Арендный рынок сложно выходит из тени. В нем до сих пор часто встречаются ситуации, когда люди сдают свое недвижимое имущество внаем без подписанного договора, когда не платят налог с арендной прибыли и когда не регистрируют на своей территории жильцов. И если ситуация с договорами и даже налогами начинает потихоньку выправляться, то вопрос с регистрацией aдо сих пор остается без должного внимания.
Так что же должен знать арендодатель о регистрации арендаторов в своей квартире? Как правильно осуществить этот процесс? И какие нюансы необходимо знать? На все эти вопросы сегодня для НиЦ отвечает Галина Баркус, юрисконсульт Savills в России.
Итак, согласно закону, все люди на территории нашей страны должны быть зарегистрированы. Закон, так сказать, любит точность и ясность во всем. Но на территории страны могут находиться как граждане этой страны, так и граждане иностранных государств. Регистрация, безусловно, в каждом из этих двух вариантов отличается. И это правильно, так как статус собственных граждан и иностранцев разный, поэтому и нормы, регулирующие наше пребывание в стране, должны быть разные. Для собственных граждан действует закон о праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в РФ, а положение иностранцев регулируется законом о миграционном учете иностранных граждан.
В результате мы и наши соотечественники регистрируемся. Иностранцы же встают на миграционный учет.
Если вопрос касается иностранцев
Начнем с азов, тем более что, проживая в собственной стране, мало кто задумывается на тему миграции и ее учета. Согласно закону, миграционный учет просто фиксирует факт въезда в нашу страну или выезда из нее иностранного гражданина, а также фиксирует его перемещения по нашей территории. Стоит отметить, что Россия не единственное государство, занимающееся сбором такой информации.
Для миграционной службы все иностранные граждане делятся на две категории: на временно пребывающих и на временно и постоянно проживающих. Статус «пребывающего» или «проживающего» зависит от причин, по которым иностранное лицо оказалось в нашей стране. И пребывающих в нашей стране иностранцев все же значительно больше, чем проживающих. Но какой бы статус у иностранца ни был, факт нахождения его у нас должен быть известен властям, то есть о прибытии иностранца следует сообщать.
Для этого в течение семи дней с момента въезда в нашу страну иностранного гражданина необходимо подать определенное уведомление. Ставить на учет можно через почту, МФЦ и через непосредственное обращение в территориальные органы МВД. Данный учет носит уведомительный характер, то есть принимающая сторона заполняет специальной формы уведомление о прибытии, а также прилагает копию паспорта иностранного гражданина и копию его миграционной карты. У данного уведомления есть отрывная часть, на которой ставят специальную отметку, и это является подтверждением постановки иностранца на миграционный учет.
Но бывают исключения по разным причинам. Например, особые правительственные постановления могут менять правила миграционного учета на какие-то особые периоды. В настоящий момент иной порядок регистрации установлен на период проведения Кубка конфедераций с 1 июня по 12 июля 2017 года и чемпионата мира по футболу с 25 мая по 25 июля 2018 года. На это время Указом Президента РФ на территории городов Москва, Санкт-Петербург, Сочи и других введены усиленные меры безопасности, а при таких мерах постановка на миграционный учет иностранцев должна осуществляться в течение суток. Кроме этого, в эти периоды постановка на миграционный учет осуществляется только территориальными подразделениями органов МВД России.
Исключения есть и постоянные, но относящиеся к определенным категориям иностранцев. В настоящий момент есть свои исключения для граждан из стран-членов ЕАЭС (Белоруссия, Казахстан, Армения, Киргизия). Это исключение, в отличие от предыдущего, имеет послабляющий характер и дает право стать на учет не в течение обычно требуемых семи дней, а в течение 30 дней с момента прибытия.
Закон также различает и сам статус иностранцев: у нас есть привилегии для высококвалифицированных специалистов, особенности для граждан государств ЕАЭС, а также для граждан, имеющих РВП (разрешение на временное проживание).
Стоит отметить, что в нашей стране РВП позволяет получить статус ИП (индивидуального предпринимателя) и использовать льготные режимы налогообложения, которые в разы выгоднее по сравнению с налогообложением для иностранцев. Безусловно, такое разрешение не дается просто так, оно накладывает на иностранного гражданина обязательство один раз в год отчитываться о проживании в РФ. После истечения данного годового срока, иностранец должен подать соответствующее заявление в районный УВМ по месту регистрации, в котором он сообщает все свои даты въездов и выездов в или из России за истекший год. Если иностранец находился вне России более полугода, то РВП аннулируется.
Итак, механизм постановки на учет несложен, но надо четко понимать, где именно можно на этот учет вставать. У иностранца есть два варианта. Во-первых, вставать на миграционный учет можно по адресу компании-работодателя, а, во-вторых, по адресу жилого помещения, в котором иностранец пребывает, то есть через собственника этого жилья. Но выбор этого места регистрации не случаен и он — не личное желание кого-либо, а зависит от того, кто этого иностранца пригласил в нашу страну. Если же говорить терминами закона, то регистрируется иностранец у принимающей его стороны. И именно эта принимающая сторона обязана выполнить требования по миграционному учету иностранцев, а не сам иностранец, как некоторые бы, возможно, хотели. Однако заметим, что при желании обеих сторон (собственника и иностранного гостя) миграционный учет может быть произведен по адресу проживания, хоть даже собственник и не оформлял приглашение на въезд.
