Наблюдаемая сегодня волна снижения ипотечных ставок – не последняя в этом году. И все большему числу заемщиков пора задуматься, не настало ли время выгодно рефинансировать свой жилищный кредит.
Ведущие игроки ипотечного рынка уже запустили программы перекредитования ипотечных займов и теперь потирают руки, подсчитывая, сколько добросовестных плательщиков удастся переманить у Сбербанка.
ВРЕМЯ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ПРИШЛО?
В первом квартале наступившего года Банк России обманул ожидания миллионов собирающихся взять или уже выплачивающих ипотеку граждан и не снизил ключевую ставку. На ее основе, напомним, банки определяют проценты по ипотеке: если снижается ключевая – снижаются и ставки по кредитам, и наоборот.
Гражданам, уже выплачивающим жилищный кредит, этот шаг регулятора был бы важен постольку, поскольку при снижении ставок до определенного порога становится выгодной процедура рефинансирования кредита. Можно обратиться в свой банк или к его конкурентам с просьбой пересчитать оставшийся долг с учетом снизившейся процентной ставки. Как правило, для этого нужен тот же самый пакет документов, который собирается при «обычной» заявке на получение кредита. Решение банк выдает в срок от одного до пяти дней.
В вопросе рефинансирования ипотеки эксперты единодушны. Они несколько лет подряд говорят, что перекредитование становится целесообразным, когда появляется возможность снизить процентную ставку на 2 процентных пункта. Иначе овчинка выделки не стоит.
Правда, эта рекомендация не учитывает того, что за последние пару лет процедура одобрения ипотечной заявки существенно изменилась. Из крайне хлопотной, сопряженной со сбором массы справок и неоднократными консультациями с банковскими служащими превратилась в достаточно простую. Сегодня львиную долю вопросов можно решить удаленно. И не будет ошибкой утверждать, что рефинансирование кредита становится актуальным уже при снижении ставки на 1-1,5 п. п.
При этом директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Вячеслав Лебедев подсказывает, что в 2014 году средняя ставка Сбербанка равнялась 12,7%, в 2015 году – 13,5%, в 2016-м – 12,45%. Но это именно средние цифры. Кто-то брал ипотеку и под 14% годовых, и даже под 15%.
У других кредиторов показатели близки к названным. А значит, заемщикам прежних лет уже пора готовить пакеты документов для заявки на рефинансирование ипотеки.
ИПОТЕКА ПОД 8% НЕ ЗА ГОРАМИ
В настоящее время число сделок по перекредитованию ипотеки невелико. Как отмечает заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, вряд ли у каких-то банков доля подобных кредитов в портфеле превышает 2%. Но этот показатель буквально обречен на рост.
Во-первых, инертность ЦБ в отношении ключевой ставки не помешала таким лидерам ипотечного рынка, как Сбербанк и ВТБ 24, снизить ставки в начале нынешнего года. На первичном рынке у Сбербанка минимальная ставка составила 10,9% годовых. То есть обычному заемщику нужно ожидать, что ему назначат ставку в 11-12%.
«Ставки просто падают, – в свою очередь поясняет начальник Центра ипотечного кредитования “Невский, 59” ВТБ 24 Татьяна Хоботова. – Стандартная ставка на строящееся жилье у нас 11,4% (минимальная на 1 п.п. ниже), на вторичку стандартная – 11,75%. Это близко к историческому минимуму. И есть еще специальная скидка для квартир размером более 65 кв. м».
Как бы другие заметные игроки ипотечного рынка ни упирались, они все равно вынуждены принимать решения в фарватере действий лидеров. Иначе останутся без клиентов. И в марте объявления о снижении ставок вслед за лидерами звучат от других игроков ежедневно.
Во-вторых, отмечает старший аналитик Центра экономических прогнозов Газпромбанка Кирилл Кононов, скорее всего, в первом полугодии снижения ключевой ставки не будет, но к концу года она упадет до 8-8,5%. Таким образом, сейчас наблюдается не последняя в этом году волна снижения процентных ставок.
В-третьих, как ожидает Кирилл Кононов, в перспективе ЦБ удастся уменьшить инфляцию до 4% годовых и в дальнейшем держать ее на этом уровне. При этом маржа банков на ипотечном рынке относительно невелика. «Она по жилищным кредитам в минувшем году составила 1,4%», – отмечает директор департамента нетранзакционных продуктов банка «Возрождение» Олег Коркин.
Итак, уже в конце этого года на рынке могут появиться кредиты с процентными ставками, обозначенными одной, а не двумя цифрами. И тогда от заявок на рефинансирование не будет отбоя.
В СУХОМ ОСТАТКЕ
Сегодня Сбербанк не готов рефинансировать старые займы по новым, сниженным ставкам. Как пояснил БН Вячеслав Лебедев, такой вопрос только рассматривается. Положительное решение может быть принято и через полгода, а может быть вообще не принято. Правда, скорее всего, продукт будет запущен, потому что ранее уже находился в линейке – в более благополучные для макроэкономики времена.
С другой стороны, Татьяна Хоботова уточняет, что новые сниженные ставки ВТБ 24 предлагаются для перекредитования и заемщикам, бравшим ипотеку в других банках.
Более того, о готовности «переманить» чужого должника все чаще заявляют и другие кредиторы. Например, на днях запустил такую программу рефинансирования банк «Россия». Выбор у гражданина, решившего сэкономить на пару лет назад взятой ипотеке, расширяется с каждым днем.
В то же время нужно понимать, что рефинансирование – это удовольствие не для всех. «Две и более просрочки до пяти дней приводят к тому, что заемщик не сможет получить новую ипотеку в ближайшие три-четыре года», – поясняет руководитель группы ипотечного кредитования Банка жилищных решений Дарья Лыкова. Естественно, это ограничение распространяется и на рефинансирование.
Окажется стоп-фактором, по словам специалиста, и разовая просрочка более чем на пять дней. «Даже если вы меняли паспорт, данные о ваших просрочках благодаря Бюро кредитных историй все равно будут известны всем банкам», – констатирует Дарья Лыкова.
Да и текущее снижение ставок не проходит безболезненно. В частности, глава «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников отмечает, что после последнего снижения ставок банки стали более придирчиво относиться к заемщикам. Уже есть случаи отказа по ранее одобренным заявкам.
Тем более разумно подавать заявку на рефинансирование не в один, а сразу в четыре-пять банков и далее выбирать оптимальный вариант. Кстати, законодательство не ограничивает число возможных рефинансирований.