ЦИАН совместно с юристом, экспертом в безопасности сделок с недвижимостью, Сергеем Вишняковым ведет цикл «Школа безопасности». Мы обсуждаем наиболее часто встречающиеся риски, возникающие при заключении сделок с недвижимостью.
Вопрос надежности застройщика, у которого вы планируете купить квартиру, обтекаемый, потому что большинство застройщиков используют в работе с каждым проектом «фирмы-прокладки», так что говорить о репутации только головной компании немного неправильно.
Каждая стройка является самостоятельным объектом, который напрямую не зависит от головной компании
Застройщик может быть отличным, но фирма, которую он организовал под работу с определенным проектом, может «засбоить». Фактически, каждая стройка является самостоятельным объектом, который напрямую не зависит от головной компании. Рассчитывать на положительный исход потому, что застройщик продает эти объекты на своей странице или от своего имени, но реальным продавцом является другая компания, не стоит. Это вовсе не гарантирует, что головная компания начнет решать проблемы «дочки».
«Друзья» властей
Но большинство – это не все. Так, например, крупнейшая группа ПИК, в основном, работает напрямую. В то же время, если ПИК продолжит поглощать застройщиков и набирать новые площадки такими высокими темпами, может появиться риск кассового разрыва (когда покупательская способность высокая, застройщик набирает площадки, деньги распределяет на несколько объектов… Но как только происходят какие-то сбои, платить за аренду, налоги и пр. становится нечем. Перебои с деньгами в итоге запускают цепочку проблем). Так, как это вышло у СУ-155 и, вероятно, у «Социальной инициативы».
Надежность застройщиков зависит от множества факторов, в том числе, от близости к власти. На рынке действует несколько компаний, о которых есть такая информация. Какая-то ее часть афишируется открыто, другая часть – только по слухам, которые, в то же время, нередко правдивы.
«Черные списки» застройщиков
Ищите информацию о списках неблагонадежных застройщиков или проблемных объектах. Правда, надо понимать, что в список попадают совсем уже безнадежные компании и проекты. И тем не менее, недавно я просматривал один из таких списков и обнаружил в нем пару застройщиков, которые продолжают свободно продавать квартиры на рынке. То есть, они уже в «черном списке», про их репутацию все известно, но они продолжают работать.
Форумы
Искать информацию о застройщике в интернете – дело хлопотное, хотя и выполнимое. Почти по каждому объекту можно найти форум. Но есть официальные и неофициальные форумы, их следует различать. Первые – красивые и ведутся под руководством застройщика, ведь компания прекрасно понимает, что негативные отзывы портят ее репутацию, поэтому старается подчищать негативные комментарии на официальных сайтах, договорившись с модераторами.
Более правдивые комментарии поисковики выдают на второй-третьей странице – на каком-нибудь неофициальном форуме. Он ищется по поисковым словам: «форум новостройка N-нная улица» или «форум ЖК N-нный». Информация обнаруживается достаточно просто и практически для всех проектов.
Не лишним будет поискать в новостях, не мелькала ли где-то новость о том, что у вашего застройщика отозвали разрешение на строительство.
Документы
По каждой новостройке застройщик обязан предъявлять следующие документы:
- проектная декларация;
- разрешение на строительство;
- документы на землю.
Эти документы обязаны быть предоставлены по каждому объекту без исключения, причем они должны своевременно обновляться. По наличию и качеству этих документов очень легко отличить добросовестных от недобросовестных застройщиков. Одни выложат все на свой сайт в открытый доступ, да еще и договор долевого участия присовокупят, чтобы покупатель мог заранее его прочитать и все взвесить. У других же будет чего-то не хватать или какие-то документы будут просроченными – таких сразу можно отнести к группе риска: либо документов нет вовсе, либо компания относится к этому спустя рукава.
Проектная декларация
В проектной декларации, в том числе, указано, были ли у застройщика раньше другие объекты – тогда у вас появляется возможность посмотреть и узнать историю этих объектов: достроено ли, как достроено, были ли проблемы.
В Московском регионе девелоперы обычно одновременно строят сразу несколько объектов, и за ходом строительства иногда можно наблюдать даже онлайн. Насторожиться пора, если в ходе наблюдения выяснилось, что за неделю на площадке ничего не произошло, все стоит на мертвой точке.
Стоит обратить внимание, что в проектной декларации написано, кто является собственником фирмы-застройщика. Если это какой-нибудь условный кипрский оффшорный фонд – у вас опять есть повод насторожиться. Нередко бывает, что учредителем «компании-прокладки» выступает головная компания, это хорошо, потому что легко «найти концы».
