Как быть, если застройщик использует «серые» правовые схемы и в итоге формально не подходит под понятие застройщика? Можно ли к нему применить специальные правила для банкротов-застройщиков?
Суть дела такова. Между заказчиком (ООО «ССК «Металлургмаркет») и генподрядчиком (ООО «СтройГрадОмск») 10 января 2012 года был заключен договор генерального подряда на строительство объекта. По этому договору генподрядчик должен был построить 12-этажный кирпичный дом в Омске. Вся документация у заказчика была оформлена надлежащим образом. Однако… Продажа объектов долевого участия осуществлялась весьма элегантным способом.
Это происходило так. Был создан жилищно-строительный кооператив «Центральный-1». Он и заключал договоры «приема паевого взноса» с гражданами. При этом платежи по таким договорам получал генподрядчик, он оприходовал эти деньги как полученные на ведение строительства от заказчика. Фактически граждане оплачивали расходы заказчика по строительству многоквартирного дома, а, следовательно, квартиры, в конечном счете, граждане приобретали у заказчика.
Такая схема использовалась застройщиком не случайно. Он таким образом пытался обойти ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», предоставляющей право на привлечение денежных средств граждан только после получения разрешения на строительство.
Сроки сдачи дома в эксплуатацию были нарушены, а квартиры гражданам не переданы. В 2014 году в отношении заказчика в суд поступает заявление о признании его банкротом.
Суды первой инстанции приняли решение, что заказчик не может быть признан банкротом, потому что он не является в данном случае застройщиком. Ведь договоров с гражданами он не заключал, их денежные средства не привлекал, квартиры не продавал. Поэтому у него нет и обязательства по передаче им жилых помещений. Следовательно, истцы не могут претендовать на построенное жилье. Суды ссылались при этом на положения п. 1 ст. 201.1 «Закона о банкротстве». А стороной, которая должна передать гражданам квартиры, суд назвал жилищно-строительный кооператив.
Пострадавшие граждане, отстаивая свои интересы, обратились в Верховный суд РФ.
Верховный суд отменил принятые судебные акты об отказе в применении по делу правил о банкротстве застройщика*. Он счел, что доводы сторон, приведенные в обоснование своей позиции, не получили никакой правовой оценки со стороны нижестоящих судов. А обстоятельства, которые могли бы подтвердить либо опровергнуть аргументы участников строительства, судами не исследовались. Верховный суд отправил этот спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Правовая позиция Верховного суда РФ заключалась в следующем. Судам необходимо, прежде всего, учитывать цель законодательного регулирования, в данном случае – это защита участников строительства от злоупотреблений заказчика-застройщика, который привлекал денежные средства граждан, манипулируя правовыми схемами.
На судах граждане неоднократно ссылались на то, что кооператив и заказчик аффилированы друг с другом. Заказчик является одним из учредителей кооператива, а сам кооператив изначально был создан не в целях самостоятельного осуществления строительства, а для продажи будущих квартир в жилых домах, возводимых застройщиком за счет привлеченных средств граждан.
Закон о банкротстве не исключает признания застройщиком лица, которое является правообладателем названных объектов, но денежные средства напрямую не привлекает. Поэтому судам предоставлена возможность признавать сделки, заключенные участниками строительства с застройщиком и (или) с действовавшими в его интересах третьими лицами, притворными (п. 5 ст. 201.1 «Закона о банкротстве»). Это позволяет верно квалифицировать состав и статус вовлеченных в процесс несостоятельности застройщика лиц.
Отправляя дело на новое рассмотрение, ВС РФ указал на необходимость дать оценку доводам граждан о притворности сделки по продаже пая и договора инвестирования, заключенного между должником и кооперативом. Во внимание также необходимо принять и тот факт, что для прикрытия притворной сделки может быть совершена не одна, а несколько сделок.
Кроме того, Верховный суд рекомендовал нижестоящему суду при новом рассмотрении дела определить, будет ли введение правил о банкротстве застройщика способствовать более эффективной защите прав участников строительства. Для этого, в частности, необходимо оценить степень готовности объекта и перспективу удовлетворения требований о передаче объекта незавершенного строительств или жилых помещений включенным в специальный реестр кредиторам (гражданам, приобретшим право на долю в строящемся объекте).
В результате, определением Арбитражного суда Омской области к банкротству ООО «ССК «Металлургмаркет» были применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» «Закона о банкротстве». Это значит, что граждане смогли вступить в дело о банкротстве застройщика как кредиторы (дольщики) и имеют право получить свои построенные квартиры или компенсацию от государства.