Северо-восток Москвы не входит в число престижных направлений для покупки жилья – в первую очередь из-за транспортных проблем. С другой стороны, СВАО – зеленый округ с развитой инфраструктурой, а прямо за МКАД находятся одни из самых развитых городов Московской области – Мытищи и Королев. Редакция IRN.RU продолжает серию статей о квартирах в Москве и ближнем Подмосковье по географическим направлениям.
Нет классовой солидарности
Северо-Восточный округ по уровню цен на вторичную недвижимость занимает седьмое место в Москве: дешевле жилье только в ЮАО и ЮВАО. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средняя цена метра в СВАО составляет 149 300 рублей за кв. м против 170 000 в среднем по Москве.
Невысокий по московским меркам уровень цен в округе объясняется, прежде всего, транспортными проблемами. Основные артерии – это загруженные Алтуфьевское и Ярославское шоссе. При этом в некоторых районах округа (Ярославском, Лосиноостровском, Ростокино, Южном Медведкове) нет метро. А один из районов – Северный – находится полностью за МКАД без доступа к метрополитену.
С другой стороны, округ зеленый. К нему примыкает национальный парк «Лосиный остров», в СВАО расположены Ботанический сад, Лианозовский, Бабушкинский и Джамгаровский парки, пойма реки Яузы, парки Останкино и «Торфянка», а также ВДНХ. Кроме того, в СВАО хорошо развита социальная и торговая инфраструктура - см. «Административные округа Москвы как образ жизни: СВАО».
По объему предложения квартир в новостройках округ находится на втором месте в Москве. По данным «ИРН-Консалтинг», здесь предлагается 4655 квартир суммарной площадью 318 300 кв. м. Средняя цена метра в новостройках составляет 198 200 рублей, что чуть ниже среднемосковского уровня (206 000 рублей). (См. «За 9 месяцев 2018 года на рынок Москвы вышло больше новостроек, чем за весь 2017 год».)
«В отличие от других округов столицы, которые имеют обычно четкую «классовую» солидарность (скажем, в ЮВАО преобладает комфорт, в СЗАО – бизнес и т.п.), в СВАО можно найти самые разные проекты», - отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По данным компании «Метриум», в СВАО реализуется 41 проект, в 23 из них покупателям предлагают квартиры, а в остальных – апартаменты. 51% представленного в округе предложения новостроек относится к комфортклассу. Средняя цена такого жилья в СВАО – 170 000 рублей за кв. м, что на 8% выше, чем в среднем по сегменту. 45% представленных в округе квартир и апартаментов относятся к бизнес-классу, а их средняя стоимость – 209 000 рублей за кв. м (ниже, чем в среднем по сегменту – 220 000 рублей за кв. м). Наконец, в округе представлено четыре проекта премиум-класса. Они расположены в Алексеевском и Останкинском районах, а также в Марьиной Роще. Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 295 000 рублей за кв. м. «Таким образом, можно заключить, что СВАО – это территория качественного и дорогого комфорткласса, но доступного бизнес-класса», - говорит эксперт.
Экология – не главный фактор
СВАО, как и многие другие округа, достаточно неоднороден. Например, с точки зрения экологии здесь находится три района с высшей и четыре района с низшей оценкой по версии EcoStandart Group (см. «Как выбрать квартиру в экологичном районе»). Лучше всего экологическая ситуация в Марфино, Ярославском и Северном, намного хуже дела обстоят в Алтуфьевском, Бабушкинском, Бутырском и в Северном Медведкове.
Однако престижность зависит в большей степени не от экологической ситуации, а от близости к центру. Лучшим с этой точки зрения районом, по мнению экспертов, является Алексеевский. «Здесь отличная транспортная доступность: две станции метро, соседство с парком «Сокольники», сложившаяся инфраструктура, - объясняет Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». - Не особо отстаёт от него соседний Останкинский район. Далее придётся мириться с компромиссами: в Марфине есть выход в Ботанический сад, но метро далековато, в Северном дешёвое жильё, обширные зелёные угодья, достаточный уровень обеспеченности инфраструктурой и железная дорога, но расположен этот район уже за МКАД, а Марьина роща хоть и близко к центру, но жилой фонд, дорожная ситуация и экология оставляют желать лучшего. Район Бутырский перспективен с точки зрения редевелопмента, но сейчас в нём кроме неплохой транспортной доступности не так уж много плюсов. Алтуфьевский район – также не самая интересная локация».
Недорогим «входным билетом» в столицу можно считать районы Бибирево (71-е место в рейтинге районов Москвы от IRN.RU, средняя стоимость метра – 132 500 рублей) и Лианозово (77-е место в рейтинге, средняя цена – около 128 800 рулей за кв. м). Желательно выбирать локации поближе к станции метро «Алтуфьево» – здесь сравнительно неплохая транспортная доступность, а квартиры - одни из самых дешёвых в пределах МКАД. Кроме того, дешевое жилье предлагается в экологичном благодаря Лосиному острову Ярославском районе – тоже по 128 800 рублей за метр в среднем. Но метро в Ярославском отсутствует. Кроме того, район не очень удобно вытянут вдоль Ярославского шоссе и отрезан от остальной части округа железной дорогой.
Самые дешевые новостройки
Самая дешевая недвижимость в СВАО предлагается в районе Северный, расположенном за МКАД. Так, по словам Оксаны Ивановой, студия в комплексе Nord продается за 2 млн рублей.
Внутри МКАД самые дешевые квартиры предлагаются в Ярославском районе. По данным «ИРН-Консалтинг», в ЖК «Настроение»однокомнатная квартира площадью 23,3 кв. м стоит 3,8 млн руб. В ЖК «Полярная, 25» в Южном Медведкове маленькая студия (20 кв. м) стоит около 4,1 млн рублей.
«В последние годы в СВАО было реализовано большое число качественных проектов первичного рынка, поэтому я бы порекомендовала обратить внимание на готовые новостройки, - говорит Мария Литинецкая. - Среди них «Савеловский Сити», «Life-Ботанический сад», Green Park, Shirokaya, EgoDom. К примеру, в ЖК Shirokaya можно приобрести квартиру от 5,2 млн рублей».