий Котровский, партнёр «Химки Групп», сообщает: «Один из главных минусов фонда — недостаточный объём средств, который будет формироваться для возмещения невыполненных обязательств. Отчисления в фонд будут такими же как сейчас при действующем пока механизме страхования, но страховщики из этой цепочки исключаются, так как исполнительная власть предположила, что финансовая устойчивость самих страховщиков оставляет желать лучшего. Не стоит ожидать от них подвигов при возникновении крупных убытков в случае, если застройщик не выполнит свои обязательства — ведь при недострое возникает не один, а сразу несколько сотен страховых случаев, а то и тысяч, в зависимости от того, сколько дольщиков успело заключить ДДУ». По мнению Анастасии Тузовой, генерального директора компании E3 Group, реальная работа фонда возможна при отчислениях порядка 3 – 5%. Григорий Алтухов добавляет ещё один возможный риск у создаваемого фонда — нецелевая растрата его средств.
Однако в целом инициатива многообещающая, и положительных ожиданий с ней связано больше, чем отрицательных. Руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин, оценивая перспективы компенсационного фонда, сказал: «Любое новвоведение не может сразу выстрелить в точку и решить все задачи. Но я однозначно всё поддерживаю. Да, на старте появятся какие-то вопросы, но практика применения этого ресурса позволит среагировать на все нюансы, и дальше всё это будет совершенствоваться. Главная проблема, на мой взгляд, заключается в том, что страховой рынок в серьёзном масштабе и с серьёзными ресурсами у нас не сформировался. Я не работал никогда в сфере страхования, но масштаб проблемы, который может создаться, его решение требует поддержки федерального уровня. Со временем ребёнок подрастёт, страховой рынок станет более мощным, и, наверное, одно опять заменит другое».