Основным страхом дольщиков является перенос сроков сдачи новостройки и связанные с этим волнения, финансовые потери, а то и судебные разбирательства. Тем не менее, далеко не всегда задержка означает превращение объекта в долгострой. По какой причине могут откладываться сроки сдачи, какие случаи являются опасными для дольщиков и что в этих ситуациях делать?
Причин переноса сроков сдачи новостройки может быть несколько: это и некоторые доработки уже готового здания, и различные проволочки еще на начальном этапе работы (как правило, связанные с согласованием документации), и намеренное занижение первоначальных сроков с целью повышения инвестиционной привлекательности объекта, и банкротство застройщика.
Час икс для волнений «Перенос сроков строительства не обязательство свидетельствует о недобросовестности застройщика, такие проблемы могут возникнуть и у надежных компаний в результате различных форс-мажорных обстоятельств, но обычно он не превышает 1-2 кварталов», — рассказывает Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet. А вот если сроки сдачи объекта были отодвинуты на срок более полугода, то это уже повод серьезно обеспокоиться, и в таких случаях уже имеет смысл подавать заявления и в правоохранительные органы, и в Москомстройнвест.
«Водоразделом между критичной для дольщиков ситуацией и ситуацией, когда перенос сроков не приведет к негативным и тем более необратимым последствиям для покупателей, может служить сам период, на который переносится срок сдачи дома, — подтверждает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК „Лидер“. — В отдельных случаях сдвиг срока сдачи корпуса на 1-2 месяца возможен, но застройщики, как правило, сохраняют сроки передачи квартир дольщикам, то есть, по сути, покупатель на себе не ощутит перенос срока сдачи объекта в эксплуатацию». Более длительные же сроки переноса, которые имеют гораздо более негативные последствия, имеют причинами либо такие внешние факторы, как экономический кризис, либо демонстрируют непрофессионализм самого застройщика.
В случаях, если строительство откладывается на год и более, проект уже можно отнести к долгостроям. «В любом случае необходимо выяснить у застройщика, в чем причины, для этого необходимо написать письменное требование-запрос, возможно даже и коллективный», — говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Корни зла Стоит учитывать, что в случае откладывания сроков сдачи застройщик обязан сам не позднее, чем за два месяца уведомить об этом дольщика с указанием причин, а также с предложением заключить дополнительное соглашение с оговоренными сроками строительства и возможной компенсацией — например, ремонтом за счет застройщика. «Дольщик в свою очередь имеет право не подписывать предложенное дополнительное соглашение, потребовав выплаты неустойки, в случае отказа — обратиться в суд. Согласно 214-ФЗ застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере. Законом о правах потребителей также предусмотрен существенный штраф», — рассказывает Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель». Суммы, которые могут быть взысканы с застройщика, различны, однако в среднем они составляют от 300 до 500 тысяч руб.
Разумеется, вне зависимости от того, была ли задержана сдача объекта на год или на пять дней, — компания нарушила свои обязательства перед дольщиком и должна нести ответственность за это. Но в то же время, стоит учитывать, что некоторые задержки могут быть не критичными — например, когда производится устранение незначительных дефектов, а в целом дом уже готов к введению в эксплуатацию. В таких случаях к моменту срока сдачи уже произведен монтаж дома и сделана внешняя отделка, возможно проведение работ по облагораживанию территории.
Сроки могут сдвинуться и из-за отсутствия подключения к инженерным сетям. Обычно застройщик либо имеет технические условия подключения комплекса к уже имеющимся сетям, либо самостоятельно строит инженерные сооружения. «Наличие разрешения на строительства предполагает, что компетентные органы были ознакомлены с техническими условиями и их согласовали, а значит, в доме будут проведены все коммуникации, однако может быть задержка с согласованием всей документации и подведением к проекту сетей», — поясняет Вера Богучарова.
Кстати, обеспокоиться своевременной сдачей объекта вполне можно и не дожидаясь наступления указанного застройщиком периода окончания строительства. Средние сроки возведения жилых проектов известны — они составляют полтора-два года (если речь идет о проекте 40-50 тысяч кв. метров), и если через полгода на стройплощадке ничего не происходит, а застройщик при этом никак не комментирует ситуацию, то это — уже тревожная ситуация.
Инструктаж следователя Информацию о застройщике можно отслеживать на сайте банкротств, и в случае появления информации о возбуждении в отношении него процедуры банкротства, направлять в арбитражный суд требование о включении в реестр кредиторов. «Также необходимо знать, что в Москве и Московской области ведутся реестры пострадавших граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, — рассказывает Наталья Шаталина.— В частности, в данный реестр могут быть включены граждане в случае, если строительство дома прекращено или приостановлено на срок более 9 месяцев на основании уполномоченных органов».
В случае если задержка сроков сдачи вызвана серьезными причинами — такими, как смена застройщика, отсутствие средств или разрешительной документации, стоит обратиться за профессиональной юридической помощью, поскольку инвестиционные отношения являются весьма специфической отраслью, с множеством нюансов. Однако при этом не помешает и активная самостоятельная деятельность, нацеленная на публичность процесса. Митинги, форумы, публикации в СМИ привлекают внимание общественности и не дают затормозить процесс разбирательства. «В целом при возникновении подобной проблемы, чем больше публичных каналов коммуникации, где дольщики могут заявить о своей проблеме, тем лучше, — считает Павел Брызгалов.— Главное правило — конструктивный диалог, подтвержденный фактами. Вообще же, когда речь идет не о затягивании сроков строительства на несколько месяцев, а о ситуации, когда понятно, что проект действительно заморожен, то активизировать нужно все возможные каналы воздействия на ситуацию, подобные проблемы нужно решать комплексно, привлекая все инстанции, которые могут помочь».