В последние дни ноября Владимир Путин сообщил, что с 2018 года в стране запускается несколько различных программ поддержки семей с детьми. Среди прочего анонсирована и специальная ипотечная программа «Ипотека 6%». Попробуем посмотреть в зубы дареному коню.
Государство намерено субсидировать попавшим в программу заемщикам ставку до 6%. Чтобы семья имела доступ к программе, нужно, чтобы в ячейке общества после 1 января 2018 года и до 1 января 2022 года появился второй, третий или следующий отпрыск.
ЧТО, ГДЕ, СКОЛЬКО?
Как отмечает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев, в первой половине уходящего года ставки на ипотечном рынке снижались преимущественно за счет падения ключевой ставки, а спрос держался на возвращении отложенного спроса предыдущих кризисных лет. Но далее за дело взялись власти. «Начиная от экзотических предложений по ипотеке под 1% в ЯНАО и заканчивая вполне серьезными намерениями со стороны руководства страны понижать ставки по ипотеке уже административно-экономическими методами», – отмечает эксперт.
К «серьезным» административным решениям он и относит предложение президента кредитовать многодетные семьи под 6% с компенсацией банкам разницы между «социальной» и среднерыночной ставкой.
Такие заемщики возьмут кредиты по текущим ставкам (сегодня – в среднем порядка 10%), и именно такая цифра будет фиксироваться в кредитном договоре. А государство возьмет на себя выплату части ежемесячных начислений с тем расчетом, чтобы гражданам оставалось платить лишь 6%.
Наблюдаемое же внешнее поступательное снижение ипотечных ставок в стране будет значить только то, что граждане продолжат платить все те же 6%, а субсидированные выплаты государства банкам станут сокращаться. Доплачивать гражданам власть собирается не до конца выплат, а ограниченный отрезок времени, независимо от того, на какой срок берется ипотека: на 10, 15 или даже 25 лет.
Как подсчитали аналитики Национального бюро кредитных историй, по итогам третьего квартала уходящего года средний срок ипотечного кредита вырос по сравнению с аналогичным периодом предшествующего года на 4,3% (или 0,6 года), до 14,9 года
С семьями, в которых появился второй новорожденный, власть готова делить ипотечные выплаты три года, а с семьями, где детей стало трое и более, – пять лет.
Государство делает еще одну оговорку: данная программа не распространяется на ипотечные сделки на вторичном рынке. Под нее подпадают только кредиты на новостройки и рефинансирование.
Безусловно, инициатива обрадовала банкиров и застройщиков. «Это выход на новые целевые группы, – рассуждает начальник отдела продаж компании “БФА-Девелопмент” Светлана Денисова. – И на дополнительный приток новых клиентов благодаря этому продукту строительный рынок может рассчитывать».
КОЕ-ЧТО О РЕФИНАНСИРОВАНИИ
Сначала Владимир Путин, ссылаясь на оценки Минстроя, заявил, что в предстоящие пять лет программой смогут воспользоваться свыше 500 тыс. российских семей. Но позднее министр строительства и ЖКХ Михаил Мень сообщил уточненные цифры – 620 тыс. семей только на первичке, а в рамках рефинансирования ранее выданной ипотеки – и того больше.
«По предложению нашего ведомства в эту программу включена очень важная опция – рефинансирование. Если семья уже выплачивает ипотеку и вдруг появился второй или третий ребенок, они могут прийти в банк для рефинансирования до 6%. Таких семей 730 тысяч», – сказал Михаил Мень.
Поскольку потенциальное число рефинансируемых кредитов не в разы превышает число вновь выданных, эти слова можно косвенно понимать следующим образом. В случае рефинансирования на господдержку смогут рассчитывать опять же лишь семьи, платящие ипотеку до получения свидетельства о праве собственности. То есть на новую вторичку 6% не распространяется. Впрочем, буквально еще никто из чиновников этот острый момент не потрудился разъяснить, и наш вывод может не подтвердиться.
Как бы там ни было, проявление интереса первого лица государства к рефинансированию подстегнуло Центробанк поспешно убирать другую связанную с этим ипотечным направлением бюрократическую рогатку.
