Среди наиболее ярких тенденций года – взрывной рост спроса и предложения, слияния крупнейших игроков, огромные скидки и курс на восстановление рынка.
Для рынка новостроек уходящий 2016-й год стал во многом переломным: после провального 2015-го в сферу начала возвращаться жизнь. И не просто возвращаться, а взрываться гейзерами рекордов: рекордного значения достиг объём предложения новостроек, было зафиксировано небывалое количество сделок по ДДУ, ипотечные ставки вернулись на докризисный уровень. Помимо взлётов были и падения, но в сравнении с 2015-м годом их уже нельзя было назвать драматичными. Портал MetrPrice.ru узнал у игроков рынка, какие перемены принёс этот год, и попросил рассказать о самых ярких трендах-2016.
ГОД ИННОВАЦИЙ И КРУПНЫХ ПЕРЕМЕН
В прошлом году, подводя итоги, наш портал спрашивал экспертов рынка недвижимости о том, как можно охарактеризовать 2015-й год в двух-трёх словах. Ответы были довольно красочными: «Год осторожного оптимизма», «Год жестокого отрезвления», «Год несбывшихся опасений», «Год совершенствования продукта», «Год зыбкой стабильности» и т.д. В этом году эпитеты от экспертов сильно отличаются.
Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA: «Год радости потребителя»
«Я бы охарактеризовал 2016 год как «Радость потребителя», так как цены на квартиры снизились, и жилье стало доступнее. А для нас этот год стал годом стремительного роста и больших перемен».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: «Год исцеления»
«Кто-то из игроков рынка уже назвал уходящий 2016-й годом исцеления, и это, пожалуй, достаточно точное определение. Вообще, специалисты «БЕСТ-Новострой» считают, что как такового кризисана первичном рынке нет и не было. Был ажиотаж в конце 2014-го, а вслед за ним, в начале 2015-го – почти четыре месяца проседания. Однако с запуском господдержки ипотеки спрос вновь вернулся на рынок и оставался стабильным вплоть до сегодняшнего дня (за исключением традиционных периодов затишья, связанных с сезоном отпусков). Соответственно, по сравнению с 2015-м, из которого выпало почти четыре месяца, 2016-й был годом стабильного, а осенью так и вовсе рекордного спроса».
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «Год неожиданных рекордов»
«В конце 2015 года большинство участников рынка было настроено пессимистично относительно динамики основных показателей рынка в новом году. Однако стабилизация экономической обстановки и грамотная государственная политика поддержки ипотеки вернули жизнь на рынок после провального 2015 года. Результат даже превзошел наши ожидания: за вторую половину 2016 года трижды был побит абсолютный рекорд по количеству зарегистрированных ДДУ на долевом рынке столицы».
Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Год повышения эффективности»
«Ужесточение конкуренции между девелоперами отразилось на всех аспектах их деятельности. Все стремились к тому, чтобы сформировать наиболее качественный продукт в рамках допустимой себестоимости, жёстко придерживаться заявленных сроков строительства, предлагать клиентам наиболее интересные условия приобретения квартир и т.д. Чтобы конкурировать с коллегами, застройщику теперь нужно быть очень собранным и быстро находить оптимальные решения».
Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева: «Год осторожных действий»
«В этом году игроки рынка проявляли осторожность. Несмотря на действие госсубсидирования, сложности в стройотрасли сохранялись, и застройщики не имели права на ошибку. Тем не менее, в преддверии наступающего года можно говорить о развитии восстановительных процессов, о спаде тревожных настроений (восприятие санкций и внешних обстоятельств уже стерлось) и переходе к укреплению спроса».
Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест»: «Год законодательного и инновационного развития»
«2016-й год показал, что модернизация строительной отрасли – необходимый шаг. Кроме того, с учетом роста себестоимости строительства появился интерес к технологиям, позволяющим оптимизировать строительный процесс без ущерба качеству. В частности, к технологиям BIM (англ. building information modeling, технологии информационного моделирования зданий – ред.), которые позволяют сократить себестоимость строительства до 10%. Не случайно в ближайшем будущем Минстрой РФ планирует все госзаказы проектировать с применением BIM».
Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: «Год принятия собственниками вторичной недвижимости новых реалий рынка»
«Пока еще далеко не все, но часть продавцов все же стали принимать новые экономические условия, стали снижать цены на свои объекты, не опираясь на уровень цен докризисного периода или курс валюты. Появление на рынке квартир по реальным рыночным ценам привело к тому, что покупатели тоже вышли на рынок и стали совершать сделки. По данным Росреестра Москвы, за 11 месяцев 2016 года сделок было заключено на 10% больше, чем за аналогичный период 2015 года. Однако, к сожалению, большая часть квартир, по-прежнему выпадает из поля зрения потенциальных покупателей, так как стоимость их завышена».
ЧЕМ ЗАПОМНИТСЯ ГОД: 7 ГЛАВНЫХ ТРЕНДОВ
ТРЕНД №1. РЕКОРДНЫЙ РОСТ СПРОСА НА ФОНЕ «РЫНКА ПОКУПАТЕЛЯ»
Говоря в конце прошлого года о перспективах рынка, специалисты высказывали опасение, что к концу 2016 года покупательский интерес к первичному жилью сильно снизится. Но вышло с точностью до наоборот: спрос превзошёл все ожидания. «По предварительным результатам 2016 года, в Москве зарегистрировано самое большое число долевых сделок за всю историю первичного рынка: 30 762 договора, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Это больше, чем в любой другой год, включая докризисные».
- Рынок покупателя. Взрыв покупательской активности имел сразу несколько причин. «В 2016 году покупатели активно реализовывали так называемый «отложенный спрос», в том числе, в связи с предстоящим окончанием ипотеки с господдержкой», – поясняет Сергей Нотин («Сити-XXI век»). Выходило много проектов со стартовыми ценами, застройщики предлагали серьёзные скидкипрактически весь год. В результате в 2016-м году сложился отчётливый «рынок покупателя», и большинство из тех, кто планировал покупку жилья, не преминули воспользоваться удачным моментом. «Сейчас клиенты тратят на выбор объекта до полугода, выбирая из большого количества проектов, проверяя надежность девелопера, изучая скидки, условия продаж, высчитывая как выгоднее приобрести – с отделкой или без», – говорит эксперт.
- Большой дисконт. В борьбе за клиента застройщики активно использовали все доступные инструменты. «Размер скидки по ряду предложений составил свыше 15%, – констатирует Татьяна Подкидышева («НДВ-Недвижимость»). – Кроме того, некоторые застройщики готовы были предложить более лояльные условия рассрочки и даже более выгодную ипотеку в формате коммерческого субсидирования, чтобы привлечь к своему проекту дополнительных покупателей». Примечательно, что в 2016 году появилось много предложений по ипотеке без первоначального взноса.
- Покупатель стал активнее, но беднее. Несмотря на резкий рост количества сделок, средний бюджет покупки жилья в столичном регионе существенно снизился, отмечают эксперты. По словам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), до кризиса средняя стоимость приобретенной квартиры составляла 8-9 млн рублей, а в 2016 году она снизилась до 5-6 млн рублей.
ТРЕНД №2. РЕКОРДНЫЙ РОСТ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Стремительно рос и объём экспозиции, ввиду чего эксперты замечают, что такого выбора на рынке новостроек столичного региона, как в 2016-м году, не было ещё никогда. «Увеличение объема экспозиции на столичном рынке новостроек наблюдается третий год подряд, – комментирует Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – За 2014-й год общая площадь квартир на экспозиции была зафиксирована на уровне 1,110 млн кв. м. К концу 2015-го этот показатель достиг отметки в 1,772 млн, а к декабрю 2016-го увеличился до 2,675 млн. Число квартир на экспозиции увеличилось почти втрое по отношению к 2014 году, а за 2016 год – в 1,6 раза».
- Массовый сегмент вышел в лидеры. По данным «Метриум Групп», общее число выставленных на продажу объектов первичного рынка в столице к началу декабря составило 41 тыс. лотов. «Быстрее всего возрастало число квартир в жилье эконом- и комфорт-класса, доля которых на рынке перевалила за 50%, потеснив традиционно доминирующий в структуре предложения бизнес-класс», – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
ТРЕНД №3. ПЕРЕТЕКАНИЕ СПРОСА ИЗ ПОДМОСКОВЬЯ В МОСКВУ
Одним из наиболее заметных трендов 2016 года стало перетекание спроса из ближнего Подмосковья в столичные проекты с доступными ценами. «Конкуренция заставляет девелоперов выводить на рынок новые жилые комплексы с дисконтом к среднерыночным ценам, а также минимальными бюджетами покупки. Сегодня в Москве можно приобрести квартиру по цене 3-3,5 млн рублей, а апартаменты за 2,5-3 млн рублей», говорит Мария Литинецкая. В будущем эта тенденция может усугубиться за счёт выхода новых доступных проектов на землях бывших московских промзон, считает Даниил Селедчик («Эталон-Инвест»).
