Проблемы в сфере ЖКХ – это, пожалуй, одна из самых наболевших тем современной российской действительности. По словам экспертов, обстановка остается сложной до сих пор. Что сделало государство за последнее время, чтобы изменить ситуацию к лучшему? И в чем заключаются главные отраслевые проблемы, которые только предстоит решить?
Инвесторы несут деньги
«Отрасль ЖКХ сегодня является одной из самых стабильных отраслей отечественной экономики и, благодаря механизмам поддержки инвестора, безусловно, привлекательной для вложения частного капитала, – рассказали в пресс-службе Минстроя РФ корреспонденту Urbanus.ru. – Даже в кризисный период интерес инвесторов не просто сохранился, но и значительно вырос. На сегодняшний день из всех разыгрываемых концессий в стране, более 90% - концессионные конкурсы в сфере ЖКХ».
Концессия представляет собой вид договора о создании или реконструкции за счет средств инвестора объектов недвижимости, права на которую принадлежат государству. Взамен инвестор получает возможность эксплуатировать объект на коммерческой основе, забирая прибыль в свою пользу. Чиновники возлагают на этот институт особые надежды.
Сегодня в отношении российской коммунальной инфраструктуры действует более 1700 концессионных соглашений, объем инвестиционных обязательств по которым составляет около 214 млрд рублей, говорят в Минстрое.
Крупнейшее концессионное соглашение в Европе заключено в отношении объекта водоснабжения. В соответствии с ним инвестор – ООО «Концессии водоснабжения» – обязался вложить в модернизацию коммунальной инфраструктуры (а именно – централизованных систем холодного водоснабжения и водоотведения) более 50 млрд рублей.
Последовательная работа по привлечению частных инвестиций в отрасль начата Минстроем России в 2014 году. За эти годы создано принципиально новое концессионное законодательство. Благодаря концессиям в период с 2014 по 2016 годы было заменено около 20 000 километров водопроводных сетей, а аварийность на сетях водоснабжения за последние 5 лет сократилась вдвое. О системных изменениях и о том, что ЖКХ стало полноправным участником финансового рынка, говорит интерес к отрасли банков и инвестиционных компаний, управляющих средствами пенсионных фондов. Совместно со Сбербанком Минстрой подготовил коробочное кредитное решение. В соответствии с ним, если концессия будет разработана согласно предложенной банком форме, кредитная организация рассмотрит возможность финансирования ЖКХ на срок до 15 лет под 12-14% годовых. А залогом будут являться исключительно права по концессионному соглашению.
Текущая ситуация
Но какие основные проблемы ЖКХ 2018 года больше всего волнуют экспертов? Характеризуя институциональное развитие сферы ЖКХ, руководитель проектного офиса Института ГАСИС НИУ ВШЭ Анастасия Гариб отмечает значительные изменения законодательной и нормативной правовой базы. Было введено лицензирование управляющих организаций (УО), созданы законодательные и нормативные основы долгосрочного тарифного регулирования, что создает основы благоприятного инвестиционного климата в ЖКХ, идет переформатирование системы взаимоотношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).
Позитивные моменты связаны также с развитием информационных технологий. Качество обратной связи с жителями в системе ЖКХ заметно улучшилось, рассказали в Управляющей компании «Юнисервис». У жителей есть широкий выбор каналов коммуникаций для обращений в органы власти и управляющие компании (УК). Что важно, стремительно развиваются онлайн-форматы, наиболее удобные для пользователей интернета. И горожане активно пользуются новыми возможностями. Официальный сайт мэра Москвы, портал «Наш город», Единый транспортный портал, «Городские электронные услуги», электронные приемные в управах – это далеко не полный перечень столичных онлайн-ресурсов, которые жители знают и применяют на практике. Многие главы управ открыты для диалога и на своих страницах в Facebook.
