Макушка лета, пик солнечной активности — июль на рынке недвижимости проявил себя вполне жарким месяцем, что подтверждают эксперты. Прежде всего, этот период года был отмечен важными изменениями в законодательной и нормативной сфере, связанной как раз с инвестиционно-строительной отраслью. Кроме того, в прошедшем месяце перестали выдавать свидетельства о регистрации недвижимости — знаковое изменение для наших соотечественников, привыкших считать этот документ главным подтверждением их права собственности. Впрочем, всё по порядку.
«Пациент» скорее жив Среди главных событий июля партнёр девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский отмечает несколько словесных интервенций и аналитических выводов. «В начале месяца уважаемое международное рейтинговое агентство Standard & Poorʼs (S & P) спрогнозировало начало восстановления российского рынка жилой недвижимости в 2017 году, — комментирует он. — На самом деле рынок начал заметно оживать уже этим летом, обгоняя прогнозы по росту ВВП, то есть прогнозы экспертов сбываются с опережением». Дмитрий Котровский связывает положительную динамику с тем, что жилищное строительство и ипотека вошли в число приоритетных проектов Российской Федерации, наряду с здравоохранением и страхованием. Власти продолжают поддерживать строительную отрасль, как реальный сектор экономики, являющийся локомотивом для многих других отраслей.
Подтверждением этой тенденции стало подведение итогов первого полугодия. Они оказались достаточно позитивными как для предприятий, которые занимаются строительством, так и для самого рынка, о чём сообщает Дмитрий Халин, управляющий партнёр Savills в России. Сальдированная прибыль строительных компаний увеличилась практически в 3 раза. Это говорит о том, что в целом предприятия чувствуют себя хорошо. Также крупные застройщики жилья отчитались о достаточно существенном (у отдельных компаний достигающем 80%) росте продаж квартир за полгода. По данным Росреестра по Москве, число сделок с вторичными квартирами стало на 10,8% больше, а с новостройками — на 53,4% больше по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. «Таким образом, пока вся информация, которая приходит с рынка, говорит о том, что наиболее острую фазу кризиса рынок жилья и предприятия стройиндустрии успешно пережили, и сейчас закладываются хорошие основы для того, чтобы в 2017 году начался ещё более заметный и динамичный рост в этом сегменте», — делает вывод эксперт.
И никакого мошенничества С 15 июля в России вступили в силу новые правила оформления прав собственности на недвижимость и прекратилась выдача бумажных свидетельств о госрегистрации. Теперь право владения недвижимым имуществом будет подтверждаться с помощью выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в электронном виде или на бумажном носителе. По мнению старшего вице-президента Банка ВТБ, руководителя проекта МФК Match Point Владислава Мельникова, основное преимущество нововведения — актуальная и достоверная информация из государственной базы данных, которую невозможно подделать, а также нельзя потерять. «Кроме того, отныне выписка будет содержать гораздо больше информации, и её можно заказать на сайте Росреестра в любое удобное время, — подчёркивает эксперт. — Главным аргументом в пользу перемен стало намерение властей создать общий ресурс — Единый реестр недвижимости, а также исключить всевозможные виды мошенничества в данной сфере и минимизировать временные затраты».
Глобально на рынок это нововведение не повлияет, считает директор по продажам «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» Дмитрий Волков, однако это явный сигнал о грядущем полном переходе на электронную регистрацию документов для всех участников рынка недвижимости. «Предполагаю, что качественно новый принцип взаимодействия государства, застройщиков и покупателей квартир сделает процесс покупки и оформления недвижимости ещё более прозрачным, безопасным и комфортным. Для рынка — это безусловный плюс», — говорит он.
Как категорично заверяет Дмитрий Халин, практически завершена двадцатилетняя эпоха выдачи этих документов: «Хорошо это или плохо для рынка жилья? На мой взгляд, это хорошо, потому что перед тем, как совершать какие-то действия, сделки, вносить аванс, оставлять задатки, покупатели недвижимости должны будут удостовериться в наличии права у продавца: заказать свежую выписку из реестра. В ней будут содержаться и последние данные о собственниках, и все ограничения, обременения права, можно будет в открытую принимать решения о том, входить в сделку или нет.
«Само по себе свидетельство создавало некую иллюзию наличия права, хотя подтверждало только то, что на какую-то ретроспективную дату этот объект принадлежал конкретному собственнику. Конечно, нельзя сказать, что это создавало большие возможности для мошенничества. Однако такие случаи были, к примеру, когда эти документы использовались, чтобы сдавать квартиру в аренду и получать аванс по сделкам, а после этого скрываться и не выполнять взятых на себя обязательств».
Действительно, отмена бумажных свидетельств — важный этап в совершенствовании госуслуг, который поможет упростить взаимодействие граждан и официальных органов, соглашается управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Но, по её словам, возникают риски, связанные с киберпреступностью, так как базы собственников Росреестра могут подвергнуться хакерской атаке. Злоумышленники могут похитить базы для сбыта на чёрном рынке или даже попытаться внести в них изменения.
Гарантия надёжности Уж сколько лет твердили миру… Так и напрашиваются строки из басни Крылова, когда речь заходит о страстях вокруг 214-ФЗ. И вот завершилась очередная стадия его действия: президентом России 3 июля был подписан закон, вносящий изменения в 214-ФЗ, вступающие в силу с 1 января будущего года. «Эти изменения на законодательном уровне ограничивают доступ на рынок недобросовестным застройщикам, а также предупреждают возможные махинации, — комментирует это событие Мария Литинецкая. — Во-первых, установлены требования к минимальному уставному капиталу застройщика. Теперь размер этого капитала привязан к площади строящихся объектов (от 2,5 млн р. при возведении объектов общей площадью 1 500 м2 до 1,5 млрд р. при площади застройки более 500 000 м2).
