Распространить налоговый вычет на аренду (вернее, найм) жилья планируют в Минстрое. Но будет ли эта схема работать?
В минувший четверг, 25 января, зам. главы Минстроя Никита Стасишин объявил, что ведомство подготовило законопроект о налоговом вычете при найме квартиры и в ближайшее время передаст его в профильные комитеты Госдумы для экспертной оценки.
Проект впервые был анонсирован осенью прошлого года. Речь идет о том, что если договор найма зарегистрирован в Росеестре, то наниматель сможет получить такой же вычет, как если бы он приобрел жилье.
Плюсы и минусы нововведения Sobesednik.ru обсуждает с главой юридического отдела столичного агентства «Нора-недвижимость» Александром Перепелкиным:
— Если речь идет о таком же вычете, как за приобретение жилья, значит, максимальная сумма — 2 млн рублей?
— Да. Минстрой предлагает внести изменения в ст. 219 Налогового кодекса и создать еще один специальный налоговый вычет в размере 2 млн с привязкой его к уже существующему имущественному налоговому вычету при приобретении жилья, предусмотренном ст. 220 Налогового кодекса.
Новый вычет (и возврат 13% от затраченной суммы на найм) будет предоставляться до тех пор, пока расходы гражданина на найм в совокупности не составят 2 млн рублей. Другими словами, его можно будет выбирать частями. То есть если за год не выбираешь вычетов на сумму 2 млн, то остаток переходит на следующий календарный год (налоговый период).
Понятно, что у каждого нанимателя расходы разные — в зависимости от того, сколько он платит в месяц за найм жилья: кто-то 30 тысяч руб, а кто-то — 50 тысяч и даже 100 тысяч... Понятно, что тот, кто снимает жилье за 30 тысяч в месяц, выберет 2 млн рублей за 5,5 года. А тот, кто арендует жилье за 100 тысяч, выберет эту сумму всего за 1,5 года.
— Почему именно 2 млн?
— Как я уже заметил, новый налоговый вычет для нанимателей жилья согласуется с имущественным налоговым вычетом, предусмотренным ст. 220 Налогового кодекса, который предоставляется при приобретении жилого помещения на территории РФ. В эту статью тоже вносятся изменения.
По сути оба этих вычета как бы увязываются: если человек уже использовал право на имущественный вычет при покупке жилья (все 2 млн), то он уже не сможет пользоваться налоговым вычетом для нанимателя. Если же при покупке квартиры он использовал не всю сумму в 2 млн рублей, то в пределах оставшейся части он может рассчитывать на новый вычет, нанимая жилье.
С 2014-го данный налоговый вычет у нас предоставляется не просто раз в жизни при покупке квартиры (как это было раньше), а до тех пор, пока 2 млн рублей не «выберешь». И если человек воспользовался не всей частью, повторяю, остатком он может воспользоваться еще раз — как при покупке другой квартиры, так и при найме жилья. Таким образом, в общей сложности люди смогут сэкономить на покупке или найме жилья все те же 260 тысяч рублей (13% НДФЛ от 2 млн).
По сути эти 2 млн теперь хотят распределить на два вычета (ведь есть люди, которые покупают жилье, а есть те, кто его нанимает). Но при любом раскладе сумма двух вычетов в совокупности не сможет составлять больше 2 млн.
Только я считаю, идея с вычетом для нанимателей жилья в предлагаемом виде — мертвая.
— Почему?
— Чтобы воспользоваться вычетом, нужно документально подтвердить, что вы понесли расходы, то есть заплатили по договору найма, и предоставить сам договор, правильно?
— Данный законопроект ради этого и придуман. Чиновники ведь прямо говорят: хотим этот рынок вывести из тени.
— Да. При этом существует одно большое «но»: новый вычет будут предоставлять только по тем договорам найма, которые прошли регистрацию в качестве обременения жилого помещения в Росреестре. То есть просто так прийти в налоговую с договором, который вы составили с наймодателем и который не прошел регистрацию в Росреестре, невозможно.
В настоящий момент вопросы регистрации регулируются п. 2 ст. 674 Гражданского кодекса и ст. 51 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество. И в соответствии с этими нормами сейчас подлежит регистрации не сам договор, а именно договор как обременение квартиры, и только в том случае, если такой договор заключен на срок не менее 1 года.
Все, что до года — а основная масса таких договоров обычно заключаются как раз на 11 месяцев, — в принципе не может быть зарегистрировано по закону. Кроме того, и по договорам свыше года такая регистрация является не обязательной, а добровольной и осуществляется по заявлению, как нанимателя, так и наймодателя.
— Но тогда зачем было придумывать этот вычет, если ситуация получается столь патовая?
— Не знаю. В любом случае даже если наниматели будут требовать, чтобы договор с ними заключили на срок свыше года и произвели регистрацию обременения, мало что изменится.
Требовать-то они могут, но среди наймодателей дураков нет, потому что договор найма на срок до года и договор найма на срок свыше года — это два разных по своим последствиям для владельца квартиры договора.
Договор найма на срок более года, к примеру, по умолчанию содержит такие правила: вам до полугода могут не платить за найм жилья, а вы ничего сделать не можете, потому что только просрочка в 6 месяцев и более позволяет наймодателю обратиться в суд и расторгнуть договор. И кто по доброй воле заключит с вами такой договор? Поэтому-то все и предпочитают подписывать договора на срок до года.
Кроме того, договор на срок свыше года позволяет вселить временных жильцов с уведомлением наймодателя. И еще — при заключении такого договора у нанимателя появляется право преимущественной пролонгации на новый срок и на тех же условиях. Есть и другие существенные отличия прав и обязанностей сторон таких договоров — заключенных сроком до года и более.
В общем, договор найма на срок свыше года — это в принципе экзотика. Его может позволить себе лишь тот, у кого снимают очень дорогое жилье на длительный срок и платят вперед большие деньги. Но таких квартир на рынке меньшинство.
— А чем отличается просто договор от договора как обременения?
— Договоры как сделка с точки зрения закона не подлежат регистрации. Согласно п. 2 ст. 674 ГК регистрации подлежит только договор как обременение права собственности на квартиру. И чтобы зарегистрировать это обременение, надо, чтобы заявление о регистрации было подано в Росреестр не позднее трех месяцев с момента заключения договора, а также чтобы заявление о регистрации такого обременения подали обе стороны договора. Если одна из них не подает заявления, обременение не регистрируется.
— Выходит, в новации прописали столько препон получению вычета, что едва ли кто будет связываться с этим. А понимают ли в Минстрое, что они делают? Зачем так усложнять, если они действительно хотят вывести рынок из тени?
— Я не знаю, кто у них этим вопросом занимается и как они ориентируются в законах, а главное — в практике их применения. Но одно лишь правило о том, что для реализации права на предлагаемый новый налоговый вычет в Едином государственном реестре недвижимости должен быть зарегистрирован договор найма, обременение права собственности на жилое помещение, множит все их предложения и усилия на ноль. Сегодня в большинстве случаев никто изначально не будет заключать договор на срок свыше года.
Сначала надо было добиться, чтобы такие обременения подлежали обязательной регистрации, независимо от заявленного в них срока, и чтобы они могли регистрироваться независимо от желания хозяина.
— Выходит, идея-то изначально неплохая, только очень сырая?
— Идея изначально хорошая, но в том виде, в котором она представлена, никуда не годится. Впрочем, пока это только проект. По идее он еще должен дорабатываться. Возможно, умные люди увидят все эти недоработки и исправят дело...