Однако для российской сферы ЖКУ до сих пор не разрешено ключевое противоречие: это часть рынка обслуживания недвижимости или управляемое государством жилищно-коммунальное хозяйство, считает президент Ассоциации АКОН Никита Чулочников. И именно отсюда проистекают многие беды. Российское ЖКХ застряло в переходном состоянии от государства к рынку, и его участники не осознают, куда и как дальше двигаться, обвиняя друг друга в накапливающихся проблемах. Законодатель пока не способен управлять мотивами участников, создав с опорой на сложившиеся гражданские правоотношения простой и понятный свод правил вместо громоздкого и нежизнеспособного Жилищного кодекса. Незащищенность формирует непрозрачность бизнеса, препятствует притоку частных инвестиций в отрасль.
Как работают власти
Реформа ЖКХ – дело очень непростое. По словам Анастасии Гариб, несмотря на огромное количество законодательных изменений, которые, безусловно, меняют ситуацию к лучшему, с практической реализацией все намного сложнее: «Возьмем, например, работу Минстроя России - они постоянно на связи с регионами, реагируют безотлагательно: выпускают приказы, рассылают письма, следят за обращениями граждан. Но проблема в том, что у нас за реализацию той или иной программы отвечает субъект, а на деле глава муниципального образования. Если посмотреть закон об общих принципах организации местного самоуправления, то именно муниципальное образование является центром ответственности за организацию ЖКХ. Но, зачастую, глава муниципального образования просто не имеет достаточно денег на ту же самую модернизацию.
При этом государство изначально сделало ставку на собственника, дав ему широкие права, но, не научив нести бремя обязательств, говорит Никита Чулочников. В итоге собственник стал заложником конфликтующих сторон: муниципалитета и УК, каждая из которых решает за него, как ей удобнее управлять домом. Муниципалитет, как часть государственной машины, формирующей правила игры, естественно, выигрывает, перекладывая свои задачи по территориальному управлению на УК. Это, к примеру, благоустройство, вывоз твердых коммунальных отходов (ТКО), и другие вопросы местного значения, за которые отвечает муниципалитет по законодательству о Местном самоуправлении (МСУ). Такая схема работала, когда все УК были бюджетными и ресурсы просто перетекали между ними и муниципалитетами в рамках одного бюджета. Однако теперь большинство УК – это самостоятельные хозяйствующие субъекты, существующие за счет продажи услуг управления, эксплуатации и технического обслуживания, их издержки не покрываются за счет бюджета. Поэтому, если совокупные платежи собственников за данные услуги не компенсируют расходы УК, то идет сокращение объема и снижение качества оказываемых им услуг. Задачи, выходящие за рамки своих обязательств, частные УК просто не в состоянии решить вместо муниципалитета. «Сейчас государство делает УК ответственными за сложившуюся ситуацию, переложив на их плечи накопленные за годы проблемы», – резюмирует эксперт.
О самом наболевшем
Среди наиболее актуальных проблем ЖКХ Анастасия Гариб называет реализацию программ капитального ремонта и расселение аварийного жилья. Нельзя не отметить и уровень износа объектов коммунальной инфраструктуры, который сегодня очень высок.
При этом институт концессии, о котором столько говорят в Минстрое, не всегда работает, считают в НИУ ВШЭ. Ведь концессия – это приход инвестора, который вкладывает деньги, модернизирует систему и потом зарабатывает на этом. Но проблема в том, что в стране очень много экономически не привлекательных объектов, которые просто не выгодны инвесторам.
В Ассоциации АКОН отмечают, что гарантии возврата инвестиций в долгосрочной перспективе при высоком износе коммунальной инфраструктуры, имеющим быть в России, фактически отсутствуют. И это отталкивает частного инвестора. Государство не гарантирует неизменность условий, в которых действует инвестор. Он не может полагаться на снижение неопределенности и рисков, которые несут, например, рост или понижение тарифов, либо запутанные имущественные права.
К этому стоит прибавить низкую платежеспособность и нежелание значительной части собственников нести бремя растущих расходов по содержанию своего многоквартирного дома (МКД) и оплату коммунальных услуг перед ресурсоснабжающими организациями (РСО), считая их необоснованными и несправедливыми, что приводит к необратимому росту задолженности.
