Новое постановление правительства, регулирующее аренду жилья в Испании, вступило в силу в начале марта 2019 года, через пять дней после утверждения Кабинетом министров. Введённые меры направлены на улучшение защиты арендаторов в то время, когда найти доступное жильё становится всё труднее.
Декрет продлевает срок действия договора аренды с трёх до пяти лет (или семи, если арендодателем является компания) и запрещает ежегодное повышение арендной платы больше, чем на показатель роста цен за этот период. Новые правила также говорят о том, что в дополнение к месячному депозиту владельцы недвижимости могут попросить арендатора о гарантиях, эквивалентных максимум двум месяцам аренды. Вице-премьер Кармен Кальво заявила, что вводимые меры будут особенно полезны для молодежи, сообщает EL PAIS.
Основные изменения коснутся только новых договоров аренды, подписанных 6 марта 2019 года и позже. Более ранние контракты будут по-прежнему регулироваться предыдущим законодательством. Хотя, если обе стороны согласятся и не возникнет никаких юридических препятствий, старые контракты могут пересмотреть с учётом новой ситуации.
Помимо продления контракта для обеспечения большей стабильности для арендаторов срок автоматического продления подняли с одного года до трёх лет. По истечении срока арендодатели должны уведомить о расторжении договора за четыре месяца, а арендаторы – за два вместо одного и двух соответственно в прошлом законе.
Указ вводит государственный базисный индекс цен на аренду, который будет использоваться для отслеживания изменений на рынке и поможет определить, соответствует ли запрашиваемая цена рыночным реалиям. Этот индекс будут ежегодно корректировать и, таким образом, определять среднюю ставку для каждой части Испании. Через восемь месяцев правительство подготовит первые данные.
Согласно новым правилам, если у недвижимости меняется владелец, он не имеет права сразу выселить арендаторов и должен уважать договор аренды. Все процессы выселения сначала проходят через социальные службы, чтобы определить, находится ли съёмщик в уязвимом положении. Если да, то процесс откладывают на месяц, чтобы помочь арендатору найти новое место.
В постановлении говорится, что собственники квартир в здании могут коллективно договориться о введении ограничений на использование квартир для размещения туристов. Эта мера возникла на фоне растущей общественной дискуссии о влиянии онлайн-сервисов, таких как Airbnb, на центры городов и на стоимость жилья. Хотя недавно эксперты сообщили, что аренда жилья в Барселоне становится более доступной.
Елена Кофейникова, директор компании Spainluxinvest, комментирует нововведение в отношении туристической аренды: «Последнее постановление может коснуться зданий и урбанизаций, где преимущественно живут испанцы. Там, где купили недвижимость иностранцы, скорее всего, решение на собрании жильцов будет принято в пользу краткосрочной аренды, так как нерезиденты заинтересованы в получении прибыли от своей испанской недвижимости.
Нашим клиентам, которые намерены получать прибыль от краткосрочной аренды, мы рекомендуем приобретать апартаменты в комплексах, где и остальные покупатели, преимущественно, приобретают с этой же целью. Кроме того, хорошей альтернативой может стать покупка отдельно стоящей современной виллы, где подобных трудностей никогда не возникнет. В виллах обычно нет комунидада (сообщества жильцов в комплексах), нет конкуренции в данном сегменте арендного бизнеса и более высокая рентабельность, чем при сдаче квартир».