Болгария традиционно занимает лидирующие позиции в рейтинге стран, где жители России чаще всего покупают недвижимость; доступное жилье, понятный для русского слуха болгарский язык, чистое и теплое море делают пребывание на территории этой гостеприимной страны особенно приятным.
К тому же, память местного народа и сегодня помнит русско-турецкую войну 1877-78 гг., когда русскими были взяты Шипка, Плевна, совершено победное форсирование Дуная, благодаря чему Болгария обрела свою долгожданную государственную независимость спустя пять веков нахождения под властью Османской империи.
Отдохнув несколько сезонов на побережье Болгарии, россиянин начинает присматриваться к рынку местной недвижимости - со временем, приходит понимание того, что иметь постоянную дачу на море в такой комфортной для пребывания стране действительно имеет смысл. И сразу же сталкивается с бременем выбора: приобретать квартиру в новостройке или стать хозяином вторичного жилья?
В теории процесс покупки обоих вариантов особо не отличается, поскольку в во всех случаях подготавливается одинаковая документация и процесс сделки происходит у нотариуса. «Единственное весомое отличие состоит в том, что при покупке от строителя в некоторых случаях предоставляется рассрочка до одного-двух или даже трех лет. При этом рассрочка может быть оформлена с удорожанием или остаться беспроцентной. На вторичном рынке собственники, как правило, хотят получить 100% суммы в кратчайшие сроки», - говорит Сергей Грицан, директор компании Azimuth Realty.
Делаем вывод: если средства есть, но их недостаточно, а квартира нужна в обозримой перспективе, а не здесь и сейчас, то имеет смысл сделать выбор в пользу новостройки. К тому же, по мнению Евгения Лысикова, управляющего компанией Leo Castle, большинство застройщиков на время рассрочки после совершения 30%-ной оплаты за квартиру позволяют пользоваться апартаментами для проживания или для сдачи в аренду. А на рынке вторичного жилья чаще всего собственник хочет получить деньги сразу в 100%-ном объеме.
Важно еще и заранее определиться с тем, готов ли покупатель жилья в Болгарии заниматься последующей укомплектацией обстановки в квартире или же предпочитает въехать в готовое для комфортного проживания пространство. «Чаще всего в городской недвижимости объекты сдаются в черновой отделке, а курортная обычно сдается «под ключ». На вторичном рынке, как правило, квартиры продаются уже с отделкой, мебелью и бытовой техникой. Цена на вторичном рынке ниже, чем в новостройке» - говорит Татьяна Балтакова, управляющая компанией Premier Realty Master.
Правда, как это часто бывает с квартирами, которые сперва активно сдаются в высокий сезон, мебель и техника оставляют желать лучшего. «Но если речь идет о квартире на вторичном рынке, в которой собственник проживал сам и ранее не сдавал ее в аренду, то скорее всего, она будет чистой и уютной, сделанной для постоянного комфортного проживания» - говорит Евгений Лысиков.
Небольшую квартиру-студию в новостройке на побережье Болгарии можно приобрести даже за 10 000 евро. Аналогичный вариант, но на вторичном рынке может обойтись дешевле, в каталоге недвижимости HomesOverseas.ru находятся совсем бюджетные варианты за 7000 евро. Самые дорогие объекты обычно имеют стоимость около 300 000 евро. Расклад цен среди схожих вариантов, но в новостройках, обычно таков: за самую простую квартиру-студию придется заплатить примерно 15 000 евро, а премиальный просторный вариант обойдется дороже 300 000 евро.
Таким образом, сегодня в Болгарии является более дешевым вторичный рынок жилья. Застройщики «строят за евро и продают за евро», тогда как частные продавцы могут значительно снижать цену за счет изменения курса валют. «Русские собственники-продавцы покупали недвижимость когда курс был 35-40 рублей за евро, а сейчас, чтобы вернуть те же самые деньги в рублях, они по факту могут сделать стоимость своей квартиры в половину дешевле в евро» - добавляет Евгений Лысиков.
В плане безопасности совершения сделки, подход к «первичке» и «вторичке» во многом схож. «Наша компания проводит проверку всех документов и запрашивает удостоверение об отсутствии обременений за последние десять лет. Быстрота оформления зависит от местоположения продавца. Как правило, у строительных компаний большая часть документов готова к сделке. На вторичном рынке, если продавец находится на территории Болгарии, то оформление проходит также быстро» - комментирует Татьяна Балтакова.
Если речь идет о новостройке, то в первую очередь имеет обратить внимание на этап строительства и проверить наличие актов: акт 14 (строительство на уровне «коробки»), 15 акт (подключены коммуникации), 16 акт (ввод здания в эксплуатацию). В идеале эксперты советуют покупать недвижимость в новостройке, когда объект уже введен в эксплуатацию и есть в наличии акт 16. «На рынке недвижимости постоянно встречаются очень заманчивые предложения в новопостроенных домах. Подвох может состоять в том, что здание не получило акт 16. Для покупателя эта покупка будет, как минимум, нерентабельной, поскольку такая недвижимость обычно является неликвидной. В добавок к этому, платить за электричество придется по промышленному тарифу, а это накладно», - уточняет Сергей Грицан.
Есть одно хорошее правило, которым многие при совершении покупки пренебрегают - оно действует как для первичной, так и вторичной недвижимости. Одним из важнейших документов для сделки у нотариуса является справка об обременениях, которая готовится до 10 дней, выдается в суде и получают ее обычно за несколько дней до сделки. После получения этой справки, недвижимость могут заложить, подарить, ипотекировать и т.д. Поэтому в день сделки необходимо проверить в государственном реестре чистоту недвижимости еще раз и сделать это очень просто – болгарский адвокат имеет он-лайн доступ к этому реестру, поэтому сама процедура проверки займет не более пяти минут. Также покупателю важно не забыть проверить факт декларирования продавцом квартиры на сделке у нотариуса своего семейного положения во избежание последующих сюрпризов.
Интересно, что мнения экспертов относительно качества строительства в Болгарии расходятся. Татьяна Балтакова считает новостройки более качественными в своем исполнении ввиду применения современных материалов под более жестким контролем за качеством строительства. К тому же на этапе строительства часто можно выбрать отделку по своему вкусу, соответственно, не тратя время на последующую переделку. Сергей Грицан говорит о том, как болгары ценят старый фонд, поскольку старые панельные блоки в плане энергосбережения зачастую выигрывают у нового строительства. «Геополитическая обстановка в стране сыграла свою весомую роль и в строительстве, поэтому в начале 90-х годов стали появляться кооперативные дома невысокого качества, а в начале 2000-х годов качество строительства упало еще ниже». Поэтому в обоих случаях – при покупке недвижимости на первичном и вторичном рынке – важно внимательно проанализировать информацию о конкретном здании и земле, на которой стоит объект.
Благодаря тому, что в Болгарии постоянно строились и продолжают возводится новые здания как на побережье, так и в сердце страны, поэтому количество предложений как на первичном, так и вторичном рынке жилья будет многообразным еще долго. Главный вопрос обычно состоит лишь в объеме средств, который готов потратить покупатель единовременно или в рассрочку.