И сколько бы не писали в СМИ о том, что наш отечественный рынок недвижимости пока еще достаточно опасен, но всегда находятся простаки-покупатели, которые попадаются в сети мошенников. И очередная история – тому подтверждение.
Семья Гриценко попала в затруднительное положение. Им нужны были срочно деньги, порядка одного миллиона. В долг такую сумму никто не давал, даже по частям, у разных близких или дальних родственников они сумели наскрести только 350 тысяч рублей.
Что делать? Попросить отсрочку долга? Но те, кому задолжал Михась, глава семьи, были людьми серьезными, поэтому с ними номер с длительной отсрочкой не проходил.
— Ладно, успокойся, подумаем, как можно выйти из этого непростого положения, — промолвила Лиля, жена Михася, и стала накрывать на стол.
Когда они выпили по второй и плотно закусили, то жена, хитро подмигнув мужу, сказала, что есть план, как безболезненно рассчитаться с долгами. Михась только рот открыл от удивления и обожания к своей супруге.
— У тебя же две квартиры, давай одну продадим и решим все проблемы, — хитро подмигнув, проговорила Лиля.
— Ну, для этого и думать не нужно было, — зло проговорил Михась и укоризненно покачал головой. – Продать «курицу», которая приносит нам ежемесячный доход, ну это знаешь ли….
— Я завтра схожу к Зухре, посоветуюсь, — молвила Лиля, — она толк в этом деле знает.
— Только не привлекай ее к продаже. Во-первых, она берет дорого, а во-вторых, не стоит, чтобы наши соотечественники знали, что у нас две квартиры и прочее…
— Не боись, все будет в ажуре, — успокоила жена Михася, и они пошли спать.
Развод и…проданная квартира
Лиля вентилировала этот вопрос почти неделю, а Михась все это время был как на иголках. И вот наконец наступил день, когда она сказала мужу, как можно рассчитаться с долгами и …квартиру сохранить.
— И как это сделать? – Михась с любопытством посмотрел на жену.
— Вот слушай, — и Лиля изложила мужу свой план. — Мы с тобой разводимся, и делим имущество. Но так как наши квартиры разные по стоимости, то мы делим обе на доли. Тебе половина от каждой квартиры и мне половина. Потом, когда решение суда о разделе имущества вступает в силу, я свой экземпляр придерживаю и не несу в Росреестр. По идее, они должны бы сами его туда отправлять, но, думаю, что они если это и сделают, то не очень скоро. Тем более, что район другой. Поэтому собственником квартиры по-прежнему будешь ты и спокойно ее продашь.
— Однако ж, — как-то задумчиво проговорил Михась, но спорить с женой не стал.
Если дешево, то…опасно
Так они и сделали. Квартиру продали быстро. Выставили чуть ниже рынка. Желающих купить было немало. Но из всей массы покупателей они выбирали тех, кто покупал сам, без привлечения риэлторов. Не отвергали и частных помощников. Они знали, что многие из них, ради гонорара, закроют глаза на мелкие шероховатости. Тем более, что район был хороший, поэтому покупатель на квартиру нашелся быстро. Но только он успел сделать ремонт и справить новоселье, как получил повестку в суд. Там он узнал, что сделку оспаривает бывшая супруга. В иске она указала, что количество собственников квартиры в базе данных Росреестра не соответствовало действительности, о чем имеется соответствующее решение суда: собственников недвижимости на самом деле было двое, а продавал квартиру только один из них.
Судья все пытался понять, почему Лиля не отнесла решение суда в Росреестр. Та невозмутимо отвечала, ей в канцелярии суда сказали, что они отправят документ туда по почте. Поэтому она и спокойно уехала в отпуск. А когда вернулась, то узнала, что квартира продана. А бывший муж денег не дает. И еще гонит из той квартиры, где она прописана. Она же по документам ему принадлежит.