- Торможение подмосковного рынка. Эксперты отмечают, что Подмосковье в этом году в целом отставало от столицы по темпам развития. «По данным Росреестра, среднемесячное количество сделок по ДДУ в столице в 2016 году выросло сразу на 83% (до 2789 договоров), а Московской области осталось почти на том же уровне – рост составил всего 0,6%» (7814 ДДУ), говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Вместе с тем, качественные областные проекты с хорошей транспортной доступностью на расстоянии в пределах 10-12 км от МКАД продолжают оставаться востребованными, говорит Сергей Нотин («Сити-XXI век»), целый ряд проектов показал в этом году очень хорошие результаты.
ТРЕНД №4. РЕФОРМА ДОЛЕВОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, УЖЕСТОЧЕНИЕ ПРАВИЛ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Ещё одной важной тенденцией уходящего года стало заметное увеличение роли государства в регулировании стройотрасли. В числе главных причин – обострение проблемы обманутых дольщиков, апогеем которого стало банкротство крупнейшего застройщика СУ-155, начавшееся в 2015 году и оставившее без квартир тысячи людей. Поэтому теперь застройщиков ждёт сразу несколько важных изменений, прежде всего – создание компенсационного фонда дольщиков, который придёт на смену страховым компаниям, говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». Теперь с начала 2017 г. застройщики должны будут перечислять в него 1% от вырученных с продажи каждой квартиры денег. В течение года ужесточились требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков – 2,5 млн руб., а при строительстве проекта более чем на полмиллиона квадратных метров он должен будет уже составлять 1,5 млрд. руб.
ТРЕНД №5. СЛИЯНИЯ КРУПНЫХ ИГРОКОВ РЫНКА
Среди громких событий 2016 года оказалась сделка по приобретению компании «Мортон» группой компаний «ПИК», а также покупка девелопером ФСК «Лидер» предприятия «ДСК-1». Эксперты отмечают, что укрупнение основных игроков рынка – закономерный процесс в условиях кризиса. Тем не менее, продажа «Мортона» с обещанием ликвидировать купленный бренд вызвала большой резонанс. «После этого стало ясно, что ситуация на рынке совершенно непредсказуемая, случиться может все, что угодно», – комментирует Алексей Зубик («BSA»).
ТРЕНД №6. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОДУКТА
Стремительный рост предложения привёл к многократному обострению конкуренции между застройщиками. Благодаря этому в проектах массового сегмента появились опции, ранее характерные для более дорогих классов жилья, говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). По её словам, сейчас в проектах массового сегмента можно встретить квартиры с потолками высотой 2,9-3,2 м, панорамным остеклением, гостевыми санузлами. Практически обязательными становятся такие опции, как двор без машин, индивидуальная архитектура, инновационные инженерные решения.
ТРЕНД №7. КУРС НА ВОССТАНОВЛЕНИЕ РЫНКА
Мнения по поводу того, когда рынок новостроек столичного региона достиг «дна», расходятся, однако большинство экспертов согласны, что нижняя точка уже пройдена. «В 2016 году первичный рынок не только достиг «дна», но и успешно от него оттолкнулся, – считает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте Москвы начала расти в июне после предшествовавшего годичного падения (-12,15%). С начала лета по ноябрь «квадрат» в московских новостройках эконом- и комфорт-класса прибавил 5,2% и достиг 148 580 рублей, что сопоставимо с уровнем цен конца 2015 года. Такая же тенденция наблюдается и в бизнес-классе, который подорожал с I квартала 2016 года на 3,3%, достигнув 237 785 рублей. Наметилась позитивная динамика и на рынке элитных новостроек – с лета средняя стоимость квадратного метра зафиксировалась у отметки 680 тыс. рублей, прекратив падение. Таким образом, можно констатировать, что первичный рынок вошел в восстановительную фазу».