Никто уже не сомневается, что мошенников на рынке недвижимости довольно много. И чаще в лапы аферистов попадают простые, непросвещенные в тонкостях сделки, люди. Но чтобы мошенники смогли обвести вокруг пальца банковских служащих, это, скажите вы, из области фантастики. А вот и нет! Совсем недавно такое дело рассматривалось в городе Самаре. Вот что рассказал мне о нем юрист из города Тольятти Максим Гранат:
— Я уже ранее описывал инцидент, произошедший в Самаре. Механика схемы тогда была довольно простой: жулики заключили с собственником жилья договор найма, получили доступ в квартиру, сняли ксерокопии со свидетельства о регистрации права, техпаспорта и других документов. Затем, изготовив фальшивую доверенность с правом распоряжения недвижимостью, правом получения справок и прочего мошенники оформили на квартиру ипотеку. Получилось, будто собственник квартиры взял кредит, обеспечив его залогом уже имеющегося жилья. Кредитные деньги мошенники присвоили. В то время банки не имели прямого доступа к ЕГРН, и у жуликов, конечно, был сообщник в кредитном отделе банка. История сошла им с рук, во всяком случае, приговором дело не окончилось. Точно знаю, что таких случаев в Самаре было несколько.
Каково же было мое удивление, когда спустя пять лет после этой истории ко мне обратился потерпевший, который купил как раз такую квартиру, и рассчитывал заработать, выгодно перепродав её.
Прежде чем описать собственно схему, прошу вас поставить себя на место жуликов, которые сняли квартиру и подделали доверенность от собственника на распоряжение недвижимостью. Если вы вообразили это, то попробуйте решить следующую задачу: как в условиях относительно цивилизованного рынка недвижимости такую квартиру выгодно продать? Согласитесь, трудно продать жилье, если вы обладаете только ксерокопией правоподтверждающего документа и напечатанной на цветном принтере доверенностью с печатью «нотариуса». Кто у вас купит недвижимость, не проверяя вашу доверенность в интернете и не видя подлинников документов на квартиру?
Задачка непростая, но жулики талантливые – они нашли решение.
Мошенники не только отыскали банк, который не проверил доверенность (да, это Сбербанк!), но и нашли способ обрисовать покупателю всё так, что он с радостью отдал им свои деньги, даже не посмотрев документы на жилье. Причем я не могу сказать, что покупатель был неосторожен – уж очень тонко все было обставлено.
Фамилии действующих лиц поменял, номер судебного дела не называю, а в остальном все опишу в деталях.
Начало аферы
Итак, известно, что собственник Левашова сдала свою квартиру в найм. Нанимателем Весовым была изготовлена фальшивая доверенность, якобы выданная собственницей. Согласно этого документа Весов был «уполномочен продать недвижимость за цену по своему усмотрению». Квартира по доверенности была переоформлена на некого Ермина, также участника схемы.
Став собственником квартиры Ермин столкнулся как раз с той проблемой, о которой только что шла речь: продать такую квартиру нормальному человеку очень трудно. Впрочем, подготовка к мошенничеству была на этом окончена.
Акт второй
Во втором акте пьесы на сцене появился персонаж по фамилии Пискун. По всей видимости, он и являлся организатором схемы, так как именно он нашел жертву – своего достаточного состоятельного знакомого Броскина.
Пискун сообщил Броскину, что у него на примете есть хорошая квартира общей стоимостью 5 млн. 500 тысяч рубдей, которую можно купить с большой скидкой и сразу выгодно перепродать. Пискун попросил у Броскина денег для совершения покупки.
У Броскина были свободные 1 700 т.р., и он был не против вложиться в выгодное дело, но хотел (внимание!) гарантий того, что его деньги не пропадут.
Именно в этот момент жулики применили замечательное психологическое ноу-хау: Пискун сообщил Броскину, что к его 1 млн. 700 тысячам рублей он добавит свои деньги, и что он готов всю квартиру целиком (!) оформить на Броскина. Для Броскина ситуация выглядела так, как будто это Пискун рискует деньгами, а вовсе не он сам.
Конечно, Броскин согласился.
На сделку в МФЦ со стороны продавца явились Ермин и Пискун. Они принесли договор, согласно которому оплата по сделке уже была произведена за исключением суммы в 1 700 000. Броскин подумал, что это Пискун внес деньги Ермину, а Ермин этого не отрицал. В реальности никаких денег Пискун Ермину не платил, и они оба просто ждали денег Броскина, но последний не догадывался об этом.
