На что обратить внимание при выборе квартиры в новостройке? Как реагировать на выгодные предложения и большие скидки от застройщиков? Новострой-М выяснил, какие нюансы нужно учесть при покупке жилья чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков. Основные причины появления долгостроев Сегодня многие задаются вопросом, почему девелопер не может достроить объект, если получено разрешение на строительство, тратятся деньги на рекламу, а компания при этом известная и находится на слуху? Чаще всего долгострои возникают из-за финансовых проблем у застройщика. От банкротства не застрахована ни одна, даже самая надежная, на первый взгляд, компания. Из-за отсутствия спроса на квартиры в неудачном проекте продолжать строительство становится не на что. Или же девелопер направляет средства дольщиков на строительство другого объекта. Если не брать во внимание прецеденты, когда недобросовестный застройщик просто собирает деньги с дольщиков и не планирует строить дом, есть еще несколько причин появления трудностей с достройкой проектов. Распространенная ошибка девелоперов – планирование проекта. К примеру, в ЖК «Малина», обязательства по достройке которого взяла на себя ГК «Гранель», изначально была неправильно рассчитана квартирография и маркетинговая стратегия, рассказывает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель». Квартиры больших площадей в малоэтажном жилом комплексе в Подмосковье не оправдали ожиданий прежнего застройщика, и это привело к отсутствию продаж. Однако не всегда причиной появления долгостроев является сам застройщик. Могут подвести подрядчики, например, с поставкой строительной техники или материалов. В этом случае избежать долгостроя можно, если в компании есть грамотные специалисты по техническому надзору, считает Рустам Арсланов. Смена подрядчика также может «спасти» проект. Нередки случаи, когда уже практически готовый дом долгое время не могут ввести в эксплуатацию из-за проблем во взаимодействии застройщиков с государственными органами. Сложности со своевременным введением домов в эксплуатацию могут быть связаны с недостатками или отсутствием разрешительной документации у застройщика, некорректным оформлением технических условий, и многоквартирный дом долгое время не может быть подключен к коммуникациям. Часто причиной появления долгостроев становится «пирамида», рассказывает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». Девелопер открывает реализацию в одном корпусе, однако средства, полученные от продаж, направляет на завершение строительства предыдущих очередей. Рано или поздно такая схема финансирования дает сбой. Стабильный поток денежных средств прекращается, и дольщики, которые поневоле оказались участниками строительной пирамиды, становятся владельцами квартир в недостроенных домах. Самая распространенная причина появления долгостроев – это финансовые проблемы в бизнесе девелопера, проще говоря – нехватка денег на реализацию проекта, комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. Нередко это связано с экономическим кризисом, когда происходит резкий обвал спроса и дорожают банковские кредиты. В России рецессия в экономике часто сопровождается повышением цен на стройматериалы, оборудование, технику, услуги, связанные со строительством. В совокупности эти факторы разрушают финансовую модель проекта, что приводит к невыполнению обязательств перед дольщиками. С юридической точки зрения за невыполнение обязательств перед дольщиками всегда отвечает застройщик, однако на практике есть немало препятствий для реализации проекта, которые не зависят от девелопера. Нередко проблемы с задержкой ввода связаны с подключением коммуникаций, которое зависит от властей и генерирующих организаций, считают эксперты. Еще одна причина задержки строительства, которая стала особенно распространенной сегодня – это банкротства подрядчиков, рассказывает Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group. Строители оказались в зоне риска в период кризиса из-за снижения числа заказов. Их банкротство может остановить возведение объекта, даже если у девелопера никаких проблем с финансами нет. На поиск другого подрядчика могут уйти недели и даже месяцы, пока строительство будет заморожено. Как понять, что дом стал долгостроем Иногда бывает достаточно сложно сразу понять, является ли дом долгостроем. Однако, при выборе квартиры в новостройке все же стоит обратить внимание на следующие детали: - Строительная активность на объекте. Рассматривать стоит не только тот проект, в котором вы планируете купить