Оптимизируем передачу прав собственности от одного члена семьи другому
В семьях нередко возникают ситуации, когда нужно передать право собственности на недвижимость. Встает закономерный вопрос: каким способом передачи имущества воспользоваться? Что проще и выгоднее – купить квартиру у родственника по договору купли-продажи или оформить переход собственности как дарение?
Продать или подарить?
На самом деле большой разницы в способе переоформления недвижимости нет. Елена Бушурова, руководитель группы ООО «Александр Недвижимость», отмечает: «Оба варианта, договор купли-продажи и договор дарения – это договоры отчуждения объекта. Родственнику можно сделать отчуждение объекта недвижимости любым из названных вариантов».
«Важно, чтобы сам способ соответствовал действительности, – подчеркивает адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам Сергей Слободянюк. – Если собственник получает за квартиру деньги, пусть и небольшие, то надо заключать договор купли-продажи. Если квартира передается безвозмездно, то договор дарения. В противном случае сделка может быть признана недействительной».
Плюсы и минусы покупки
В соответствии с требованиями действующего законодательства в случаях, когда нужно купить квартиру у родственника, размер государственной пошлины с участников сделки рассчитывается не стандартно, а в зависимости от степени родства. Близкими родственниками по закону являются родители и дети, братья и сестры, супруги, бабушки и дедушки. Чем ближе степень родства, тем меньше будет размер госпошлины.
Стоит знать о недостатках такой схемы. Во-первых, если квартира была в собственности менее пяти (или трех – в зависимости от даты регистрации права и ряда других факторов) лет, то продажа родственнику облагается налогом так же, как сделка между посторонними людьми. Но при этом налоговый вычет тому, кто купил квартиру у родственника, не положен.
Во-вторых, если покупатель состоит в браке, то недвижимость будет считаться совместно нажитой, а соответственно, при разводе будет разделена между супругами. К положительным же сторонам стоит отнести то, что оспорить такую сделку, в отличие от передачи имущества в дар, практически невозможно.
Как грамотно подарить квартиру?
Сам договор дарения подразумевает отсутствие факта передачи денег. Поэтому если есть необходимость именно купить квартиру у родственника, то лучше заключить договор купли-продажи. Если же жилье на самом деле передается безвозмездно, вариант с договором дарения оптимален.
Конечно, у такого метода есть и свои минусы. В частности, договор дарения вполне реально оспорить в суде. Например, это может сделать кредитор, если бывший собственник купил квартиру в ипотеку и до настоящего момента она не погашена.
Есть у дарения и преимущества. Елена Бушурова отмечает: «Договор дарения подходит в тех случаях, когда предусматривается возможность раздела имущества при разводе, ведь, как известно, разделу не подлежат объекты недвижимости, на которые получена собственность при приватизации квартиры или по договору дарения».