«Бюллетень недвижимости» продолжает свои Открытые консультации – встречи экспертов рынка недвижимости с жителями Санкт-Петербурга и области. Одним из приглашенных экспертов на последней такой встрече стал директор по развитию компании «Банк жилищных решений» Павел Петров. Публикуем его ответы на самые интересные вопросы, прозвучавшие в ходе общения с аудиторией.
Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Продается по переуступке – владельцы не справляются с финансовой нагрузкой. Банк не самый известный. Возможен ли вариант, что другой банк выкупит этот залог, а покупатель будет уже с его ипотекой?
Банк, который первично кредитовал покупку квартиры, не имеет права снять обременение с этого объекта – он является предметом для взыскания в случае невозврата долга. Поэтому нужно сначала закрыть имеющуюся у продавца ипотеку.
Первая, самая легкая схема – если у покупателя достаточно наличных денег. Продавец за счет этих денег гасит кредит и потом по повторному договору получает оставшиеся средства.
Схема номер два: покупатель получает ипотеку в том банке, в котором квартира является предметом залога. Правда, клиенты бывают разные, и требования тоже у каждого банка свои. Не факт, что ваш покупатель им соответствует.
Есть и другая практика, она не очень часто применяется. Например, банк предлагает заключить трехсторонний договор. Основная проблема ведь в том, что квартиру невозможно вывести из-под залога до погашения кредита. Так как при досрочном снятии обременения клиент сможет попросту исчезнуть и продать эту квартиру кому-нибудь. Значит, необходимо третье звено, регулирующее финансовые потоки. И пока не снято обременение, продавец не имеет права получить свои деньги от продажи.
На практике это длительная процедура?
Средний срок одобрения покупателя как заемщика – это три недели. Согласование объекта – до пяти дней. Следующий срок – сама сделка, и это, наверное, самый длительный этап: снятие обременения и наложение обременения, то есть прохождение двух этапов регистрации. Регистрация в силу закона об ипотеке – пять дней на бумаге, по факту примерно до двух недель. То есть еще четыре недели. В сумме мы получаем примерно два месяца.
От чего зависит процентная ставка по ипотеке?
Фактор номер один – это рынок, на котором вы планируете совершить покупку: ставки на первичке, вторичке и, допустим, рынке апартаментов разнятся. Фактор номер два – это ваши персональные взаимоотношения с банком, в котором вы хотите получить ипотечный кредит. Наличие зарплатной карточки или любой другой карточки этого банка будет плюсом. Суть в том, что банк уже имеет о вас какое-то представление и вы для него не чистый лист.
Третий фактор – размер первоначального взноса. Играет роль рисковая политика банка. Если совсем по-простому – чем больше денег вам банк дает, тем больше рисков для него, что вы ему эти деньги не вернете. Поэтому чем выше ваш первоначальный взнос, другими словами, чем меньше соотношение между вашими деньгами и деньгами, которые вы берете, тем ниже процентная ставка.
Сюда же отнесем и срок, на который вы берете ипотечный кредит. Чем он короче, тем банк лояльнее к вам относится и дисконтирует вам процентную ставку. Не рекомендую брать ипотеку более чем на 15 лет. При длительном сроке соотношение переплаты и стоимости квартиры становится очень невыгодным.
Стоит ли брать ипотеку в малоизвестном банке? Что случится, если у него отзовут лицензию?
Где взять деньги – на самом деле вообще неважно. Вот если вам надо свои деньги куда-то положить, то тут уже следует подходить избирательно. И, возможно, не идти на поводу у рекламы, не гнаться за ставкой вклада больше 8%. А вот у кого денег взять – разницы нет. Если банк «упадет», то долг будет передан сначала в Агентство страхования вкладов, а потом – продан другому банку, и другой банк будет с вас просить эти деньги. Для вас ровным счетом ничего не поменяется, потому что условия кредитного договора останутся те же, они не подлежат изменению.
Как узнать, что долг передан другому банку?
Прямая дорога вам на сайт Агентства страхования вкладов, где есть подробнейшая инструкция, куда звонить, где запрашивать информацию и как дальше платить ваш кредит. При этом не стоит думать, что если у банка отозвали лицензию, то долг вам прощен.