Броскин подписал договор, по которому недвижимость стала его собственностью, и отдал 1 700 000 Ермину.
Броскин сразу же попросил Пискуна помочь ему как можно быстрее продать квартиру.
После антракта
Через пару недель начался следующий акт, в котором появилась некая Силантьева. Она осмотрела квартиру и выразила готовность ее приобрести. К разочарованию Броскина, Силантьева согласилась на цену только в 5 570 000, то есть маржа у Броскина получалась совсем небольшая. Пискун уговорил колеблющегося Броскина продать недвижимость, обещая вернуть ему на 100 тысяч больше.
Броскин узнал, что Силантьева собирается купить квартиру с использованием кредитных средств. Сумму в 4 млн. 599 тысяч рублей она собиралась получить в Сбербанке, а 971 тысячцу якобы должна оплатить из личных накоплений. Пишу «якобы», так как Броскин совершенно не следил за расчетами: он удовлетворился словами Пискуна о том, что свои 1 800 000 получит из кредитных средств.
Интересны сроки всех этих сделок. От настоящего собственника Ермину права перешли на основании договора от 3 декабря, далее от Ермина к Броскину квартира была отчуждена 18 декабря, а Броскин продал квартиру Силантьевой 18 января. По сути, все три сделки были совершены в течение месяца с небольшим.
Три сделки подряд не показались странными сотрудникам Сберегательного банка, и выписку об истории перехода прав на объект они, видимо, не заказывали. Более того, они не интересовались тем, что Ермин получил право собственности на основании сделки, совершенной представителем продавца по доверенности.
Указанная доверенность была названа в договоре, сотрудники банка имели возможность зайти на сайт Федеральной нотариальной палаты и вбить реквизиты доверенности, но они не сделали этого.
В итоге Сберегательный банк выдал Силантьевой кредит на сумму 4 599 000. Данная сумма была зачислена на счет Броскина, который вычел из нее свои 1 800 000 и все оставшиеся деньги в сумме 2 799 000 отдал Пискуну.
Передавая Пискуну данную сумму Броскин все еще был уверен, что он возвращает товарищу деньги, которые тот ранее вложил в недвижимость.
Явление собственника
В марте настоящий собственник квартиры Левашова, войдя в пустующую квартиру, заволновалась. Вскоре из выписки ЕГРН она узнала, что собственник квартиры сменился. Левашова немедленно обратилась в суд.
Решением районного суда квартира была истребована от Силантьевой, а все совершенные сделки признаны недействительными.
После того, как у Силантьевой собственница отобрала свою квартиру, Силантьева… подала в суд на Броскина.
К Броскину, который на всех манипуляциях заработал только 100 тысяч рублей прилетел гражданский иск на договорную стоимость квартиры — 5 570 000. Исковые требования Силантьевой были мотивированы необходимостью применить последствия недействительности сделки. Напоминаю, что сама сделка уже была разрушена вступившим в силу решением суда.
Понятно, что Пискун «умыл руки». Ясно также, что у Ермина истребовать какие-либо деньги Броскин не сможет – собственности у Ермина никакой нет. В тоже время сам Броскин располагает ликвидным имуществом.
Ради интереса можно подсчитать доходы Пискуна от совершенного мошенничества. Так, 1 700 000 он получил от Броскина изначально. Затем Пискун получил от Броскина еще 2 799 000 из кредитных денег Сберегательного банка. (Думаю, что Пискун делился с подельниками, но суммы уже крупные). Теперь, в довершение всего начатого, к Броскину были заявлены требования на сумму 5 570 000. Арифметическое сложение показывает, что из этой махинации жулики попытались извлечь прибыль в 10 069 000, тогда как их расходы ограничились лишь госпошлинами.
На мой взгляд, содеянное — высший пилотаж. Если, конечно, аферистов не пересажают, они обязательно сделают это снова.
В этой истории я защищал Броскина от иска Силантьевой. Процесс удалось выиграть: состоялось первое в моей практике решение, согласно которому после признания сделки недействительной суд отказался применить последствия недействительности ничтожной сделки. Силантьевой в иске отказали полностью.
Решение суда было обжаловано, но оставлено в силе.
В окончательном итоге Пискун (или иные организаторы) получили только 1 700 000 + 2 799 000. Согласитесь, что тоже немало.