Проектная декларация должна регулярно обновляться. Если в декабре 2017 года показывают документ за декабрь 2016 года – это повод задуматься, почему. В декларации должны указываться финансовые потоки. У ответственных застройщиков проектная декларация обновляется и публикуется примерно раз в квартал, и дата обязательно проставляется.
Много рекламы
Говоря о «подозрительном» поведении застройщиков, можно провести параллели с банками, которые перед тем как обанкротиться, нередко заполняют весь город рекламой своих заманчивых предложений. Такая история когда-то была с «Мортоном» - его рекламой был увешан весь МКАД и Ближайшее Подмосковье, а объявления звучали едва ли не из каждого утюга. Такая навязчивость почти всегда свидетельствует о необходимости срочно привлечь деньги, ведь бросать столь объемные ресурсы на привлечение внимания без острой и особой необходимости попросту нет. Обычно реклама дозированная, ограниченная.
Навязчивая реклама почти всегда свидетельствует о необходимости срочно привлечь деньги
Если говорить о небывалых скидках, то здесь следует принимать во внимание: как и в любой другой отрасли, в недвижимости застройщик может сначала задрать цены, а потом сделать скидку в 20% - это простой маркетинг. Совсем другое дело, если квартира полгода назад стоила три миллиона, а потом вдруг полтора. В таких случаях необходимо особенно внимательно следить за объектом – например, съездить туда несколько раз и убедиться, что строительство действительно ведется. В целом, каких-то невероятных скидок сейчас никто не предлагает.
Договор с покупателем
И последнее о документах. Например, у «СУ-155» они всегда были странными: вексельные схемы, предварительные договоры купли-продажи, ЖСК… Все это считается «кривым». Нормальным и правильным считается только договор долевого участия или договор переуступки (в случае, если объект перепродает физическое лицо). В случае с ЖСК покупатель является даже не покупателем, а соинвестором, то есть, подписывая такой документ, человек автоматически берет на себя ответственность за то, что дом может быть не достроен. Вексельные схемы сейчас уже не используются, это тоже надо иметь в виду. В целом, любые «кривые» договоры свидетельствуют о том, что с главными документами (декларацией и разрешениями на строительство и землю) что-то не так.
Нормальным и правильным считается только договор долевого участия или договор переуступки
Изучая разрешение на строительство, обращайте внимание на срок действия. Например, в нем написано, что оно действует до декабря 2017 года, а квартиру вы покупаете уже в январе 2018. Разумеется, вы можете спросить у застройщика, в чем проблема, и он вам, скорее всего, расскажет, что уже в ближайшее время он получит новое разрешение, но для вас это должно стать сигналом.
Рейтинги надежности застройщиков
Рейтингов девелоперов существует масса, как и критериев для их формирования. Один из распространенных – по объему строительства. Но объем не гарантирует надежность, достаточно вспомнить СУ-155 и «Мортон».
У ЦИАН есть свой рейтинг. Он учитывает:
- число сданных домов;
- число строящихся ЖК;
- объем предложения;
- год основания.
Этот рейтинг – отражение истории компании и эффективности ее работы.
Так, по Москве и Московской области пятерка лидеров выглядит следующим образом:
ПИК
Группа ПСН
Группа Эталон
MR Group
ФСК Лидер
И так далее. Можно сделать рейтинг застройщиков по регионам.
Индекс РАСК (Рейтинговое агентство стройкомплекса России)*
РАСК 10 — отраслевой фондовый индекс, включающий акции 10 крупнейших российских эмитентов, деятельность которых относится к строительной отрасли. Индекс РАСК 10 показывает изменение суммарной рыночной капитализации акций к значению показателя базового периода (25.04.2012). Расчет индекса производится ежедневно по ценам закрытия за предыдущий день.
ПАО Галс-Девелопмент;
ПАО Группа Компаний ПИК;
ПАО Группа ЛСР;
ПАО Мостотрест;
AFI Development PLC;
MirLand Development Corporation PLC;
ПАО ОПИН**;
ПАО ТКСМ;
ПАО Единые Техно Системы;
ЗАО Группа компаний Эталон.
*База расчета Индекса РАСК 10 пересматривается ежеквартально на основании ряда критериев, основными из которых являются принадлежность эмитента акций к строительной области, капитализация и ликвидность акций.
**Ранее было официально заявлено об объединении девелоперских компаний «Инград» и ОПИН. После завершения процедуры эмиссии наименование компании ПАО «ОПИН» будет изменено на ПАО «Инград».