— Не вся же его, — напирал на совесть судья. – Пусть тогда отдает вам долю в этой квартире и живите в ней спокойно.
— Эге-ге, — удивленно проговорила Лиля. – Та квартира продана за 7 миллионов, а эта и пяти не стоит. Я на такое не согласна. Как я потом буду выцарапывать из него деньги…
И сколько судья ни пытался спасти положение, у него ничего не получилось. Тогда он стал упрекать покупателя. Мол, чего ты сам с каким-то маклером полез в такую дорогую сделку. Пошел бы в приличное агентство недвижимости…
— Так я так и хотел сделать, но … так получилось, — грустно выдавил из себя незадачливый покупатель, — квартира мне уж очень понравилась.
— Понятно, зачем им агенты, еще раскроют их аферу, — бросил судья. Он понимал, что возможен сговор, но по закону сделать ничего не мог. Не мог признать и покупателя добросовестным. Тот не представил для этого никаких доказательств.
Так квартира вернулась вновь к супругам. Они даже выплатили покупателю деньги. Правда, то, что было написано в договоре купли-продажи. Они объяснили это тем, что квартиру купили не так давно за 6 миллионов, поэтому и напишем в договоре 6, чтоб не попасть под налоги. Но покупатель и этому был доволен. Он даже и не вспоминал о немалых средствах, вложенных в ремонт.
Комментарий:
Анатолий Шелепов, юрист агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
— Данная история, в очередной раз, подтверждает, что приобретение недвижимости — дело очень серьёзное и его лучше доверить профессионалам. Профессионалы – это юристы, риелторы, агентства недвижимости, т.е. те люди и организации, которые каждый день работают в сфере недвижимости, знают рынок изнутри, хорошо разбираются в хитросплетениях нынешнего непростого законодательства. Они помогут выявить все основные риски при проведении сделки купли-продажи недвижимости.
Знания не приходят ни откуда, они приходят с опытом, если у человека нет достаточного опыта по приобретению недвижимости, как можно быть уверенным, что купля-продажа квартиры пройдет с успехом, данная история, тому подтверждение. К сожалению, в указанной истории покупатель “столкнулся” с не добросовестными продавцами. Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ: «…добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается». Однако продавцы квартиры не только действовали не добросовестно, более того, у них изначально был умысел причинить вред другому лицу, т.е. покупателю, которого по решению суда впоследствии лишили приобретенной квартиры. Причем, как видно из нашей истории, покупатель успел сделать в ней ремонт, а значит, у него возникли финансовые затраты, которые, ему вряд ли возместили. Еще раз повторю, гражданские права должны осуществляться добросовестно и разумно, а взаимоотношения сторон должны соответствовать идеям справедливости и нравственности. Тогда возникает законный вопрос, кто же такой добросовестный покупатель? Здесь нам поможет судебная практика.
Суд признает добросовестным покупателя по следующим основаниям:
— Продавцом недвижимости на сделку были представлены все правоустанавливающие документы в отношении недвижимости.
— Для целей приобретения спорной квартиры покупатель взял ипотечный кредит.
— Объект недвижимости на чистоту до заключения договора купли-продажи проверялся сотрудниками банка и специально нанятыми риелторами!!!.
То есть в рамках судебного разбирательства установлено, что сделка с недвижимостью была возмездной и покупателем предприняты все действия, которые свидетельствуют о его разумной осмотрительности при заключении договора купли-продажи квартиры.
Таким образом, о добросовестности покупателя, купившего жилое помещение, могут свидетельствовать подтвержденные действия покупателя по ознакомлению с документами в отношении объекта недвижимости. Плюс, осмотр помещения, выяснение покупателем сведений о том, в связи с чем и на каком основании объект недвижимости находится во владении продавца, был ли продавец в браке на момент приобретения недвижимости и прочее. Если бы покупатель более внимательно отнесся к сделке, то не попал бы в итоге в такую неприятную ситуацию.