квартиру, а все проекты застройщика. Если на строительных площадках нет активности, рабочих, техники или материалов – это повод задуматься. - Нестабильность экономики. Экономические факторы достаточно сильно влияют на покупательскую способность населения. Для большинства застройщиков отсутствие привлеченных по договорам долевого участия денег означает, что строить им не на что. - Частая смена генерального подрядчика. Если застройщик сменил недобросовестного подрядчика, значит он заботится о качестве строительства. Если смена происходит периодически, то, возможно, девелопер не в состоянии оплачивать строительные работы, и компании сами выходят из проекта. - Изменение сроков ввода в проектной декларации. - Отсутствие обратной связи. Если девелопер не выходит на контакт со своими дольщиками, не может ответить ни на один вопрос, то это может означать, что дела в компании идут не очень хорошо и ответить просто нечего. «Самый надежный способ понять, ведется ли строительство – понаблюдать за стройплощадкой. Если активности на ней не наблюдается и количество этажей не увеличивается на протяжении нескольких месяцев, это первый признак потенциального долгостроя. Насторожить покупателя должны и высокие дисконты» Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель» Уход из проекта подрядных фирм может свидетельствовать о том, что застройщик нарушает сроки и порядок оплаты их услуг, считает Рустам Арсланов. Внимательно стоит относиться к изменениям, вносимым девелопером в проектную декларацию. Если они затрагивают сроки ввода объекта в эксплуатацию, это повод задуматься. Верным признаком проблем у застройщика является нежелание вести диалог с дольщиками. Уклонение от общения выглядит особенно подозрительно, если у клиентов появляются сомнения в том, что девелопер добросовестно выполняет свои обязательства. Когда строительство дома явно отстает от графика, девелопер старается скрыть это от покупателей, считает Александр Зубец. Поэтому если на официальном сайте все реже публикуются отчеты о ходе работ на площадке, а новые фото делаются с одних и тех же ракурсов, то динамика строительства по какой-то причине упала. Еще один признак долгостроя – отсутствие экскурсий на площадку, которые проводятся в проектах на высокой стадии готовности. Поэтому скрытность застройщика и отсутствие обратной связи – признак потенциального долгостроя. Есть риск купить квартиру фактически в готовом доме, но при этом не получить ключи вовремя, комментирует эксперт. Как это и произошло с дольщицей в ЖК «Изумудная долина», которая купила квартиру в почти готовом доме, но заселиться в нее не может уже 4 года. Выяснить, стал ли дом долгостроем, несложно – достаточно приехать на стройку, считает Кирилл Игнахин. Если в течение долгого срока картина не меняется, то перед вами долгострой. «Доверяться исключительно собственным глазам не следует. Строительство крупных жилых комплексов, подразумевающих подземные этажи, часто проходит почти незамеченным для окружающих на ранних стадиях – работы долгое время ведутся в котловане. Схожая картина может наблюдаться на поздних стадиях, при проведении внутренних отделочных работ. В этом случае снаружи трудно заметить активность строителей, которые работают уже в готовых помещениях» Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group Современное законодательство не дает четкого определения понятию «долгострой». Формально можно утверждать, что таковым признается объект, строительство которого вышло за рамки нормативных сроков, указанных в документации, а также в договоре участия в долевом строительстве, рассказывает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Случаи срыва регламентированных сроков строительства на рынке ново, на практике об объекте как о долгострое говорят через 5-6 месяцев после окончания указанного в документации срока ввода в эксплуатацию. Стоит отметить, что если строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, то застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока должен сообщить покупателю квартиры об этом и предложить изменить сроки. Если же речь идет о 6 месяцах задержки передачи дома дольщикам, и никакое дополнительное соглашение по срокам не заключено, а строительство дома не ведется, то с него можно взыскивать залог. Кроме того, клиенты, купившие квартиры в проекте, особенно тщательно следят за ситуацией и пишут о своих наблюдениях на форумах. Как правило, они знают о проблемах со стройкой и получают первые официальные подтверждения о сложностях в проекте. Поэтому если нет возможности