Повышение пенсионного возраста огорчило многих россиян, заставив их задуматься об альтернативных способах заработать на старость. Эксперты «Метриум» подготовили инструкцию по инвестициям в новостройку, которая поможет выйти на пенсию досрочно с приличным капиталом в распоряжении.
17 октября Центризбирком отказал всем инициативным группам в проведении референдума о повышении пенсионного возраста и прекратил подготовку к этому мероприятию. Закон о пенсионном возрасте прошел Парламент и подписан Президентом.
Прослушать новость
Таким образом, если вы твердо решили дожить до пенсии несмотря на реформы и невзгоды, то уже сегодня имеет смысл озадачиться поиском надежного инвестиционного актива, ибо жить на пенсию – «удовольствие» сомнительное. Вариантов вложений много, но самым «вечным» остается жилая недвижимость в Москве.
По мнению аналитиков «Метриум», приобретя квартиру в строящемся доме сегодня, можно сформировать личный пенсионный фонд, получая пассивный доход. Поможет в этом банковский кредит по пока еще рекордно низким для России ставкам 9-9,5% годовых.
Эксперты «Метриум» исходят из того, что будущему пенсионеру-мужчине сейчас 40 лет – средний возраст покупателя жилья на столичном рынке. Краткий алгоритм создания личного пенсионного фонда следующий:
1. Найти квартиру в строящемся доме.
2. Приобрести ее в ипотеку на 20 лет.
3. Дождаться ввода дома в эксплуатацию.
4. Сдать квартиру в аренду.
5. Гасить ипотеку за счет арендной выручки.
6. Выплатив ипотеку, получить квартиру в собственность.
7. Продать квартиру или сдать ее в аренду, обеспечив себя альтернативным доходом.
8. Выйти на пенсию досрочно.
Как найти квартиру для вложений
Успех создания личного пенсионного фонда зависит от того, удастся ли инвестору найти максимально ликвидную квартиру. Эксперты «Метриум» рекомендуют придерживаться следующих критериев подбора объекта для покупки.
1. Низкая стоимость. Оптимальный бюджет – 4-6 млн рублей, поэтому инвестору нужна квартира в новостройке комфорт-класса. Чем ниже стоимость, тем больше шансов, что аренда покроет ипотеку. Однако охотиться за самым дешевым предложением рискованно: низкая цена иногда указывает на некоторые неликвидные характеристики. Такая квартира не подойдет для аренды.
2. Отделка. Лучше приобрести жилье с ремонтом или предчистовой отделкой. Вкладываться в квартиру без отделки нет смысла, так как на ремонт потребуется еще 15-25% от стоимости объекта. На столичном рынке доля апартаментов комфорт-класса с отделкой достигает 35%, а квартир – 30%.
3. Расположение. Чем ближе квартира к центру, тем выше арендные ставки, а значит и доход. Кроме того, спрос на жилье здесь всегда более активный и платежеспособный, чем на периферии. Это позволит минимизировать простои во время поиска новых арендаторов. Особенно удачный выбор – жилой комплекс вблизи крупных бизнес-парков или вузов.
4. Транспортная доступность. Необходимый минимум по транспортной обеспеченности – станция метро (не более 15 минут пешком), удобный выезд на магистраль, ведущую в центр или область, а также остановки наземного транспорта.
5. Инфраструктура. Жилой комплекс должен быть хорошо обеспечен коммерческой и социальной инфраструктурой: паркинг, супермаркеты, кафе, аптеки, фитнес-клубы. Все эти объекты могут предусматриваться проектом или находиться поблизости.
6. Масштаб комплекса. В будущем инвестору придется конкурировать за арендаторов. С этой точки зрения крупные ЖК (свыше 600 квартир) менее привлекательны – там достаточно таких же инвесторов-арендодателей. Районы активной жилой застройки и обилия вторичных предложений – тоже не очень удачный вариант.
7. Общее качество проекта. Архитектурный облик новостройки, ее техническое оснащение, благоустройство территорий, социальное окружение тоже играют важную роль. Чем более прогрессивный объект инвестор выберет сейчас, тем дольше он останется актуальным для покупателей и арендаторов.
В качестве примера объекта, подходящего под большинство указанных выше требований, эксперты «Метриум» предлагают рассмотреть студию-апартамент с предчистовой отделкой в новом корпусе ЖК «Савеловский Сити». Комплекс расположен в шаговой доступности от м. «Дмитровская», недалеко от крупного делового центра. Проект обеспечен инфраструктурой и находится недалеко от центра. Стоимость объекта – 5,38 млн рублей, а его площадь – 38,9 кв. м.
Сколько необходимо инвестировать
Инвестиции в личный пенсионный фонд складываются из трех частей:
1. Первоначальный взнос, чтобы приобрести квартиру в ипотеку. Потребуется как минимум 15-20% стоимости объекта.
2. Платежи по ипотеке, которые инвестору необходимо вносить самостоятельно, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Их общий размер зависит от этапа возведения здания, на котором покупатель вступит в долевое строительство, а также от сроков ввода комплекса эксплуатацию.
3. Вложения в ремонт и меблировку. Они оцениваются примерно в массовом сегменте 15 тыс. рублей за кв. м.
К примеру, инвестор приобретает на начальном этапе студию в МФК «Савеловский Сити» за 5,38 млн рублей. Для первоначального взноса ему понадобится 807 тыс. рублей (15%). Комплекс сдается в эксплуатацию в IV квартале 2020 года. Предположим, что сделка произошла в январе 2019 года – до получения ключей остается 24 месяца. Все это время инвестору придется ежемесячно выплачивать 42,4 тыс. рублей (при ставке 9,42% годовых на срок 20 лет), то есть в сумме 1,02 млн рублей за два года. Наконец, после ввода здания в эксплуатацию понадобится вложить еще около 580 тыс. рублей в косметическую отделку.
