Цена на недвижимость является одним из наиболее важных показателей экономического состояния региона, так же как и количество введенного жилья. Нижний Новгород по итогам года пока не может похвастаться объемами. К тому же новый год принес тревожную новость о повышении ставок по ипотечным кредитам.
В среде профессиональных риэлторов и экономистов ходят разговоры о надувающемся “пузыре” – выдано слишком много ипотечных кредитов, платёжеспособность населения не растет, количество жилья на продажу не увеличивается. На эти темы мы планировали узнать мнение человека, который по-прежнему является одним из лучших экспертов в области жилищного строительства, а также связанными с ней экономическими и финансовыми аспектами. Олег Валентинович Сорокин (в прошлом один из крупнейших застройщиков региона, экс-глава города, экс-зампред ЗСНО….) сейчас находится в СИЗО, но мы нашли способ задать ему вопросы. Наш автор Константин Барановский ещё в декабре прошлого года по электронной почте СИЗО отправил вопросы. Мы и не надеялись. Поэтому “Нижний сейчас” уже подвёл итоги года по теме “Строительства” и “Недвижимости”, не дождавшись ответов.
Но вот журналистский замысел, хоть и с опозданием, но дал результат. Вчера ответы пришли по почте. Кстати, наша “Почта России” сработала как всегда не оперативно. Выяснилось, что письмо долго “гуляло” и где-то “лежало”, но тем не менее, дошло. Олег Сорокин написал ответы лично от руки. Приводим его текст полностью.
“Константин Борисович, день добрый! Признаться честно, был весьма удивлён, прочитав Ваше письмо, учитывая то положение, в котором я нахожусь. Но прогресс проник, надо отдать должное, даже в стены столь консервативных учреждений и сейчас у любого есть возможность написать по “электронке” письмо, даже незнакомому человеку, находящемуся в СИЗО.
И, пользуясь новогодними каникулами, я с удовольствием постараюсь изложить свою точку зрения на эту тему, тем более, что, несмотря на обстоятельства, продолжаю считать себя в этой сфере весьма компетентным человеком. И, судя по Вашему письму мне – Вы тоже. – Спасибо.
Итак… Для начала нужно определиться — о чём речь. Что такое “пузырь на рынке жилой недвижимости”, и по каким принципам он возникает? Классический пример – кризис 2008 года, который начался в США именно с “ипотечного пузыря”, который хлопнул настолько громко, что “ухнуло” во всей мировой экономике. Включая Россию. Хотя мы первое время искренне не только верили, но и убеждали всех наших сограждан, что нас не коснётся.
Так что же произошло в США? Несколько лет подряд на рынок жилой недвижимости оказывалось серьёзное давление. В чём оно заключалось? Ежегодный рост объёмов строительства при одновременном снижении ставок по ипотеке и упрощении требований к заёмщикам. В результате люди без постоянного дохода брали жильё в кредит, а те, у кого постоянный доход был, брали вторую, третью ипотеку… Цены на жильё постоянно росли из-за усиления спроса, все надеялись, что рост продолжится и на нём можно будет хорошо заработать. Простой американец брал в кредит квартиру (дом), через год продавал с маржой в 15%, погашал кредит, да ещё и зарабатывал. За несколько лет схема приобрела массовый характер, цены выросли на 50% – 80% и в один прекрасный день под давлением огромного предложения цены стали падать, подрывая платёжеспособность населения. Люди перестали обслуживать кредиты и стали возвращать жильё банкам. Ситуация нарастала как снежный ком. Цены рухнули на 50%, и убытки понесли банки, а не заёмщики – так как жильё было в залоге и его просто возвращали. А реализовать что-либо на падающем рынке банки были не в состоянии. Зависли огромные деньги, что негативно отразилось на всей экономике, сначала – США, а потом и мира. В выигрыше остались простые (и не очень) американцы с постоянным доходом, получив уникальную возможность на протяжении нескольких лет покупать резко подешевевшую качественную недвижимость.
У нас происходит что-то подобное? Даже близко нет. Россиянам такое и не снилось и возьму на себя смелость утверждать, что ещё долго не приснится.
