Быть не может! Во втором по численности городе ЕС, столице первой экономики Европы, месте, куда едут в поисках лучшей жизни мигранты со всего мира, им хотят запретить покупать жилье. Насколько всё серьезно – разбирались Ольга Петегирич и Филипп Березин.
Почему шум?
Рвануло в понедельник, 27 августа. Газета Frankfurter Allgemeine Zeitung в материале опубликовала короткую цитату мэра Берлина Михаэля Мюллера: «Мы тоже рассматриваем такие меры. В настоящее время Сенат уже работает над соответствующими предложениями по предотвращению спекуляций с жильем».
Слова «мы тоже» относились к оценке опыта Новой Зеландии: в августе 2018-го там вступил в силу закон, по которому вторичное жилье в стране разрешается покупать только ее гражданам или резидентам. Иностранцам «отвели место» лишь в сегменте новостроек и односемейных частных домов. Новозеландцы пошли на столь радикальный шаг для «охлаждения рынка недвижимости», то есть, чтобы бороться с высоким спросом.
Фактически первый человек в Берлине заявил, что не прочь ограничить продажу жилья иностранцам. Правда, любопытно?
Такие разные – и такие похожие
Что общего у Германии и Новой Зеландии? На первый взгляд, ничего. Но только на первый. Например, по данным издания Handelsblatt Global, хотя доля иностранцев на рынке недвижимости Новой Зеландии – всего 3,3%, в крупнейшем городе страны Окленде она достигает 60%.
Аналогичная ситуация и в Берлине. Аналитики газеты отмечают, что в 2015 году иностранцам в столице Германии было продано 68% квартир - гораздо больше, чем в любом другом немецком городе. Еще в 2009-м этот показатель составлял всего 14%...
Самый популярный в Германии
В 1991-м, когда Берлин вновь стал главным городом объединенной Германии, он (в особенности его восточная часть) явно не соответствовал статусу «великой европейской столицы». Но уже тогда было очевидно: это временно. Никто не удивился, когда начались десятилетия преображения и роста.
Удивляться можно только масштабам: город становился всё более модным и современным, цены на недвижимость росли на 5-10% в год, а население всё прибывало: только с 2012 по 2015 Государственное бюро статистики Германии зафиксировало рост с 3,4 до 3,6 млн. человек.
По данным Knight Frank, с 2004 года средние цены на недвижимость в городе выросли на 120%. Рост цен в одном 2017 году разные эксперты оценивают в диапазоне 6,0% – 20,0%, в качестве «среднего» показателя возьмём данные Engel & Völkers – 13,0%.
Средняя стоимость квадратного метра жилья превысила €3 500 за кв. м. И что с того, что в Берлине (в отличие от того же Окленда), действует закон об ограничении роста арендной платы. Перед всё растущим спросом любые ограничения бессильны.
В Берлин стремятся. PWC в 2018 году признала столицу городом с лучшими инвестиционными перспективами и вторым по активности рынком недвижимости Европы после Лондона. И пока Бундесбанк продолжает выпускать предупреждения о переоцененности местных квартир, всё ещё сравнительно небольшие по сравнению с другими столицами Старого Света цены и рекордно низкие процентные ставки вряд ли снизят популярность Берлина у иностранцев.
Наша статистика это подтверждает. По данным аналитического центра Prian.ru, немецкая столица уверенно возглавляет пятёрку самых популярных у покупателей городов Германии:
1. Берлин
2. Мюнхен
3. Гамбург
4. Кёльн
5. Франкфурт-на Майне
Но этот бум не устраивает местных жителей: недвижимость становится дороже, а население богатеет не так стремительно. «В Германии не очень-то любят мегаполисы, - замечает Герман Мойжес, юрист AVERS Group, - Приток населения также не нравится жителям этих городов. Сейчас в том же Берлине люди не могут позволить себе купить жилье в центре. А мэр должен защищать права тех, кто уже живёт в его городе»…
Кто виноват?
Проблема дефицита доступного жилья в Берлине стоит даже острее, чем в новозеландском Окленде. В немецкой столице не хватает около 310 000 квартир эконом-класса, в Окленде это число составляет всего 45 000 единиц. Но виноваты ли в этом только иностранцы?