Во-вторых, вводится новый механизм привлечения средств граждан в долевое строительство — через эскроу счета. Банк в данном случае выступит в качестве контролирующего органа, который будет переводить средства застройщику только после достижения той или иной стадии строительной готовности. Введение посредника и поэтапное перечисление денег поможет на самых ранних этапах выявить потенциально недобросовестных застройщиков и предотвратить нецелевое использование средств. В-третьих, будет создан единый реестр застройщиков. Он станет государственным информационным ресурсом, который будет содержать информацию обо всех девелоперах в стране. Этот механизм прямо не ограничивает деятельность застройщиков, но вводит определённый государственный контроль, ведь правительство может создать жёсткие критерии для попадания в реестр, что станет своеобразным знаком надёжности или ненадёжности застройщика. Таким образом, власти продолжают политику вытеснения с рынка неблагонадежных застройщиков, чтобы минимизировать риски возникновения новых долгостроев».
Рассуждения Леонарда Блинова, заместителя генерального директора Urban Group, продолжают тему: «Одно из главных событий, имеющих большое значение для рынка недвижимости, — это объявление главы Минстроя России Михаил Меня о создании компенсационного страхового фонда. Существующая до настоящего времени система не могла в полной мере компенсировать все риски при наступлении страхового случая. По нашей оценке, в резерве страховых компаний постоянно находилось не более 2 - 3 млрд р., что при накопленных обязательствах в 277 млрд р. (только за I квартал 2016 года) явно недостаточно для покрытия крупного страхового случая. Если же говорить о новом фонде, то с учётом общего объёма рынка долевого строительства и при среднем страховом тарифе в размере 1% можно будет собрать за год около 15 – 20 млрд р. Этой суммы хватит для компенсации затрат дольщиков при банкротстве сразу нескольких средних региональных застройщиков».
Это, на взгляд генерального директора «СМУ-6 Инвест» Алексея Перлина, абсолютно верная инициатива. «Безусловно, такое решением давно назревало, — говорит он. — Вместе с тем новые правила вступят с 1 января будущего года, а у чиновников пока нет чёткого понимания того, как компенсационный фонд будет работать. Ясно только, что он будет формироваться за счёт отчислений застройщиков, заключающих договора долевого участия. Условный процент пока не определён. Но, в любом случае, этот механизм куда более рабочий, чем сегодняшняя форма обязательного страхования».
Кредитные линии И снова статистика. По словам Дмитрия Халина, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию сообщило о росте выдачи ипотечных кредитов на 48% по сравнению с таким же периодом 2015 года. Кроме того, АИЖК заявило о снижении ставок по ипотеке в среднем на 0,5%. И сейчас происходит сближение ставок по ипотеке с господдержкой, которая составляет 10,5 – 12,5%, и ставок по ипотеке без господдержки (11 – 15%).
Напомним, что уменьшение крупнейшими российскими банками ставок по основным ипотечным кредитам последовало вслед за июньским решением Центробанка о снижении ключевой ставки с 11 до 10,5%. «Ипотека с господдержкой является основным драйвером продаж новостроек, — комментирует Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» московского региона. — Конечно, пока данные изменения не отразились на спросе на новостройки, слишком уж незначительным было снижение. Однако данное событие все же является позитивным сигналом для рынка недвижимости и говорит о том, что банки готовы оперативно реагировать даже на незначительные изменения ключевой ставки и снижать ставки по ипотеке. Если регулятор и дальше продолжит проводить подобную политику, то к началу 2017 года стоимость кредитов на покупку жилья может быть гораздо дешевле, и даже обходиться без господдержки».
«Наши сограждане экономически образованы и тщательно отслеживают наиболее благоприятные моменты для приобретения недвижимости. Так, например, сразу после объявления решения ЦБ о снижении ключевой ставки, мы отчётливо наблюдали некоторый отток клиентов, которые приостановили все свои действия в ожидании понижения процентных ставок по ипотеке ведущими банками. И как только в СМИ появились первые анонсы, что Сбербанк, а следом за ним и другие кредитные учреждения понизят ставки по своим продуктам, потенциальные заёмщики вновь активизировались. Начиная уже с 10 июля поток клиентов, желающих приобрести жильё в ипотеку, в нашей компании увеличился примерно на треть. В их числе были не только покупатели, которые откладывали получение кредита до снижения ставок, но и новые клиенты», — подтверждает тенденцию Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге», дополняет: появились хорошие предложения кредитования вторичного жилья и загородных домов, например, кредитно-садовый дом в банке «Российский капитал» можно взять под 14% годовых. В целом на рынке начинается благоприятный тренд в кредитовании, стало гораздо больше одобрений, расширилась линейка одобряемых объектов, стали охотнее кредитовать загородное домостроение.
Снижение ставок, несомненно, приведёт к оживлению на рынке ипотеки, уверен директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. Однако, по его мнению, пока ждать ажиотажа не стоит, поскольку размер дисконта составляет всего-то 0,5%. Это позволит лишь сохранить объём выдач на уровне прошлого года, возможен небольшой рост количества выданных кредитов в среднем на 7 – 10%.