Как известно, сегодня пересмотр договора в сторону смягчения классифицируется ЦБ как признак ухудшения качества кредита. Соответственно, поясняет начальник управления партнерских продаж банка «Зенит» Виктория Новская, банк будет вынужден увеличить под такой кредит резервы. Параллельно, добавляет руководитель направления «Ипотечное кредитование» банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова, данные ссуды включаются в портфель секьюритизации, что тоже сопряжено с определенными трудностями.
Именно по этим причинам банки с энтузиазмом перекредитовывают чужих ипотечных заемщиков и крайне неохотно – своих. Порой банк предпочитает, чтобы заемщик вообще ушел к другому кредитору, лишь бы не рефинансировать заем.
И вот в начале декабря председатель Банка России Эльвира Набиуллина поручила департаменту банковского регулирования ЦБ подготовить изменения в Положение об обязательных резервах кредитных организаций. Надеемся, вскоре банкам станет проще снижать ставки по уже выданным ипотечным ссудам.
КАК ДОЛГО ВСЕ ЭТОГО ЖДАЛИ
Напомним, это далеко не первое обещание низких ипотечных ставок от первых лиц.
«Надеюсь, что через полтора-два года ставка будет уже 8%. Эта ставка дальше будет снижаться, стало быть, и доступность ипотеки возрастет», – предполагал в июле 2007 года кандидат в президенты РФ Дмитрий Медведев.
И он же, став президентом, в конце августа 2009 года заявлял, что «нормальная ставка по ипотеке» – 6-7% годовых.
«Я думаю, что мы должны будем довести ставки по ипотеке где-то до 3-4%, но это нужно будет сделать по мере снижения банковских ставок и инфляции», – в свою очередь распалял надежды россиян в феврале 2012 года премьер Владимир Путин.
И он же из президентского кабинета в ноябре 2016-го отчеканил: «Исходя из требований законов экономики, ставка по кредитам вообще и ипотеке в частности не может быть ниже ключевой ставки. Она может снижаться для некоторых категорий граждан – для молодых семей, инвалидов и так далее».
Но на этот раз не остается сомнений, что намерения будут оперативно воплощены в жизнь. Отступать некуда, впереди – президентские выборы.
Теоретически, и это в частности подтвердил Михаил Мень, новая программа заработает с 1 января. Но, похоже, он имел в виду лишь то, что будут учитываться все рожденные в январе малыши.
Чтобы выстроить вертикаль движения бюджетных денег и выбрать уполномоченные банки, потребуется некоторое дополнительное время. Введение госипотеки в 2015-2017 годах также откладывалось с месяца на месяц.
Так что некоторая задержка возможна и на этот раз. Но и прежде молодые отцы не бежали в банки за кредитами на следующий же день после того, как забрали супругу из роддома. Соответственно, вряд ли чуть подзадержавшийся запуск приведет к сокращению клиентских потоков в конце зимы.
Тем не менее риск для заемщиков в данном правительственном решении имеется. Авторы программы рассчитывают на дальнейшее снижение ипотечных ставок несколько ближайших лет подряд. И эти ожидания строятся не на пустом месте: по прогнозам совета директоров Банка России, годовая инфляция приблизится к 4% к концу 2018 года.
«Мы наблюдаем низкую инфляцию в сравнении с предыдущими периодами, – говорит глава Северо-Западного банка Сбербанка РФ Виктор Алонсо. – Это сказывается на снижении ключевой ставки ЦБ, что в свою очередь ведет к снижению ставок в банковской системе».
Но стопроцентной гарантии исполнения у этих ожиданий нет. Между тем сегодня реальные доходы населения не растут и когда начнут рост, предугадать трудно. «По итогам года мы видим, что уровень денежных доходов населения не только не растет, но даже снижается», – рассуждает Алексей Коренев.
Случись же очередная «черная неделя» наподобие той, что наблюдалась в конце декабря 2014 года, и часть населения опять резко потеряет в доходах. Допустим, как раз в этот момент завершатся три-пять лет, в течение которых государство субсидировало ипотечную ставку. А далее заемщику программы «Ипотека 6%» придется вносить деньги по ставке, зафиксированной в договоре. И перед бедным должником встанет перспектива платить ипотеку по полной 10-12 лет.