Принято считать, что в арендных отношениях страдает всегда квартиросъемщик — его и выгнать могут, и квартплату поднять, и проверками замучить. Но и квартирный хозяин — не всегда беспечный рантье, 365 дней в году потягивающий коктейли где-нибудь на сказочном Бали.
Чтобы сдать квартиру, приходится потрудиться, да и своих специфических рисков у наймодателей хватает. О них редакция НиЦ поговорила с экспертами рынка аренды.
Иван Бородин, директор департамента аренды жилой недвижимости компании Blackwood, специально для НиЦ составил перечень основных таких рисков:
Мошенники. Сдавая квартиру самостоятельно, арендодатель рискует попасть в руки к мошенникам, которые будут сдавать данный объект в субаренду, скрывая это от собственника.
Юридические аспекты. Не каждый арендодатель имеет за своими плечами юридическую базу. При заключении договора найма с арендатором, возникает множество моментов и вопросов, где опытный арендатор может продиктовать свои условия, ввести в заблуждение арендодателя, и тем самым заключить сделку с выгодой для себя.
Постконтрактное обслуживание. При досрочном расторжении или выезде арендатора возникает ряд вопросов, решение которых лучше доверить профессионалам.
Время. Многие недооценивают работу брокера по аренде недвижимости. Если арендодатель хотя бы неделю попробует круглосуточно принимать звонки по аренде своей квартиры, выслушивать и отвечать на все вопросы (не всегда корректные), то он убедится, что агент — именно тот «волшебный фильтр» между его квартирой и многообразным рынком недвижимости.
Рисков можно избежать, обратившись к посреднику. Действительно, можно — если только агент сам не является мошенником. Или непрофессионалом.
«Неопытный или невнимательный агент может не обратить внимание на условия договора, влияющие на обязательства при пользовании квартирой, финансовые риски при согласовании ущерба, порядок использования страхового депозита, — рассуждает Галина Баркус, юрисконсульт Savills в России. — Недобросовестный — может не озвучить важные для собственника условия: утаить намерение клиента на краткосрочное проживание (до 6 месяцев, а сказать что на год), скрыть наличие домашних животных, а в процессе аренды поставить собственника перед фактом и сказать, что „случайно завели собачку“. Демпинговать по ценам — привести клиента с бюджетом ниже установленного собственником и уже при встрече уговаривать сдать дешевле, чем хотел собственник».
Что тут можно посоветовать? По максимуму собрать информацию об агенте, с которым планируете работать. Если это «одинокий охотник», у него, скорее всего, будет собственный сайт, а если нет — страничка в соцсетях, по которой можно составить представление о человеке и (косвенно) о его профессионализме. Ну и конечно, никто не отменял «сарафанного радио» и рекомендаций от счастливых клиентов. Помимо добросовестности и быстрого поиска клиентов, от профессионального риелтора квартирному хозяину стоит ждать грамотного составления договора найма. Как говорит Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда», правильно составленный договор минимизирует любые риски. «Чтобы любую конфликтную ситуацию можно было решить мирным путем, в договоре нужно прописать правила проживания в квартире и санкции за их нарушение, а также правила посещений жилья собственником. Как правило, он приходит раз в месяц за получением арендной платы, и предупреждает жильцов о визите заранее. Еще стоит составить список предметов мебели и бытовой техники, которая находится в квартире, описать, в каком они состоянии, чтобы в случае порчи имущества собственник жилья мог возместить ущерб, — разъясняет эксперт. — Нужно также зафиксировать условия, ситуации досрочного расторжения договора найма — как со стороны собственников, так и со стороны арендаторов, — а также штрафные санкции за досрочное расторжение».
Если у собственника квартиры есть и «рыба» зарекомендовавшего себя договора от грамотного риелтора, и клиенты, можно обойтись и без посредника. Впрочем, тут есть принципиальный момент — насколько можно быть уверенными в добросовестности съемщиков. Особенно если речь об элитном жилье с элитной же обстановкой.
«Раньше у наших клиентов даже вопроса такого не было — пытаться сдавать квартиру самостоятельно. Но с недавних пор эта тенденция действительно появилась и, конечно, в связи с этим они сталкиваются с рисками, особенно если учесть стоимость элитных квартир, которая привлекает всех преступников, — рассказывает директор департамента аренды квартир PENNY LANE REALTY Марина Шекера. — совсем недавно была ужасная ситуация, когда собственник выставил свою квартиру в ЦИАНе, это было 3 мая, а уже 5 мая к нему пришел „на просмотр“ преступник, который думал, что в квартире по такой цене будет много ценностей. Квартира была практически пустой — со встроенной техникой, поэтому все, что досталось злоумышленнику — это ноутбук и телефон собственника, которого он все-таки убил...» Конечно, такие страшные ситуации происходят не каждый день, и все же.