Отвлекусь на небольшой пример, хотя у некоторых он вызовет усмешку или сарказм, но мне стесняться нечего. Когда в 2008-м я покупал недвижимость во Франции, то взял там ипотеку. И не потому, что денег не хватало. Причин было две: сформировать нормальную кредитную историю (тогда ещё наше государство поощряло инвестиции в зарубежные страны, включая участниц НАТО и Евросоюз): вторая – ставка 2,5% и 10 лет платишь только проценты. При этом нужно только подтвердить банку свой доход на протяжении нескольких предыдущих лет, не обязательно во Франции. И эта ставка – абсолютно рыночная, да ещё для иностранца, не являющегося налогоплательщиком французским. Есть и льготная социальная ставка, но только для граждан Франции. И сейчас, спустя десять лет ставка там – 1,5%!
Вот простой наглядный пример того, как государство заинтересовано в обеспечении жильём граждан, как своих, так и не очень своих и, главное, – в росте важнейшего сектора экономики, строительства, которое имеет немалую долю в ВВП страны.
Начнём с того, что это инвестиции в экономику и по всей стране “набегают” миллиарды евро. Дом (квартиру) кто-то строит, потом обслуживает – это рабочие места и налоги. Люди приезжают пожить и тратят деньги: рестораны, магазины, музеи, аэропорты, все зарабатывают. Инвестор может сдавать недвижимость в аренду – это опять налоги. И так далее.
Вернёмся в Россию. Ставки по ипотеке бешеные: человек за 20 лет выплачивает три стоимости квартиры. Вследствие этого, доступность такой ипотеки невелика. О том, чтобы платить только проценты, а не тело кредита, речи идти не может. Доходы россиян в сопоставимых ценах за последние пять лет, как минимум, не растут. Рост ВВП идёт только за счёт сырьевого и связанного с ним секторов отечественной экономики, и то минимальный. Объёмы ввода жилья по сравнению с 2017 годов в 2018-м году упали. Да, объёмы выдачи ипотеки выросли, но на фоне низкого предложения это говорит о том, что у людей всё меньше свободных денег и они залезают в долговую кабалу в стремлении улучшить жилищные условия. Плюс отложенный спрос после кризиса 2014 года. Рождается больше детишек, а материнский капитал разрешили использовать в ипотеке.
Да, президент Путин поставил задачу – 120 млн кв. метров жилья ежегодно к 2024 году. Но ЦБ поднимает ключевую ставку, деньги для банков дорожают, и на этом фоне они не будут снижать ставки по ипотеке. Государство, именно государство, а не застройщики, делает всё, чтобы жильё дорожало. Дорожает бензин, а стройматериалы необходимо доставлять на стройплощадку. С 1 января 2019 года до 20% с 18% вырос НДС, это тоже влияет на себестоимость и ведёт к росту цен. Изменился порядок работы на рынке, введены эскроу-счета, и застройщики теперь могут использовать только кредитные ресурсы, а не деньги дольщиков, как раньше. Опять влияет на удорожание жилья. Конечно, это сделано для защиты дольщиков, только вот – за счёт самих дольщиков. Государство должно и может найти другие механизмы, не такие затратные для людей. Поэтому я считаю, что это сделано в интересах крупных банков, крупного бизнеса. Можно утверждать, что в ближайшие 2-3 года рынок покинут 70% компаний, сейчас работающих на нём. Это приведёт, уже привело, к росту цен на недвижимость.
Самое лучшее предложение было в 2017 – первой половине 2018 года, потом цены потихоньку поползли вверх и, я думаю, за текущий год вырастут ещё минимум процентов на 15. Государство играет на рынке жилья в короткую, зарабатывая на всём: энергоносители, налоги, подключение к сетям, ипотека. Не надо забывать, что львиную долю ипотеки выдают банки с госучастием (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк), поэтому высокие ставки выгодны, в первую очередь, государству.
Поэтому никакой “пузырь” нам, конечно, не грозит. Для этого нет почвы.
Я думаю, ЦБ ожидает каких-то кризисных явлений, обладая огромным массивом данных о состоянии российской экономики. Был кризис 2008–2009 годов, потом – 2014 года, шаг кризиса – 5 лет. Возможна ситуация, когда из-за падения доходов люди не смогут обслуживать выплаты по кредитам и ЦБ предупреждает банки, чтобы они воздержались от выдачи длинных кредитов, а ипотека – именно длинный кредит. Возможен дефолт. Не зря сейчас обсуждается законопроект об ипотечных каникулах в случае резкого ухудшения финансового состояния заёмщика. Некое предгрозовое ощущение витает в воздухе, и многие говорят об этом. С другой стороны, у государства, мне кажется, сейчас достаточно ресурсов, чтобы не допустить серьёзного шторма в экономике.
