Скоро весна, пора заняться дачей. Проверьте, не устарели ли ваши документы
Без постановки на кадастровый учет сделки с недвижимостью невозможны. Продать, подарить или заложить можно только дом и участок с кадастровым номером и уточненными границами. С помощью специалистов компании «PKR Group. Проектирование, кадастр, регистрация» разбираемся, как привести в порядок документы на землю.
Ситуации, когда право собственности ни на землю, ни на строения не оформлено по действующим требованиям, не редкость. У хозяев могут быть на руках документы начала 1990-х годов или даже советских времен (ордера, постановления, акты и пр.). В любом случае начинать нужно с земли. Ведь поставить дом на кадастровый учет можно только, если участок имеет кадастровый номер и уточненные границы.
При постановке участка на кадастровый учет собственнику необходимо представить межевой и технический планы, подготовленные кадастровым инженером. Технический план формируется в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на этом участке.
Александра Воскресенская
юрист КА "Юков и партнеры"
СОВЕТ
«Дачная амнистия», или упрощенный порядок регистрации земельных участков, предоставленных до введения в действие Земельного кодекса РФ (т.е. до 30 октября 2001 года), продлится до 1 марта 2020 года. Что будет дальше, никто не скажет. Лучше успеть с оформлением документов до этого срока. Подготовьте все документы, которые у вас есть на землю, строения на ней и обратитесь с ними к кадастровому инженеру.
Шаг 1. Вызываем кадастрового инженера
Кадастровый инженер – специалист в штате организации или индивидуальный предприниматель. Он оказывает услуги по изготовлению межевого плана, технического плана, акта обследования.
У кадастрового инженера должен быть аттестат на осуществление кадастровой деятельности, членство в саморегулируемой организации (СРО). Проверить, настоящий ли перед вами специалист, можно на сайте Росреестра. В разделе «Сервисы» есть реестр кадастровых инженеров. Вводите фамилию, имя инженера и получаете по нему полную информацию: есть ли действующий квалификационный сертификат, как давно он работает, членом какого СРО является и пр. Здесь же можно посмотреть, как работает кадастровый инженер. На сайте есть графа «Количество решений об устранении кадастровых ошибок в сведениях, связанных с ошибкой, допущенной кадастровым инженером».
Шаг 2. Заказываем межевой план
Межевание – работы по юридическому оформлению земельного участка, которые включают в себя установку границ, определение местоположения и точной площади. Межевой план состоит из текстовой и графической частей.
МЕЖЕВАНИЕ – ШЕСТЬ ЭТАПОВ
1. Изучение документов на землю, сбор дополнительной информации;
2. Съемка участка с помощью спутникового геодезического оборудования, определение координат и поворотных точек границ участка.
3. Обработка полученных результатов геодезических работ.
4. Согласование границ земельного участка.
5. Изготовление межевого плана.
6. Сдача документов в Росреестр.
Подготовка межевого плана начинается с изучения документов на землю (свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи).
Далее кадастровым инженером будет проведена геодезическая съемка участка. Она осуществляется по забору, на его основании определяются поворотные точки и общая площадь владения. При уточнении местоположения границ (когда вычисляются размеры вашего владения) возможно расхождение фактической площади участка с той, что указана в правоустанавливающем документе. Например, в советское время вы получили шесть соток и в документах это записано. Во время пользования участком вы присоединили полметра от дороги.
ПРИ УТОЧНЕНИИ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ГРАНИЦ УЧАСТКА КАДАСТР ДОПУСКАЕТ РАСХОЖДЕНИЕ ФАКТИЧЕСКОЙ ПЛОЩАДИ С ТОЙ, КОТОРАЯ ЕСТЬ В ДОКУМЕНТАХ +-10%. ПО ЗАКОНУ ЭТО СЧИТАЕТСЯ ПОГРЕШНОСТЬЮ.
«Часто бывает так, что собственник присоединил к участку более 10% и хочет это оформить в документах. Не получится! Росреестр не пропустит, будет отказ. В документах, которые готовит кадастровый инженер для Росреестра, участок будет изображен таким, каким он должен быть по документам, а не по фактическому забору. Кадастровый инженер не имеет права нарисовать лишнее. Участок, который вы в свое время пригородили и который не входит в норматив, нужно дополнительно оформлять в аренду или собственность. Сносить или не сносить неправильно установленный забор – ваше право, но надо понимать, что если будет проверка, возможны штрафы».
Александр Гусев
руководитель геодезической службы «PKR Group. Проектирование, кадастр, регистрация»
На основе геодезических замеров кадастровый инженер делает «Акт согласования местоположения границ земельного участка». Он является частью межевого плана. Собственник участка в обязательном порядке подписывает этот документ, а вот нужны ли подписи соседей зависит от того, уточнены у них границы или нет. Как правило, в подмосковных поселках, сейчас у многих это уже сделано, и вы можете оказаться «последним из могикан», занявшимся документами на свой участок только сейчас. Но вам и проще, ничего согласовывать не нужно, просто ставите на документе свою подпись и все. Правда, бывают ситуации, когда у соседей уточнены границы, а смежные земельные участки в виде дорог и других земель общего пользования не уточнены, тогда согласование все же необходимо.
Ситуация с тем, уточнены ли вокруг участки, в большинстве случаев будет понятна только после того, как проведена геодезическая съемка, когда кадастровый инженер садится у себя в офисе за компьютер и начинает обрабатывать полученные данные.
Согласование границ может проходить как на собрании собственников, так и в индивидуальном порядке. Как правило, все выбирают второй путь, так как хорошо знают своих соседей и можно с ними договориться лично. На этом этапе можно столкнуться с разными ситуациями, одна из самых распространенных – сосед не согласен с границами вашего участка. Если не получается договориться мирным путем, тогда сосед должен сделать соответствующую запись в акте и обязательно указать причину, почему он не согласен. Этого требует Росреестр. «Дальше вопрос с установлением границ нужно решать в суде», – отмечают в «PKRGroup. Проектирование, кадастр, регистрация».
К СВЕДЕНИЮ
Подписанный «Акт согласования местоположения границ земельного участка» кадастровый инженер включает в межевой план. На руки он вам выдаст межевой план в бумажном виде, в Росреестр нужно подавать его в электронном виде.
Шаг 3. Подаем заявление с межевым планом в Росреестр
Межевой план в Росреестр может подавать как сам собственник, так и кадастровый инженер по доверенности. Более экономичный способ – сделать электронно-цифровую подпись (ЭЦП) и подать документы через портал Росреестра. Стоить она будет в четыре раза дешевле нотариальной доверенности, а документы можно сдать не выходя из дома. В ответ на ваше заявление Росреестр выдает выписку из Единого государственного реестра недвижимости с уточненными границами участка.
Оформление кадастрового учета осуществляется в течение 5-7 рабочих дней (в зависимости о того, как подавалось заявление: непосредственно через управление Росреестра или через МФЦ). В результате каждому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер.
Александра Воскресенская
юрист КА "Юков и партнеры"
После этого уже можно приводить в порядок документы на дом и другие строения на участке.