самостоятельно посетить площадку, можно обратиться к отзывам в интернете, не забывая при этом о риске натолкнуться на непроверенные слухи. Всегда ли скидки – это хорошо Сегодня конкуренция среди девелоперов запредельная, компании борются за каждого покупателя. Поэтому проведение разнообразных акций для привлечения клиентов – явление вполне нормальное. Однако всему есть предел. Сегодня средний размер скидок, предоставляемых покупателям квартир на первичном рынке, находится на уровне 5-7%, рассказывает Мария Литинецкая управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. На ограниченный пул лотов дисконт может достигать 10-20%. Уступка в цене практически на треть безусловно должна настораживать. Проекты, в которых предлагаются высокие скидки, необходимо проверять особенно тщательно. Гнаться за призрачной финансовой выгодой при выборе объекта долевого строительства не стоит: всегда нужно помнить о риске остаться и без денег, и без квартиры. Акции и скидки стали нормальной практикой почти для всех застройщиков, считает Наталья Шаталина. В Москве средний уровень скидок от 3 до 8%, в Московской области - от 6 до 10%. При этом скидки в столице могут достигать 15-20%, а в Московской области доходить даже до 25%. По-настоящему насторожить должен уровень цен в проекте, если он заметно ниже, например, на 20-25%, чем у конкурентов в локальном окружении. «Существенные скидки более 30% на квартиры в новостройках определенно должны насторожить потенциальных покупателей, они могут быть следствием финансовых трудностей у девелопера» Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель» Традиционно, девелопер может предлагать внушительные скидки на старте продаж проекта или же в честь какого-то праздника, считает Рустам Арсланов. Однако, если благодаря внушительным скидкам цены на квартиры в проекте намного ниже рыночных, то это проблемный объект. А вот если при таких больших скидках проект находится в рыночной цене – это маркетинговая стратегия компании. Дисконт свыше 25% – тревожный знак для покупателя, соглашается Александр Зубец. Причин для такой невиданной щедрости может быть две. Первая – изначально непродуманная политика ценообразования, когда девелопер переоценил проект и с помощью акций пытается исправить просчеты. Вторая – финансовые трудности, когда «кричащими» скидками застройщик пытается обратить на себя внимание, рассчитывая на новые поступления. Второй случай наиболее рискованный. При таком раскладе «спасение утопающих — дело рук самих утопающих». Не стоит приобретать жилье у компании, испытывающей сложности с продажами. При этом первый вариант с переоцененным проектом имеет место быть на рынке. Известны случаи, когда девелоперы, стартовавшие с новыми ЖК по завышенным ценам, снижали прайс и постепенно, по мере изменения стадии строительной готовности, увеличивали стоимость «квадрата». Скидки сегодня предлагают практически все застройщики, рассказывает Роман Сычев. Однако нужно быть внимательным – большую уступку в цене девелоперы, как правило, обещают на отдельные лоты в проекте (нередко – неликвидные). В этом случае дисконты не указывают на какие-либо серьезные сложности с реализацией, а тем более – на долгострой. Чтобы выявить долгострой, необходимо найти целый комплекс признаков, указывающих на высокие риски проекта. На что необходимо обратить внимание при выборе новостройки Начать выбор жилья в строящимся доме нужно с изучения рынка первичной недвижимости, информации о застройщике, рассмотрении всех объектов строительства, а также изучения юридических вопросов. Если застройщик достаточно известный, у него нет проектов с сорванными сроками строительства, активность на площадках видна невооруженным взглядом, продажа квартир производится по договорам долевого участия, то можно смело ехать в офис продаж и оформлять покупку. На ранней стадии строительства предвидеть печальный исход непросто, считает Мария Литинецкая. При выборе проекта, прежде всего, необходимо узнать как можно больше информации о девелопере, о его проектах, как строящихся, так и уже сданных. Насторожить должен тот факт, что у дольщиков компании были нарекания по поводу качества выполненных работ или сроков сдачи объектов. Жалобы клиентов на несоответствие полученного жилья заявленному в проекте могут свидетельствовать о том, что девелопер экономит на качестве, а это признак финансовых трудностей. Тревожным сигналом является участие компании в судебных разбирательствах с подрядчиками и кредиторами, если истцам потребовалось добиваться взыскания неуплаченных в их