Чтобы выполнить задачу, поставленную Владимиром Владимировичем Путиным, 120 млн квадратных метров жилья в год, необходимо кардинально поменять курс. В 2011 – 2015 годах нам с В.П. Шанцевым (Губернатор Нижегородской области 2005 – 2017 год. Прим ред.) удалось в Нижнем Новгороде удвоить ввод жилья. Если мне не изменяет память, мы вышли на 1-2 место по темпам роста ввода жилья по России. По итогам 2010 года было менее 400 тысяч кв. метров, в 2015 – 800 тысяч “квадратов”. Так что за пять лет можно многое успеть.
Набор мер прост и понятен, и вложенные средства с лихвой вернутся в бюджет в виде налогов, создав параллельно миллионы рабочих мест и сделав строительство важной в масштабах экономики страны индустрией. И люди получат долгожданное жильё по доступным ценам.
Введя разумное регулирование рынка, можно избежать “пузырей”, чьё возникновение возможно лишь тогда, когда будут строиться 120 млн кв. метров жилья в год, а ставка по ипотеке будет хотя бы 3%.
Всех с Новым годом и Рождеством!
С уважением, Олег Сорокин”.
P.S.: От редакции. Материал обработал Константин Барановский. Письмо шло “Почтой России” и несколько опоздало к праздникам.
Тем временем
СТАВКИ ПО ИПОТЕКЕ ПОЛЗУТ ВВЕРХ
Сбербанк изменил ставки по ипотеке с 14 января, они выросли на 1% как на новостройки, так и на вторичное жильё. Плюс 0,2% добавится к ставке клиентов, чей взнос меньше 20%.
Второй по размеру госбанк, ВТБ, также повысил ставку, минимально она для ипотеки составляет 10,1%. Для кредитов с первоначальным взносом менее 20% ВТБ вводит надбавку к ставке в размере 0,5%.
Планирует удорожание ипотеки и Газпромбанк.
И всё это – несмотря на то, что в марте 2018 года президент Владимир Путин в своём послании заявил о необходимости снижения ставок по ипотеке.
Интересно, что в конце прошлого года эксперты предрекали рост ипотечных ставок.
В частности, аналитик “Открытие Брокер” Тимур Нигматуллин считал, что время низких ставок подошло к концу:
“Ипотечное кредитование в России устанавливает новые рекорды – объёмы выдачи ипотеки уже превысили показатели за весь прошлый год. Сейчас оптимальное время для получения ипотечного кредита. Из-за ускорения инфляции и инфляционных ожиданий Банк России отказался от снижения ключевой ставки и перешёл к её повышению. Скорее всего, в ближайшую пару лет гражданам не удастся взять кредит по ставке ниже, чем сейчас”.
Количество ипотечных кредитов, выданных жителям Нижегородской области, в сентябре 2018 года выросло на 40% в сравнении с сентябрем прошлого года, сообщает управление по связям с общественностью Волго-Вятского ГУ Банка России. Жители региона получили 2,7 тысячи ипотечных кредитов в объёме почти 5 млрд рублей.
С января по сентябрь банки выдали нижегородцам почти 23 тысячи жилищных кредитов на общую сумму 40,1 млрд рублей, что больше на 56,8%, чем за аналогичный период 2017 года.
Уровень просроченной задолженности по ипотеке в регионе остается низким — всего 0,88% от всех выданных жилищных кредитов.
В среднем нижегородцам нужно около восьми лет, чтобы погасить ипотечный кредит за двухкомнатную квартиру, говорят данные “ФинЭкспертизы”.
Сотрудники “ФинЭкспертизы” провели мониторинг регионов и вычислили, где купить квартиру в ипотеку легко, а где это вызовет определенные трудности и финансовые проблемы. За основу исчислений брали двухкомнатную квартиру (50 квадратных метров), среднюю цену на метр квадратного жилья на вторичном рынке (по Росстату) и среднюю начисленную зарплату (по Росстату) за вычетом подоходного налога.
В итоге вышло так, что среднестатистическая российская семья из двух работающих человек, получающая в месяц по 45,9 тысяч рублей на каждого, выплатит ипотеку за 5,2 лет.