Что может собственник?
В случае возникновения жилищно-коммунальных проблем, Анастасия Гариб советует обращаться, в первую очередь, в Государственную жилищную инспекцию, которая существует в каждом субъекте России. Если это не помогает, необходимо писать в прокуратуру, начиная с региональной, которая особое внимание уделяет надзору в сфере ЖКХ. «Ну а если все совсем плохо и вы видите, что ничего не происходит после многократных обращений (к сожалению, иногда бывает и такое) поднимайте шумиху – пишите в СМИ, обращайтесь в Общероссийский Народный Фронт (ОНФ) и другие общественные организации», – советует эксперт.
Но при этом необходимо понимать, что жалобы жителей в надзорно-контрольные органы, приводящие к штрафным санкциям в отношении УК, в итоге оплачиваются из кармана собственников помещений в МКД, который обслуживает данная компания, разъясняют в Ассоциации АКОН. Дело в том, что в структуре совокупного платежа собственника за ЖКУ, УК получает оплату жилищных услуг по статье «содержание, эксплуатация и ремонт», после чего оплата за коммунальные услуги транзитом поступают в РСО. Совокупный объем денежных средств, поступивших от собственников по статье «содержание, эксплуатация и ремонт», фактически формирует бюджет МКД, из которого оплачиваются все виды работ, услуг, работа персонала и, что важно, наложенные на УК штрафы. Таким образом, штрафы или закладываются в платеж, или выплачиваются за счет не оказанных услуг и невыполненных работ.
Поэтому собственнику нужен профессиональный посредник (третья сторона договорных отношений), который уравновесит недостаток опыта и знаний у них по управлению МКД во взаимоотношениях с УО, считает Никита Чулочников. Для этого лучше всего подходят саморегулируемые организации в ЖКХ (СРО), отраслевые профессиональные ассоциации, объединяющие участников рынка обслуживания недвижимости и заинтересованные в качественной работе своих членов. Профессиональные объединения могут выступить медиаторами в спорах и конфликтах, помочь оценить объем фактически выполненных работ при их актировании, выступить консультантом, гарантом, независимым арбитром при организации и проведении общего собрания собственников, третьей стороной при заключении договора управления МКД и т.д.
Задачи государства
Первоочередной задачей для государства Анастасия Гариб считает формирование системы муниципального управления городским хозяйством. Значительное время продолжался переход сначала от федеральной централизации управления ЖКХ к региональному увеличению полномочий по управлению ЖКХ, а теперь к муниципальной централизации управления ЖКХ. Такие глобальные переходы требуют серьезных институциональных преобразований и регулирования отношения в сфере ЖКХ между собственником и УО, Товариществами собственников жилья (ТСЖ) и Товариществами собственников недвижимости (ТСН), также между фондом капремонта и подрядной организацией, между концессионером и концедентом, что, собственно, государство сейчас и делает.
На сегодняшний день основная задача властей заключается в создании механизма реализации уже созданной нормативно-правовой базы для решения практических задач, говорит Никита Чулочников. Сейчас практика нарабатывается участниками жилищно-коммунальных взаимоотношений через «набивание шишек» и «натирания мозолей».
Что в итоге?
С одной стороны, развитие электронных и интернет- технологий в последние годы частично упростило жизнь собственникам квартир. Оплатить коммунальные платежи можно через интернет, зарегистрировавшись на портале госуслуг. А для старшего поколения, которое не так активно пользуется компьютерами, по всей стране заработали современные и комфортные Центры государственных и муниципальных услуг «Мои документы». Кроме того, новые технологии отчасти делают систему более прозрачной. С другой стороны, одними техническими средствами проблемы в области ЖКХ решить невозможно, слишком глобальный характер они носят. Со стороны государства необходима грамотная практическая реализация принятых законов, а со стороны граждан – повышение культуры управления частной собственностью.