Какие сделки признаются кабальными и кто в итоге пострадает?
Иногда собственник жилья вынужден продать его на крайне невыгодных условиях. Деньги нужны здесь и сейчас и получить их можно, только заключив контракт с покупателем, готовым в короткие сроки заплатить за квартиру. Цена при этом существенно ниже рыночной. Позже в суде подобные сделки с недвижимостью могут признать кабальными. Если дело решается в пользу «потерпевшего» продавца, то ему возвращается имущество либо оплачивается реальная стоимость объекта продажи. Вся тонкость состоит в том, чтобы доказать, покупатель знал о тяжелой жизненной ситуации продавца.
Сделка под подозрением
«Юридический состав кабальной сделки включает совершение сделки с недвижимостью на крайне невыгодных условиях, осведомленность другой стороны и использование их к своей выгоде, – поясняет адвокат компании «Адвокат-Недвижимость» Сергей Слободянюк. – Примером может быть тяжелая болезнь, необходимость срочной операции, отсутствие денег на операцию. В связи с этим продажа единственного жилья по очень заниженной цене. При этом важно, что покупателю известно обо всех этих обстоятельствах. Если в суде все это удастся доказать, то сделка будет расторгнута на основании ст. 179 не РФ как совершенная на кабальных условиях».
Важно найти умысел
Вопросы могут появиться, если условия контракта действительно невыгодны для продавца, а другая сторона не использует никакого давления, но при этом в курсе обстоятельств, побудивших собственника на продажу имущества. То есть действия владельца квартиры осознанны, а покупатель воспользовался ситуацией в корыстных интересах. В этом и заключается основной риск подобных сделок с недвижимостью – вполне вероятно, что договор будет аннулирован. Но и добросовестность продавца также может вызывать сомнения. Нет гарантий, что он пошел на этот шаг без надежды вернуть в будущем жилье. Срок давности оспаривания кабальной сделки составляет 1 год.
«Лицо, получившее выгоду по кабальной сделке, понимая риск ее оспаривания, может предпринять действия, направленные на невозможность взыскания денежных средств: вывод активов, банкротство, перерегистрация юридического лица на новых участников и т. д. Поэтому лицо, которое заключает сделку с недвижимостью на крайне невыгодных для себя условиях и предполагает, что сможет в будущем ее оспорить и возместить убытки, должно понимать, что, вероятно, взыскивать денежные средства будет уже не с кого», – поясняет руководитель юридической компании «Судебный юрист» Петр Артеев.
Цена имеет значение
Для того чтобы суд признал сделку с недвижимостью кабальной, достаточно всего одного аргумента – значительного снижения цены. Важно, что в законе для договоров, которые были подписаны на спор или по причине неграмотности собственника, существуют отдельные категории, которые не относятся к кабальным – мошенничество, введение в заблуждение и т. д.
В тех случаях, когда суд квалифицировал договор как кабальный, условия контракта расторгаются. Но, как показывает практика, результат по подобным искам чаще отрицательный – сложно доказать, что один из участников действовал умышленно для извлечения прибыли.