В 2017 году рынок российских инвестиций начал оправляться от последствий кризиса, спровоцированного девальвацией рубля 2014–2015 годов.
По данным Центробанка, в 2015–2016 годах объем денежных переводов из РФ для операций с зарубежной недвижимостью сократился примерно в два раза по сравнению с 2013–2014 годами, но за первые три квартала 2017-го вырос на 25% по отношению к аналогичному периоду 2016-го (до $775 млн). Можно ожидать, что за весь 2017 год инвестиции превысят показатели предыдущих двух лет.
Германия — страна № 1
По данным опроса компании CBRE (EMEA Investor Intentions Survey 2017), Германия — самая популярная страна для инвестиций в доходную недвижимость: 22% респондентов планировали инвестировать в ФРГ в 2017 году. Вторая по популярности — Великобритания, которую выбрали 20% опрошенных.
Эту тенденцию подтверждает опыт Tranio: с января по ноябрь 2017 года компания получила на 70% больше заявок по Германии, чем за тот же период в прошлом году.
Согласно информации Savills, в первой половине 2017 года инвестиции в коммерческий сектор Германии составили €26 млрд, на 41% больше, чем за аналогичный период 2016-го, и достигли максимума за последние десять лет. Эксперты ожидают, что за весь 2017 год вложения превысят €60 млрд и побьют рекорд за всю историю рынка.
Интерес к ФРГ растет и со стороны россиян. По данным «Яндекса», с января по ноябрь 2017 года число запросов увеличилось на 8% по отношению к аналогичному периоду 2016-го.
В Германии российские инвесторы интересуются преимущественно арендным бизнесом: здесь высокий спрос на съемное жилье (около 50% населения арендуют квартиры), банки предлагают низкие ставки по ипотеке (от 1,5% годовых), постоянный рост цен (в среднем на 8% ежегодно с 2011 по 2017 год). Также инвесторов привлекает экономическая и политическая стабильность.
Рост спроса на проекты добавленной стоимости
Россияне, впервые инвестировавшие в зарубежную недвижимость три — пять лет назад, начинают вкладывать средства в проекты добавленной стоимости (Value Added), суть которых выражается тремя словами: «купи, почини, продай». Тенденция перехода от простой к более сложной стратегии характерна для инвесторов всего мира.
Согласно опросу Европейской ассоциации инвесторов, в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV) доля инвесторов разных стран, предпочитающих стратегии Value Added, выросла более чем в два раза: с 22% в 2012 году до 49% в 2017. При этом доля тех, кто выбирает арендный бизнес (Core), сократилась с 69 до 41%.
Интерес к проектам добавленной стоимости вызван тем, что такой бизнес позволяет получить бóльшую прибыль, притом что доходность простого арендного бизнеса на европейских ликвидных рынках в последние годы снижается. Большинство россиян рассчитывают получить от сдачи объектов 4–8%, от проектов Value Added — 10–20% годовых.
Последние пару лет инвесторы из России активно формируют собственные команды и реализуют все больше девелоперских проектов по всему миру. Крупные стройки стартуют в Великобритании, Вьетнаме, Германии, США, Чехии и других странах.
Например, по сообщению издания PR Newswire, в феврале 2016 года стало известно, что супруга бывшего мэра Москвы Елена Батурина запустила девелоперский проект в Нью-Йорке, оформив на свою компанию коммерческую недвижимость стоимостью $10 млн.
Другой нью-йоркский проект, 262 Fifth Avenue, будет реализован компанией Five Points Development, которую основал российско-израильский миллиардер Борис Кузинец. Согласно информации РБК, этот проект создан российским архитектурным бюро «Меганом» и осенью 2017 одобрен администрацией Нью-Йорка.
Также осенью 2017 года конгломерат российских строительных компаний «Основа» объявил о планах инвестировать €160 млн в проекты девелопмента Германии и Чехии, сообщает «РИА Недвижимость».
Более опытные инвесторы
В целом инвесторы из России становятся более опытными. Это обусловлено реалиями глобального рынка и изменениями в законодательстве РФ.
Нарастают проблемы с размещением капитала в США и европейских странах, ужесточается комплаенс в банковской сфере, инвесторам все сложнее доказывать легальность происхождения средств.
С 2018 года в России начнет применяться соглашение об автоматическом обмене финансовой информацией (CRS MCAA). Налоговые органы РФ получат информацию о зарубежных счетах и — косвенно — активах резидентов за 2017 год. По результатам опроса Tranio, около 40% россиян, владеющих счетами в зарубежных банках, уведомили о них российские налоговые органы после присоединения РФ к соглашению, в то время как раньше их доля составляла около 10%.
Также разные законодательные инструменты (в частности, закон о КИК) делают налоговую оптимизацию более дорогостоящей. Все больше клиентов задумываются о правильном структурировании сделок с зарубежной недвижимостью и легальных способах уменьшить налоговую нагрузку. По данным того же опроса, большинство россиян, не желающих декларировать счета за границей, меняют налоговое резидентство, чаще всего выбирая для этой цели Кипр и Великобританию.
Что дальше
Скорее всего, поток россиян, инвестирующих в доходную недвижимость за рубежом, в ближайшие годы останется стабильно высоким. Граждане РФ продолжат инвестировать в арендный бизнес в Германии и объекты на других горячих рынках: в Великобритании и США. Но так как эти рынки уже перегреты, будет расти спрос на проекты добавленной стоимости в локациях с потенциалом роста цен — например, в Греции. Также постепенно увеличится интерес к недвижимости в Азии — во Вьетнаме и Таиланде.
Станут более востребованными новые инструменты инвестирования:
- краудфандинговые платформы — интернет-платформы коллективных инвестиций, которые позволяют войти на рынок недвижимости с небольшим капиталом;
- альтернативные способы инвестирования: покупка ценных бумаг, привязанных к объектам недвижимости, участие в фондах, мезонинные кредиты (займы в обмен на процент за использование средств и часть прибыли проекта);
- получение дохода с помощью профессиональных управляющих, которые ведут все дела, связанные с инвестициями в недвижимость.