Пенсионная реформа в России уже началась: закон об увеличении пенсионного возраста на пять лет вступил в силу с первого дня 2019 года. Проходить она будет постепенно и полностью завершится лишь к 2028 году, когда мужчины начнут отправляться на заслуженный отдых в 65 лет, а женщины — в 60. Однако, по оценкам экспертов Института актуальной экономики, грядущие изменения могут оказывать влияние на рынок недвижимости уже в ближайшее время.
Купля-продажа жилья: три возможных сценария
Существует несколько вероятных прогнозов развития ситуации на рынке жилой недвижимости в связи с изменением пенсионного возраста россиян — негативный, умеренный и позитивный. По мнению исследователей, наиболее вероятный из них — умеренный с уклоном в негативный, однако исключать нельзя ни один из вариантов.
Негативный
Пенсионная реформа приведет к росту безработицы, в первую очередь среди молодых специалистов. Также она замедлит карьерный рост сотрудников среднего возраста, так как их руководители будут занимать свои посты на несколько лет дольше, чем сейчас. Все это напрямую снизит уровень доходов работающих граждан, а значит, отразится и на их возможности покупать квартиры.
В негативном сценарии прогнозируются следующие тенденции:
- сократится количество квартир, покупаемых за наличный расчет (без привлечения кредитных средств);
- люди будут выбирать квартиры меньшей площади с целью уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке и стоимость коммунальных услуг;
- интерес покупателей сместится в сторону окраин и ближайшего пригорода, увеличится спрос на квартиры на этапе котлована из-за более низкой цены. Например, в Нижнем Новгороде популярными могут оказаться такие жилые комплексы, как «Торпедо» в Автозаводском районе или «Корабли» в Сормовском районе.
Однако если банки и застройщики будут предлагать выгодные ставки по ипотеке, то спрос на новостройки упадет чуть меньше, чем на готовое жилье, — опять же из-за более подходящих условий покупки.
Умеренный
Люди предпенсионного возраста всегда неохотно покупали новые квартиры или меняли свое жилье. Основным драйвером спроса на недвижимость в сегменте 47–53 лет становятся либо разводы, когда бывшим членам одной семьи приходилось приобретать две отдельные комнаты или квартиры, либо покупка недвижимости для своих детей. В умеренном сценарии считается, что эти факторы спроса на недвижимость останутся в любом случае, а в целом спрос на жилье у россиян не изменится ни в большую, ни в меньшую сторону.
Рост рынка недвижимости со временем будет вызван только естественными причинами — увеличившейся рождаемостью по сравнению с демографическим провалом 1990-х годов. Но этот фактор станет существенным и проявится в полной мере только через 10–15 лет.
Позитивный
Именно такой сценарий прогнозируется сейчас российским правительством и нашел свое отражение в докладе сотрудников Института экономической политики имени Гайдара и РАНХиГС. В этом варианте рынок недвижимости в связи с пенсионной реформой начнет расти на 7–11% каждый год и достигнет пика к 2023–2025 годам.
Причиной роста должно стать увеличение платежеспособного спроса, ведь теперь люди смогут брать ипотеку на больший срок. По условиям большинства банков, полностью погасить жилищный кредит заемщик должен до наступления пенсионного возраста — и если раньше это было 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин, то теперь планка повышается на пять лет. Соответственно, люди смогут покупать более комфортное, просторное и дорогое жилье, не увеличивая ежемесячный платеж по ипотеке и нагрузку на семейный бюджет, так как можно будет брать кредит на более долгий срок.
«В значительной мере принятое решение окажет положительное влияние на рынок труда, больше людей будут заняты в экономике. Мы считаем, что безработица у нас находится на достаточно низком уровне, близко к равновесному. Но этот равновесный уровень в некоторых странах меньше, и у нас может быть меньше», — заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина в интервью ТАСС.
Единственный возможный противовес — вероятная стагнация экономики в стране, в случае которой рассчитывать на рост рынка недвижимости не приходится.
Станет ли аренда спасательным кругом?
Пенсионеры в России крайне редко снимают жилье, но довольно часто становятся арендодателями. Для людей, которые в предпенсионном возрасте не смогут устроиться на достойную работу с хорошей зарплатой, но уже будут иметь в собственности квартиру или дачный дом, аренда может стать спасательным кругом. Чтобы получать пассивный доход владельцы жилья начнут:
- сдавать в аренду большую квартиру или дом с удобным расположением, в то же время снимая жилье в менее привлекательном районе и меньшей площади;
- сдавать одну или несколько комнат в большой квартире, чтобы снизить нагрузку по коммунальным платежам и получить прибавку к пенсии или зарплате;
- переезжать летом на дачу, сдавая квартиру в городе, либо сдавать дом в деревне на летний период.
«Может увеличиться число „бывших пенсионеров“, которые будут продавать жилье и приобретать два объекта, один из которых сдадут в аренду. Такой пассивный доход для многих может стать заменой пенсии, на которую они рассчитывали», — заявил член Совета по взаимодействию с институтами гражданского общества при председателе Совета Федерации РФ Евгений Корчаго в интервью РИА «Новости».
Однако конкуренция на рынке арендной недвижимости высока, и, по данным Нижегородстата, средний доход от одной квартиры падает уже на протяжении нескольких лет. Если в 2015 году арендная плата в Нижнем Новгороде составляла в среднем 13 тысяч 632 рубля за однокомнатную квартиру, то в 2018 этот показатель упал до 11 тысяч 234 рублей — более чем на 20%.
Снижение цен будет продолжаться, поскольку на рынок аренды давит ипотека в новостройках с сопоставимым ежемесячным платежом. Да и предложение продолжает расти, так как в условиях постоянного уменьшения реальных доходов все больше людей пытаются начать сдавать свободные площади.
Устойчив рынок аренды лишь в Москве, где средняя стоимость квартиры в месяц только повышается, а позволить себе быстро взять в ипотеку собственную квартиру могут только единицы из приезжающих в столицу. В Нижнем Новгороде, как и в остальных провинциальных миллионниках России, тенденция обратная.
Перспективы рынка недвижимости
Эксперты сходятся в одном: сама по себе пенсионная реформа не является единственным и основным фактором, влияющим на спрос и предложение на рынке жилой недвижимости. Рассматривать вопрос об изменениях можно лишь в комплексе, учитывая все существующие тенденции.
Например, в случае введения новых налогов в сфере недвижимости спрос на жилье может снизиться. При этом повысить интерес россиян к покупке квартир помогут более выгодные ставки по ипотеке.
Трансформация рынка будет зависеть от доходов населения — их роста или снижения на фоне перемен в стране.