Таким образом, общая сумма инвестиций – 2,4 млн рублей. Причем расходы инвестора распределены во времени: 800 тыс. рублей – на старте вложений, 1 млн – в течение двух лет равными платежами и еще 580 тыс. – через два года после покупки. Вторую часть вложений (погашение ипотеки) можно варьировать, если инвестор приобретет объект на более поздней стадии строительства, уменьшив период самостоятельной выплаты долга.
Можно ли получить прибыль еще до пенсии
Инвестор должен стремиться к тому, чтобы ипотека была максимально дешевой, а квартира – самой ликвидной. Впоследствии это обеспечит солидную разницу между арендной выручкой и ежемесячным платежом по кредиту.
Анализ съемных апартаментов в готовых корпусах «Савеловский Сити» показал, что выбранную экспертами «Метриум» студию можно сдать в аренду за 57,8 тыс. рублей в месяц, а чистая выручка за вычетом налогов и коммунальных платежей составит 54,4 тыс. рублей в месяц. Платеж по ипотеке при этом будет 42,4 тыс. рублей, что принесет инвестору чистый доход около 11,9 тыс. рублей ежемесячно.
Как можно использовать доход от аренды
Чем больше чистый доход, тем лучше. Эту сумму можно использовать по-разному.
1. Сформировать «страховой» фонд на случай простоев квартиры. Откладывая доход в «кубышку», инвестор за 1,5 года накопит сумму, которая обезопасит его от трехмесячного простоя квартиры.
2. Снизить ставку для квартиросъемщиков из-за ухудшения ситуации на рынке аренды. В нашем примере собственник может снизить ставку почти на 27%, и ему все равно не придется самостоятельно выплачивать долг.
3. Досрочно погасить ипотеку. За пять лет можно накопить сумму на досрочное погашение, которое позволит сократить срок ипотеки почти на 5 лет, а значит – приблизит досрочный выход на пенсию.
При этом инвестор может применить все три опции последовательно. Сначала он может накопить средства на «черный день», затем отложить деньги для досрочного погашения ипотеки, а потом регулировать ставку аренды так, чтобы минимизировать простои.
Сколько будет стоить квартира через 20 лет
«В отличие от других активов, жилая недвижимость сохраняет относительно высокую стоимость практически всегда, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По бросовым ценам в Москве не продают даже квартиры в устаревших хрущевках, которые были построены полвека назад. Стоимость жилья отражает не только качество конкретной квартиры или здания, но и уровень жизни, социальную защищенность, экологию и другие особенности города, в котором это жилье расположено».
По этим параметрам Москва еще долго будет оставаться наиболее привлекательным местом для жизни. Соответственно, спрос на жилье едва ли упадет так, что вложения в личный пенсионный фонд обесценятся. В рублевом выражении стоимость жилья в столице только повышается.
Кроме того, необходимо учитывать рост стоимости новостройки в период строительства. По оценкам аналитиков «Метриум», объект в МФК «Савеловский Сити» может подорожать за 2 года на 25%, пока идет возведение объекта. Это значит, что готовая студия в новостройке будет стоить около 6,73 млн рублей.
При общей сумме вложений порядка 2,4 млн рублей через 20 лет инвестор может рассчитывать стать собственником объекта, стоимостью не менее 5,5-6 млн рублей даже в самом пессимистичном сценарии динамики цен. За 15-20 лет сдачи жилья в наём инвестор получит от аренды порядка 2,5-3 млн рублей дополнительных доходов, если эти средства не будут направлены на досрочное погашение ипотеки.
Таким образом, к 60 годам у инвестора в распоряжении окажется квартира (стоимостью 5,5-6 млн рублей) и накопления (2,5-3 млн рублей). В общей сложности – 8-9 млн рублей. В последующие после выхода на пенсию 20 лет ежемесячная прибавка к его государственной пенсии составит 35 тыс. рублей.
Расчет личного пенсионного фонда в новостройке
Стоимость студии
5 382 807
Инвестиции
2 408 761
Первый взнос по ипотеке
807 421
Платежи банку в период строительства (за 2 года)
1 017 840
Косметический ремонт и меблировка
583 500
Рост стоимости в период строительства
1 345 702
Ежемесячный чистый доход от аренды
11 940
Арендная выручка
54 350
Ежемесячный платеж по ипотеке
42 410
Операционная доходность арендного бизнеса
12,1%
Итоговая выручка
8 000 000 – 9 000 000
Источник: «Метриум»
«Недвижимость остается самым предсказуемым, понятным и надежным объектом долгосрочного инвестирования в России, – говорит Мария Литинецкая. – Создать личный пенсионный фонд в виде арендной квартиры в новостройки может практически любой. Подбирая объект по большей или меньшей цене, инвестор может сократить срок вложений (скажем, до 10 лет) или увеличить до максимума (30 лет). Выбор квартиры или апартамента с отделкой и меблировкой на поздней стадии строительства минимизирует стартовые вложения.
Кроме того, данная модель очень устойчивая, ведь у инвестора всегда есть запас прочности (в виде операционной выручки), который поможет проявлять гибкость на рынке аренды, а также подстраховать себя от простоя. Однако главный секрет успеха личного пенсионного фонда – это поиск наиболее ликвидной и перспективной квартиры. В этом клиенту могут помочь профессионалы, которые хорошо знают рынок».