По опыту компании Savills, чаще всего постановкой на миграционный учет занимается компания-работодатель. Однако не редки и случаи, когда работодатель передает свою функцию принимающей стороны собственнику квартиры и просит зарегистрировать приглашенного работника по адресу квартиры, где он будет фактически проживать. Волноваться в этом случае не стоит, собственнику квартиры эта регистрация ничем не грозит, если иностранец проживает в ней на законных основаниях и между ними подписан договор аренды. В принципе, собственник, который соблюдает нормы миграционного учета, в глазах закона приобретает определенный бонус, он подчеркивает свой статус добросовестного арендодателя, что никогда не бывает лишним. Но если собственник не является приглашающей стороной, то есть не его приглашение послужило мотивом для приезда иностранца в нашу страну, то самой по себе обязанности осуществлять его учет у собственника нет. Закон этого не предусматривает.
Если вопрос касается граждан РФ
Собственники квартир, с точки зрения закона, имеют определенные обязательства, если на их жилплощади проживают граждане нашей страны, но зарегистрированные по месту жительства в другом субъекте РФ.
Данная регистрация требуется, если этот гражданин прибыл на срок более чем 90 дней, причем само обращение за данной регистрацией должно быть до истечения данного времени, а не после.
Стоит отметить, что в городе Москве и Московской области, городе Санкт-Петербург и Ленинградской области действует правило одного субъекта. То есть, если гражданин РФ зарегистрирован по месту жительства в Московской области, его не надо регистрировать по месту пребывания в городе Москве.
Следует также обратить внимание, что регистрация требуется, если гражданин прибыл из другого субъекта. Если же он зарегистрирован по месту жительства в том же городе или в ином населенном пункте, но того же субъекта РФ, то он вправе не регистрироваться по месту пребывания.
Вопрос регистрации по месту своего проживания весьма актуален для семейных арендаторов с детьми, так как зачисление детей в садики и школы у нас осуществляется по территориальному принципу. Именно по этой причине такие семьи просят оформить временную регистрацию по адресу арендуемой квартиры. И бояться таких просьб также не надо, так как собственники квартир в данном вопросе не имеют никаких правовых рисков. Временная регистрация прекращается либо автоматически после срока своего окончания (а выдается она на период от 6 месяцев до 5 лет), либо по личному обращению собственника, если требуется досрочное прекращение регистрации. Единственный минус для владельца жилья — увеличение коммунальных платежей, так как некоторые статьи расходов рассчитываются исходя из количества проживающих в квартире. Но при сдаче квартиры этот вопрос всегда предварительно решается.
Также регистрация требуется при оформлении резидентского разрешения на парковку, которое очень востребовано для домов без паркинга. Особенно в центре Москвы, где стоимость парковки достигает 200 рублей в час.
Как зарегистрировать гражданина РФ по месту пребывания?
Если регистрация требуется, то осуществить ее несложно. Можно сразу пойти в МФЦ либо в управляющую компанию жилого дома, которая предоставляет услуги паспортного стола, а можно подать документы онлайн, в этом случае для получения услуги потребуется один визит в МФЦ, а не два. Для этого заявитель, то есть лицо, которому требуется сама регистрация, должен подать заполненное по форме заявление. На нем обязательно должно быть согласие собственника квартиры или его представителя, на руках у которого есть нотариальная доверенность на осуществление данных действий. Кроме заявления необходим паспорт и документ, являющийся основанием для временного проживания. Таким документом чаще всего является договор найма, но также могут быть свидетельство о праве собственности или просто заявление собственника на регистрацию этого гражданина. Если собственник отсутствует при подаче документов, подпись на таком заявлении должна быть удостоверена нотариально. Регистрация осуществляется на тот срок, который определили для себя собственник жилого помещения и регистрируемый.
Документом же о временной регистрации является свидетельство о регистрации по месту пребывания, которое выдается в установленной форме. Безусловно, документ этот выдается после осуществления регистрации, которая может быть растянута от трех до восьми дней. Срок исчисляется с момента получения необходимого заявления и документов и зависит от места обращения. Если документы подавались через МФЦ, то срок регистрации — в течение 3 дней, если через управляющую компанию, то с увеличением срока на 3 дня, если электронно — в течение 8 дней. Регистрация малолетних детей (до 14 лет) производится в день обращения.
Итак, процедура несложная. Но пренебрегать ей все же не следует, так как закон с 2014 года усилил ответственность граждан за это нарушение. Например, он особо оговорил случаи «фиктивной регистрации», когда гражданин регистрируется в месте, где не собирается проживать. В настоящий момент фиктивная регистрация наказуема, причем уголовно, то есть можно получить реальный срок, который согласно закону может быть равен трем годам. Кроме того, суд может вынести запрет, в результате которого виновный не будет иметь права занимать некоторые должности или вообще заниматься определенной деятельностью. Запрет может быть на срок до трех лет, а может и вообще быть бессрочным.