К 2025 году ипотека должна стать доступной для 50% российских семей, а число семей, ежегодно улучшающих жилищные условия при помощи ипотеки, вырасти до 2 млн. Такое поручение дал президент Владимир Путин президиуму совета при президенте по стратегическому развитию и приоритетным проектам совместно с ЦБ и АИЖК. По мнению экспертов, необходимые инструменты уже существуют и реализуются, а сам рынок ипотеки имеет потенциал для развития.
По данным Банка России, за 11 месяцев 2017 года было выдано 935,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,7 трлн руб. Это на 34% больше в денежном выражении, чем за такой же период прошлого года. Основная причина роста объемов выдачи кредитов – снижение ставок. Средние ставки снизились c 12,5% в 2017 году до 9,5% на начало 2018 года.
Для дальнейшего снижения ставок и кратного увеличения объема выдаваемых кредитов необходимо перевести рынок в электронный формат (электронная закладная) и сформировать ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг, привлечь в ипотеку дополнительные ресурсы, в том числе пенсионные и страховые накопления, сообщили в Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
При этом отдельные механизмы, необходимые для того, чтобы сделать ипотеку более доступной для населения, закладываются или же работают уже сейчас. Так, закон об электронной ипотечной закладной был подписан в ноябре прошлого года, применяться она будет с 1 июля 2018 года. Ожидается, что переход в онлайн-среду снизит издержки на выдачу и сопровождение ипотечных кредитов, а заемщиков избавит от лишних действий при оформлении ипотечного кредита.
Другой инструмент — однотраншевые ипотечные ценные бумаги с поручительством АИЖК в рамках «Фабрики ИЦБ», разработанной Агентством по поручению президента в 2016 году. Объем выпущенных облигаций по итогам 2017 года составил более 100 млрд руб. Такой механизм позволит стандартизировать ипотечные ценные бумаги по уровню риска, что в перспективе будет способствовать снижению среднерыночной ставки, говорил ранее старший вице-президент банка ВТБ Андрей Сучков.
По данным социологов, россияне заинтересованы в новом жилье. Как следует из опроса населения, проведенного ВЦИОМ, 45% российских семей хотят улучшить свои жилищные условия, в первую очередь, по причине стесненности. В рыночных условиях ипотека является основным инструментом приобретения жилья. По данным опросов, доля тех, кто рассматривает приобретение жилья с ипотекой, среди всех граждан, собирающихся покупать жилье в ближайшие 5 лет составляет более 70%.
Задача повысить к 2025 году до 50% долю семей, для которых доступна ипотека, не выглядит запредельно амбициозной, а является продолжением существующего тренда, полагает замгендиректора Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Олег Солнцев. При этом, по его мнению, два основных инструмента повышения доступности ипотеки для граждан — это ставка и срок кредита. Сейчас средние ставки по рынку составляют чуть более 9%, а к 2020 году, при консервативном сценарии, текущей динамике инфляции и заявленной процентной политике, они будут ниже 8%, прогнозирует эксперт.
«Снижение ставки и повышение срока выдаваемого кредита обеспечит для заемщика снижение ежемесячного платежа, что ведет к увеличению числа людей, которые способны привлекать ипотеку на стандартных условиях, без каких-либо рисков – пониженного первоначального взноса, завышенного соотношения платежа к доходу, — говорит Солнцев. — И если цены на жилье будут расти примерно с той же скоростью, что и номинальные зарплаты, то примерно к 2020 году доля таких семей с 35% возрастет примерно к 50%». В то же время ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг и электронный формат ипотеки также являются вспомогательными средствами, ведущими к повышению доступности ипотеки.
В целом, если посмотреть историю развития рынка ипотеки, можно увидеть, что из нишевого продукта для людей с высокими доходами она стала массовым механизмом улучшения жилищных условий. По информации АИЖК, сегодня ипотеку берут молодые люди в возрасте до 30 лет, а реальной средний срок кредита составляет всего 7 лет. И если в начале 2000 годов ипотека была доступна не более чем 5% семей, то к 2016 году этот показатель увеличился до 33%.
Как считает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов, для выполнения поручения должны быть соблюдены два условия — облегчение условий ипотеки и рост благосостояния российских семей. Эксперт считает задачу, поставленную президентом, вполне выполнимой. Одновременно у Правительства есть основания планировать рост экономики и благосостояния граждан.
Рынок ипотеки в России имеет значительный потенциал развития. Доля ипотечной задолженности в ВВП составляет около 5% (в развитых странах 40-80%), отмечают в АИЖК. Помимо этого, развитие рынка ипотеки не приведет к появлению так называемого «пузыря», так как рост платежеспособного спроса на жилье будет поддержан существенным увеличением объемов ввода жилья — до 120 млн квадратных метров к 2025 году. «Кроме того, продолжает улучшаться качество ипотечного портфеля на балансах банков. Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 декабря 2017 г. снизилась до 2,3% (годом ранее — 2,84%)», — заявили в организации. Помимо этого, ограничение высокорискового кредитования (с первоначальным взносом менее 20%) в перспективе будет способствовать росту качественного ипотечного портфеля, говорят в агентстве.