В сегменте жилищного кредитования обращают на себя внимание три апрельских события. Это предложение ввести запрет на досрочное гашение кредитов, снижение ставок несколькими банками и инициатива Минфина по возвращению обратной ипотеки.
Минфин со своей программой обратной ипотеки рискует наступить на те же грабли, что и АИЖК в 2012 году.
Досрочная шумиха На ипотечном рынке в минувшем апреле произошло несколько громких событий. Наибольший накал страстей вызвал ряд публикаций о подготовке невыгодных ипотечным заемщикам поправок в Гражданский кодекс РФ. В частности, будто бы законодательно предлагается запретить досрочное погашение жилищного кредита.
Накануне выборов в Госдуму РФ такая новость вызвала крайнее неудовольствие политической элиты. И в высоких кабинетах потребовали объяснений от банковского сообщества. Так, государственно-правовое управление Президента РФ с соответствующим запросом обратилось в Ассоциацию российских банков (АРБ).
«В настоящее время в связи с кризисной ситуацией и снижением платежеспособности граждан ограничение прав заемщиков по кредитам, обеспеченным ипотекой, на досрочное погашение кредита является несвоевременным», – стали оправдываться в Ассоциации. «Мы будем дорабатывать документ, обсуждать его со всеми сторонами, включая Минфин, ЦБ и другие структуры», – в свою очередь оперативно отрапортовал председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников.
Впрочем, сразу было понятно, что журналистам попал на обсуждение далекий от окончательной редакции черновик поправок в ГК РФ. В реальности ни один здравый государственный муж не стал бы вводить запрет на досрочное гашение кредитов даже в экономически благоприятные времена.
Таким образом, шумиха поднялась на пустом месте.
Электоратные старики Второе событие также имеет политический окрас. Первый заместитель министра финансов РФ Татьяна Нестеренко заявила, что Минфин рассматривает возможность запуска программы обратной ипотеки. «У граждан пожилого возраста действительно есть жилье, которое может использоваться в качестве дополнительного финансового обеспечения. Есть соответствующая международная практика», – уточнил директор департамента финансовой политики Минфина РФ Сергей Барсуков.
И пусть Минстрой идею раскритиковал, Министерство финансов от проекта не отказывается.
Обратная ипотека – это заем, который предоставляется гражданам преклонного возраста под залог жилой недвижимости. В теории заемщик остается собственником своей квартиры на протяжении всей жизни и сохраняет право проживания в ней. А деньги может тратить на лечение, путешествия и прочие «радости жизни».
Напомним, первый эксперимент по внедрению обратной ипотеки провело в 2012 году АИЖК. В Петербурге первые сделки по обратной ипотеке стали заключаться к концу 2012 года. Но счет шел на единицы. В небольших городах дело вообще не сдвинулось с мертвой точки. Проект часто подвергался критике. «Государство, которое не в состоянии обеспечить достойную жизнь малообеспеченным слоям населения, старикам, пытается переложить на их плечи решение указанной проблемы путем отчуждения последними жилых помещений в счет полученного денежного обеспечения», – говорилось, например, в комментариях «Юридического центра адвоката Олега Сухова». И АИЖК «забыло» свою инициативу.
Главная проблема, которую так и не решило прежнее руководство АИЖК, заключалась в следующем. Агентство не смогло изобрести юридический механизм, заставляющий стариков тратить полученные деньги на себя, а не на своих родственников. Конечно, кредит имел статус целевого, а обязательства пенсионеров истратить деньги именно на себя фиксировались в договорах займа. Но эти условные барьеры нетрудно было обойти. Соответственно, существовала угроза, что дедушки и бабушки быстро раздадут деньги алчным родственникам и останутся ни с чем.
Нет пока решения данной проблемы и у нынешних высокопоставленных чиновников. Поэтому с большой вероятностью можно предположить, что до реализации программы дело опять не дойдет.
Нет поводов для беспокойства В целом динамику ипотечному рынку по-прежнему обеспечивают ранее наметившиеся тренды.
Во-первых, активные игроки продолжили подключаться к продленной госпрограмме субсидирования ипотеки. В апреле к участникам правительственной программы присоединились СМП Банк и банк «Енисей».
Во-вторых, банки снижали ставки по субсидируемым кредитам. Таким образом, продолжалось сокращение разрыва между ставками субсидируемой и несубсидируемой ипотеки (см. таблицу).
Так, снизил процентные ставки по жилищным кредитам Райффайзенбанк. Получить финансирование на покупку жилья в рамках ипотеки с господдержкой теперь возможно под 11-11,5% годовых (прежде – под 11,5-12%). Также скорректировал ставки Газпромбанк. Например, ставка по программе «Квартира в строящемся доме» стала варьироваться в пределах 13-14% годовых (ранее – 13,25-14,25% годовых). А накануне майских праздников на 0,5 процентного пункта снизил ставки по действующим ипотечным кредитам банк «Открытие».
Можно ожидать, что названные тенденции сохранятся на рынке как минимум до осени. Как сообщил БН директор по развитию ГК «Доверие» Дмитрий Крутов, в сентябре появятся определенные предпосылки для увеличения покупательской активности. Прежде всего, на повышение покупательского интереса окажет влияние традиционный сезонный фактор. «Но рост спроса не будет существенным и вряд ли превысит порог в 5-8% по отношению к лету», – уточнил эксперт.
Конечно, если все это время ключевая ставка останется неизменной.