Аналитик независимого консалтингового агентства Empirica Institut Райнер Браун считает, что главная проблема города – не зарубежные покупатели, а хроническая нехватка объектов. Вместо того, чтобы запрещать покупку жилья нерезидентам, нужно активизировать строительство: «Необходимо ежегодно строить 25 000 новых домов и квартир, гораздо больше, чем строится сейчас – всего 15 000».
Эксперт считает, что возможный запрет на продажу жилья иностранцам просто не будет работать, поскольку закон делает возможным приобретение недвижимости через третьих лиц, которыми смогут выступать жители Берлина. Это не решит проблему и приведет к дальнейшим злоупотреблениям.
Исполнительный директор L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер тоже настроена скептически: «На мой взгляд, главной причиной роста стал не зарубежный спрос, а повышение спроса именно среди местного населения вследствие низких ипотечных ставок, роста благосостояния и отсутствия альтернативных видов капиталовложения. Прирост населения и спроса на фоне недостаточного строительства нового жилья привел к росту покупных цен и арендных плат. Зарубежный спрос лишь немного усугубил ситуацию.
В данный момент мы замечаем даже панический спрос на недвижимость Берлина, когда покупается любой объект даже по завышенным ценам в страхе, что через год цены еще больше вырастут. Думаю, что запрет на покупку иностранцами не сможет изменить сложившуюся ситуация. Она нормализуется только тогда, когда будет строиться достаточное количество нового жилья и вырастут ипотечные ставки».
Что будет
В коротком заявлении Михаэля Мюллера нет никакой конкретики – ни сроков, ни деталей возможных запретов. Всё это позволяет относиться к возможным ограничениям с определенным недоверием – по крайней мере, сейчас.
«В перспективах ограничения права собственности я сильно сомневаюсь. – говорит Герман Мойжес. – С правовой точки зрения это будет серьезный прецедент. Другое дело, что у властей есть множество других инструментов, позволяющих если не решить проблему, то повлиять на неё. Это и введение налогов на простаивающее жилье – вроде тех, что приняты на немецких курортах. Другой вариант - ужесточение контроля за происхождением средств. Но в любом случае я не верю в радикальный вариант, тем более как-то затрагивающий интересы тех, кто уже является собственником».
«Если данный закон и будет принят, - замечает Любовь Баумгертнер, - то скорее всего он коснется только иностранцев-нерезидентов, не имеющих никаких оснований для покупки жилья, кроме спекулятивных. Кроме того, в законе, скорее всего, будет прописан целый ряд исключений и других возможностей для покупки недвижимости иностранцами. Поэтому я не думаю, что это сильно охладит местный рынок недвижимости».
Мы это уже слышали
Тема запрета покупки недвижимости иностранцами не раз всплывает в разных странах. Например, в Финляндии политики правого толка периодически пытаются ограничить продажи жилья «гражданам не из ЕС». А в 2013 году 200 депутатов финского парламента – с перевесом в один голос – даже проголосовали за рассмотрение соответствующего законопроекта. Авторы инициативы предлагали разрешить сделки с недвижимостью в Суоми только после пяти лет проживания в стране. Но с тех пор вето на подобные операции так и не наложили, вопреки поднявшемуся шуму в соцсетях и медиа.
В 2014 году в Латвии национальное объединение выступило с предложением запретить россиянам получать ВНЖ при покупке недвижимости в прибалтийской стране. Итог всем известен. Несмотря на то, что правила ужесточили, полного запрета никто так и не дождался. Правда, программа получения ВНЖ фактически встала.
Неспокойно было и в Швейцарии. Черновая редакция законопроекта по ограничению возможности приобретения местных квадратных метров для граждан, проживающих за пределами Европы, была объявлена еще в марте 2017 года. Но большинство политических партий, организаций и кантонов выступили против плана жестких ограничений, который был представлен на рассмотрение правительству.
В настоящий момент леворадикальные политики пытаются ввести подобные ограничения в Ирландии. Но власти страны полагают, что нововведения будут противоречить законам ЕС, и не дают им пока «зеленый свет».
***
Итак, оценивая заявление берлинского мэра, можно дать только один совет – не пугаться раньше времени. Как показывает опыт других стран, при подобных обстоятельствах дело редко доходит до принятия реальных законопроектов. В любом случае, Prian.ru будет следить за новостями. Подписывайтесь на наши новости и статьи, и будьте в курсе событий.