Распространены и менее жестокие, но все же крайне нежелательные для собственника линии поведения со стороны клиентов. Связаны они, как правило, с планами использовать квартиру не по назначению. Одним из явных признаков нечестных намерений могут быть «странные вопросы», не относящиеся напрямую к цели найма. Например, если человек спрашивает не о том, насколько беспокойные или шумные соседи живут в примыкающих квартирах, а, напротив, интересуется их терпеливостью, лояльностью, — как будто сам может доставить какие-то неудобства своим проживанием, — рассказывает Юлия Ковалева, директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group: «Когда наниматель планирует обман, он придумывает сюжет, который должен ввести в заблуждение владельца квартиры. Существует несколько видов таких историй. Их общим свойством являются именно „странные вопросы“, не связанные с обычным проживанием в арендуемой квартире.
Например, наниматель спрашивает, можно ли вынести мебель из комнат и застелить их коврами. Для нас это означает, что он, скорее всего, ищет квартиру для размещения казино или игорного заведения. Или девушка объясняет, что ей нужна многокомнатная квартира, чтобы жить вместе с подругой, и для этого надо убрать часть мебели, добавить кровать. Глядя на нее, мы понимаем, что квартира, вероятно, превратится в место „работы“ женщин с „низкой социальной ответственностью“». Есть и другие варианты, продолжает эксперт: например, если клиент говорит о готовности снять пентхаус на год и интересуется, как соседи переносят шум и громкую музыку, скорее всего, речь пойдет о месте для постоянных тусовок и вечеринок. А если съемщик объявляет, что на арендуемой площади он хочет организовать работу небольшого и тихого офиса, где будет сидеть всего один человек, есть риск, что он планирует превратить квартиру в шоурум или выставочную площадку, куда будут постоянно приходить люди.
«Можно нарваться на „посуточных“ мошенников, которые без ведома собственника сначала снимают квартиру как частники (поэтому их тоже нельзя называть агентами и риэлторами), а потом сдают ее по секрету посуточно, получая до 200% прибыли. Это приводит к высокому износу недвижимости, — развивает тему нецелевого использования квартиры Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы „Переезжаем в Петербург“, генеральный директор ГК „Недвижимость в Петербурге“. — А ведь хозяин может получать долю этой прибыли, сдав официально свою квартиру нормальной управляющей компании, которая занимается посуточной арендой».
К сожалению, на 100% гарантировать отсутствие проблем со съемщиками не может ни один, даже самый суперпрофессиональный, риелтор. В конце концов, даже если злого умысла не было изначально, даже состоятельный съемщик может внезапно разориться или, например, оказаться клинически неаккуратным человеком, не берегущим нанятое имущество. Но все-таки по максимуму обезопасить себя, выбирая агента и жильцов, можно.
Иван Бородин, директор департамента аренды жилой недвижимости компании Blackwood, предлагает ориентироваться на следующий чек-лист:
- Внешние признаки. Сложить мнение об оппоненте можно уже при первой встрече. Нужно обращать внимание на то, как строит диалог собеседник, на его жесты и мимику. Если что-то значительно настораживает, лучше отказаться от работы с неприятным агентом или неподходящим арендатором.
- Нечеткие ответы на вопросы. Чтобы проверить агента или съемщика, можно заранее подготовить перечень вопросов, которые помогут выявить их недобросовестность. Как правило, речь идет о юридических аспектах. Опытный и честный риэлтор всегда будет защищать интересы той стороны, с которой он работает: либо арендодателя, либо арендатора, и предлагать более выгодные условия заключения сделки. Если же он представляет интересы каждой стороны, то, возможно, он хочет «стянуть» деньги с обеих сторон. Работающий с арендодателем агент может оказаться в сговоре с квартиросъемщиком и, соответственно, он будет делать все для того, чтобы не только обогатиться за счет всех сторон сделки, но и снизить выгодность сделки для собственника.
- Заключение договора оказания услуг. Честный риэлтор всегда спешит заключить с арендодателем договор возмездного оказания услуг, тем самым создавая «подушку безопасности» для себя и для собственника.
- Стоимость предоставления услуг. Профессионалы всегда заранее озвучивают и оговаривают стоимость вознаграждения за свою работу и прописывают ее в договоре возмездного оказания услуг. Ни в коем случае профессиональный агент в дальнейшем не будет предлагать оплатить еще и «некие расходы», которые помогут заключить сделку за короткий срок. Это мошенничество.
- Проверка документов. Если есть сомнения по отношению к потенциальному съемщику, то можно обратиться к интернет-ресурсам. Например, к сайту Федеральной службы судебных приставов. Оттуда можно получить информацию о долгах, о неоплаченных кредитах и т.д. Если же сомнения возникают по отношению к агенту, то всегда можно позвонить в ту компанию, чьи интересы представляет агент, и узнать, действительно ли он там работает или нет. На сайте нашего агентства, к примеру, помимо общего номера телефона, есть контакты директора департамента, который отвечает на все вопросы.