Страхование жизни требуют все банки при ипотеке?
На вторичном рынке там, где у вас уже есть понятный объект недвижимости, банки обязывают страховать конструктив – это значит страховать стены от риска землетрясения, падения метеорита и т. д. Обязательное страхование является гарантией того, что в случае гибели объекта ипотеку погасит страховщик.
Есть еще один вид страхования, сейчас уже не так часто применяемый, – так называемое страхование титула, то есть страхование от риска утраты права собственности. Подразумевается, например, ситуация, когда человек покупает квартиру, которую за последние пять лет четыре раза перепродали и существует риск того, что нарисуется либо несовершеннолетний, либо неучтенный собственник, предъявит свои права и отсудит это жилье, а покупатель останется без квартиры, но с ипотекой.
Если мы говорим о первичном рынке, то квартира, которую вы покупаете, пока не существует, ее в натуре нет, она еще строится на каком-то этапе. Ее пока застраховать нельзя. Самое простое решение, которое могли найти банкиры, – в ипотечный кредит «зашили» страхование жизни. В результате, подписывая кредитный договор, мы напрямую в рамках этого кредитного договора привязываем процентную ставку к наличию страхования жизни и здоровья. Отказаться от этого вида страхования можно, вопрос исключительно в математике. Поясню, разница в процентных ставках на рынке новостроек сейчас такова: с наличием страхования жизни и здоровья – 9,5% годовых, без него 10,5%.
При такой дельте возможны варианты. Если вы берете 400 тыс. руб., понимая, что через два месяца эти деньги перекроет материнский капитал, покупать такую страховку на год смысла нет, вы просто потеряете деньги. Другая ситуация, когда вы берете 3,5 млн на 20 лет: у вас этот процент с таким сроком составит примерно 700 тыс. руб., и, оплачивая страховой полис ежегодно по стоимости до 15 тыс. руб., вы по факту выигрываете. Это с точки зрения рынка новостроек.
Каков прогноз по росту ипотечных ставок в 2019 году?
Я, наверное, не соглашусь со словом «рост». Поясню почему. Моя точка зрения базируется на понимании одного из фундаментальных драйверов ипотечного рынка нынешнего года – это тема поправок 214-ФЗ. Что будет у нас в рамках новых правил покупки новостройки? Между застройщиком и лицом, которое эту новостройку покупает, появляется банк, который принимает деньги от покупателей, держит эти деньги до введения дома в эксплуатацию и только потом их выдает застройщику.
Для понимания: банки не только выдают, но и берут кредиты у Центробанка под ключевую ставку, которая сейчас составляет 7,75%. А в этом году банк получит бесплатные деньги покупателей новостроек, и объем их будет достаточно солидный.
Но банк будет пускать эти деньги в оборот?
Конечно. Так вот, возьмем классический дом со 150 квартирами, в среднем это где-то 300 млн руб., умножим на количество полученных застройщиками разрешений за последний год – и увидим колоссальные цифры. Если раньше банк брал эти деньги в долг под процент, то теперь он их будет получать бесплатно, за счет чего сможет снизить процентные ставки по ипотеке.
Более того, возвращаясь к поправкам, отметим, что перспектива роста цены квадратного метра на рынке новостроек очень велика. Проектное финансирование прямо сейчас, например, в Сбербанке стóит 12,5%. Плюс дополнительные 2% НДС со стройматериалов, перевозки и т. д. В итоге имеем 14,5% – это минимум, на который вырастет стоимость квадратного метра. А покупательская способность не увеличивается, и, соответственно, ее нужно чем-то компенсировать. Как раз учитывая эти факторы, можно сделать предположение, что ипотечная ставка на рынке новостроек упадет, а следом пойдет вниз и ставка на вторичке.
Есть фактор, который может вставить палки в колеса, – это в чистом виде политика ЦБ, который от банков станет требовать обеспечения резервами тех кредитов, которые они выдают, и тут вопрос, кто из банков на что будет способен и какие объемы потянет.