Какова обстановка на рынке сейчас и чего ждать в ближайшее время? Об этом мы поговорили с директором Нижегородского центра научной экспертизы Татьяной Романчевой.
Заречные районы лидируют - В первом квартале текущего года средняя цена по городу за 1 кв.м вторичного жилья составила 71 101 руб., - рассказала Татьяна Романчева. По отношению к 1 кварталу 2015 цены снизились на 8,1%. Объем предложения в количественном выражении вырос на 6,3%, в квадратных метрах на 3,5%. Все это свидетельствует о том, что рост объема предложения невелик, и цена на жилье вторичного рынка не будет падать.
Средняя стоимость квадратного метра однокомнатных квартир на вторичном рынке Нижнего по итогам первого квартала оценивается в 76 345 руб. Она упала по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 9,7%. Наибольшее падение цен показывают однокомнатные квартиры вторичного рынка в Автозаводском районе – там цены снизились на 13, 3%. Скорее всего, это связано с большим предложением новостроек - однокомнатных и студий в районе. Наименьшее падение цены наблюдается в Приокском районе – 5,6%.
Двухкомнатные квартиры вторичного рынка также подешевели. Стоимость квадратного метра по итогам квартала составила 69 590 руб. Это на 7, 6% меньше, чем в первом квартале предыдущего года.
Заречные районы лидируют, здесь наблюдается наибольшее падение цен в данном сегменте наблюдается по Сормовскому району – 10,8%. Наименьшее падение по цене – Верхние Печеры 1,5%. Средняя стоимость одного метра в трехкомнатной квартире – 69 651 руб,. что меньше на 7,9%, чем в первом квартале 2015 года. Наибольшее падение в Сормово – 13 9%, наименьшее Верхние Печеры – 3,5%.
Эконом и элита На первичном рынке стоимость жилья примерно на 8% дешевле, чем на вторичном.
- Если взглянуть на карту распределения объектов первичного рынка по районам города, то можно выделить определенные тенденции , - считает Татьяна Романчева. - Так, наибольшее количество жилых объектов первичного рынка находится в Нижегородском районе. Что собственно и понятно – центр есть центр, там и спрос всегда будет и цены можно выставить побольше. Следующий по количеству строящихся жилых объектов – Приокский район, это в основном связано с вводом в строй жилых площадей микрорайона «Цветы». Меньше всего количество строящихся объектов в Ленинском районе.
Квартиры Нижнего по стоимости условно делятся на эконом-класс - менее 60 тыс. руб. за кв. м, бизнес-класс - от 60 до 70 тыс., премиум – от 70 до 90 тыс., элитное - от 90 до 140 тыс.
Сейчас строятся в основном квартиры эконом-класса, средняя стоимость такого жилья будет много ниже премиума, поэтому средняя стоимость жилья на первичном рынке в Нижнем Новгороде составляет 65 596 руб. за кв. м, что на 2,5% выше, чем стоимость кв. м в конце 4 квартала 2015 г.
Впрочем, продажи элитного жилья в кризис нисколько не пострадали. Этот сегмент как был немногочисленным так и остался. Хотя надо отметить, что меняют жилье представители элит-класса в два с половиной раза чаще, чем обычные жители: в среднем раз в семь лет.
У премиум –класса целевая аудитория пошире, и к такому жилью относятся едва ли не все новые объекты, возводящиеся в исторической части города. Средняя стоимость нижегородского премиума - 94 212 руб. за кв.м.
- В первом квартале 2016 года средняя стоимость парковочного места в Нижнем Новгороде составила 728 930 руб., - объяснила Татьяна Романчева. - Минимальной по городу является средняя стоимость места в Автозаводском районе – 476 500 руб. Максимальная - в Нижегородском районе - 1 267 857 руб. За первый квартал 2016 года стоимость парковочного места в Нижнем Новгороде слегка возросла.
Полный цикл – в выигрыше - Первая и основная тенденция на первичном рынке жилья - все проекты квартальной застройки начинаются с демпинга по цене,- считает Романчева. – Особенно это актуально в наше непростое время. Вторая тенденция последнего времени – применение различных скидок, с которыми предлагают купить квартиры в соответствующем жилом массиве. Также нужно отметить возрастающую роль рекламы и увеличение количества рекламных приемов при продаже через интернет.
Имеются и случаи недобросовестной конкуренции. Например, один из застройщиков обнаружил, что при клике своего жилого комплекса обязательно появляются всплывающие окна рекламой конкурента.
- Предложение в численном выражении сформировано учитывая и то, что строится в настоящее время. Но не факт, что все, что запроектировано, будет сдано в срок. Дело в том, что в последнее время происходит серьезное удорожание стройматериалов - арматуры и цемента.
- Будет возрастать стоимость строительства (строительно-монтажные работы), - считает Татьяна Романчева. - Достаточно тяжело придется тем компаниям, которые заключили договор генподряда ранее по фиксированной цене. Цифры в новых генподрядах могут быть выше процентов на 20.
При такой ситуации в выигрыше остаются те застройщики, которые обладают своими производствами строительных и отделочных материалов, да и вообще имеют ресурсы для полного цикла строительства.
- С одной стороны, такие игроки в выигрыше всегда – наличие собственных производственных цепочек позволяет более гибко реагировать на ценовые изменения рынка. С другой – есть в таком бизнесе и серьезные риски: производство должно работать без остановок, его нужно постоянно загружать.
Основные тенденции для застройщиков до конца 2016 года выглядят вполне понятно: использование рекламных ходов и приемов в продвижении, увеличение бюджетов на рекламу. Себестоимость жилья будет чуть подрастать. А вот тенденции на серьезное повышение стоимости первичного жилья не предвидится, так как количество платежеспособного населения не растет.