пользу средств через суд. Насторожить покупателя должно также отсутствие среди ипотечных банков, поддерживающих проект, ключевых игроков рынка. Чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, главное – выбрать надежного застройщика. Если девелопер уже построил и сдал 2-3 дома, то это некая гарантия, считает Александр Зубец. Желательно, чтобы корпуса были уже заселены, тогда можно объективно оценить не только скорость, но и качество строительства. Для того, чтобы возвести и заселить несколько корпусов, требуется 1,5-2 года, поэтому застройщик с относительно небольшим опытом работы также заслуживает доверия. С другой стороны, девелоперская компания может быть зарегистрирована 5-10 лет назад, но при этом иметь пару построенных домов, а в последние несколько лет не вести активную деятельность. Поэтому срок работы компании не является основополагающим для оценки надежности – даже долгожители рынка могут столкнуться с проблемами. Следует ориентироваться на застройщиков, которые демонстрируют самые высокие темпы строительства, комментирует Кирилл Игнахин. Это говорит о хорошей проработке стратегии реализации проекта, наличии достаточных финансовых ресурсов и грамотном подборе надежных подрядчиков. Кроме того, следует обратить внимание на список банков, которые аккредитовали новостройку, и учитывать опыт и репутацию подрядчиков, реализующих проект. Если у компании есть реализованные проекты, а на ее сайте предоставлена информация о введенных досрочно корпусах или социальных объектах – значит, имеет место правильный подход к управлению, есть ресурсы. Если речь идет о новом игроке с одним объектом, то стоит внимательно изучать документы – как на землю, так и проектную декларацию, считает Артем Азизбаев, директор юридического департамента ГК «Инград». Ответственные застройщики регулярно информируют своих покупателей о ходе строительства объектов через свои сайты, рассылки, а также информацию в СМИ. Стоит обращать внимание не только на объем строительства, но и на количество проектов. Если компания ведет публичную отчетность и раскрывает свои финансовые показатели – это вызывает большее доверие. «Проблема долгостроев для Москвы уже не актуальна, так как рынок после многочисленных изменений в законодательство и множества регулирующих органов стал более ответственным и прозрачным, а дольщик сегодня защищен от рисков недостроя как никогда» Артем Азизбаев, директор юридического департамента ГК «Инград» Сегодня нет единственно верного маркера, который мог бы показать, испытывает ли застройщик проблемы или же ему можно доверять, считает Наталья Шаталина. Перед покупкой необходимо изучать большое количество различной информации. Прежде всего, нужно ознакомиться со следующими документами: - учредительные документы застройщика; - свидетельство о государственной регистрации застройщика; - свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; - утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года; - аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. Нужно внимательно изучить разрешение на строительство, посмотреть на какой срок оно выдано и соответствует ли указанный срок информации о сроках завершения строительства, которые указываются застройщиком в проектной декларации и в ДДУ. Насторожить должен тот факт, если в разрешении на строительстве указан меньший срок, нежели в проектной декларации и договоре, комментирует Наталья Шаталина. Это означает, что застройщик не успевает построить в срок, а продление на разрешение строительства пока не получено, и когда оно будет получено, также неизвестно. При покупке квартиры в новостройке нужно также изучить договор аренды земельного участка. Договор, заключаемый более чем на год, подлежит государственной регистрации и считается действительным с даты регистрации. Если договор аренды истек и не был продлен, приобретать недвижимость в проекте не стоит. Посмотрите также срок, на который застройщику выданы технические условия на подключение коммуникаций. Согласно 214-ФЗ, дольщик может ознакомиться с технико-экономическим обоснованием проекта, где указан примерный график строительства. Опираясь на него, можно сверить темпы строительства с намеченными планами. И не забывайте, что нужно отслеживать темпы строительства на площадке. Сейчас доступны варианты наблюдения за ходом стройки в интернете, многие застройщики на своих сайтах ведут онлайн-трансляции с площадок, где можно постоянно следить за активностью и темпами возведения. Панорамы и аэротуры строящихся объектов доступны также на портале Новострой-М.