Самый распространенный способ решения проблем недостроя – передача проблемного объекта новому девелоперу. Данный процесс связан с определенными сложностями, но обычно именно благодаря этому дольщики могут получить долгожданное жилье. Редакция IRN.RU выяснила, почему девелоперы берутся за недостроенные объекты и чем грозит дольщикам смена инвестора.
Старые и новые долгострои По данным Генпрокуратуры, в России насчитывается около 39 000 обманутых дольщиков и 745 долгостроев. В Москве ситуация относительно благополучная: здесь зарегистрировано всего 630 пострадавших дольщиков и 30 проблемных объектов. Куда серьезнее положение дел в Подмосковье: 3 900 обманутых дольщиков. Как обещает министр строительного комплекса Московской области Сергей Пахомов, они получат свои квартиры до конца 2018 года.
Первая волна обманутых дольщиков была связана с предыдущим кризисом, а также со слабым законодательным регулированием отрасли. До сих пор остались объекты, строительство которых было остановлено еще в 2008 году. Среди них, например, знаменитая «Кутузовская миля», ее уже под новым названием «Квартал Триумфальный» достраивает компания «ФЦСР». Интересно, что компания изначально была участником проекта, однако из-за конфликта с «Миракс Групп» и долгих судебных разбирательств команда компании-застройщика была полностью обновлена и стройка возобновилась только в августе 2016 года.
Из-за экономического спада, начавшегося в 2014 году, появились новые проблемы. Самым заметным стало банкротство «СУ-155», которое в очередной раз доказало, что даже крупные застройщики могут «лопнуть». На момент банкротства в 2015 году у девелопера насчитывалось 66 незавершенных домов. Банк-санатор «Российский капитал» взял на себя обязательства по достройке 51 объекта, еще 15 должна завершить компания «Стройпромавтоматика». Многие дома новые девелоперы уже успели достроить.
«Случаев, когда компании достраивают чужие объекты, на рынке уже немало, - констатирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». - При этом чаще всего меняется маркетинговая концепция – проект меняет название, может измениться и ценообразование. Примеры: «Солнцеград» (стал ЖК «Новое Измайлово»), «Вертикаль» (WellHouse на Ленинском), «Кутузовская миля» («Квартал Триумфальный»), «Лайк-Сити» (город-событие «Лайково»)». Некоторые объекты успели сменить уже не одного девелопера, как, например, ЖК «Западные ворота столицы», который уже ранее менял название на «Славянка-Сколково» и снова был заброшен. По словам Ирины Доброхотовой, появилась информация, что его достройкой займется ГК ПИК.
В таких условиях некоторые девелоперы уже успели стать специалистами по достройке долгостроев. Например, ФСК «Лидер» достроила более 15 объектов. Последний объект в Балашихе был сдан в эксплуатацию в 2016 году. В последнее время за достройку чужих объектов активно взялась компания Urban Group. В феврале 2016 года девелопер заключил трехстороннее соглашение с министерством строительного комплекса Московской области и «СУ-155», взяв на себя обязательство по решению проблем пайщиков «Су-155», вложивших свои средства в комплекс около деревни Лайково, а также по достройке за обанкротившимся девелопером 12 социальных объектов и погашению кредита компании перед АКБ «Российский капитал». На месте проблемного объекта компания построит крупный проект комплексного освоения территории «Лайково». Кроме того, Urban Group участвует в достройке двух проектов компании «Сабидом»: «Белый город» и «Немецкой деревни».
По просьбе государства «Если мы говорим о проблемном объекте, когда девелопер понимает, что не справляется с обязательствами, то он может продать его другой компании самостоятельно. Но в большинстве случаев недостроя инициатором все-таки выступают представители власти. Механизмы для этого существует разные, но в подавляющем большинстве случаев решение принимается точечно, поскольку и сама проблема носит точечный характер», - говорит Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development.
Для девелопера достройка чужого объекта – это серьезные затраты. Зачастую приходится не только достраивать запроектированное, но и «чинить» недоделки. «Например, в «Южной звезде» в некоторых корпусах разбиралась и перекладывалась заново кирпичная кладка. Менялся прогнивший утеплитель, заново формировался тепловой контур здания. В достройку этих домов было инвестировано 750 млн рублей», - рассказывает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. А в «Квартале Триумфальный» потребовалась модернизация из-за того, что технологии за время простоя ушли вперед: пришлось заменить старую гидроизоляцию и дренажную систему, также компания «ФЦСР» запланировала внедрить новые пожарные и отопительные системы.
В обмен на принятые обязательства государство может позволить внести изменения в проект, которые позволят сделать его экономически целесообразным для нового инвестора. «Например, WellHouse на Ленинском был полностью пересмотрен новым застройщиком, этажность увеличена (с 43 до 48 этажей), менялись площади квартир», - отмечает Ирина Доброхотова.
Если стройка остановилась, когда еще было продано немного квартир, проект может быть прибылен сам по себе. Например, к моменту перезапуска «Кутузовской мили» в проекте было 92 дольщика, всего в обновленном проекте ЖК «Квартал Триумфальный» запланировано к продаже 379 квартир, то есть раскуплено было не больше четверти объема, говорит Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР». А компания Urban Group за решение проблем 150 пайщиков «СУ-155» получила возможность реализовать собственный девелоперский проект в Лайково, который стал одним из крупнейших в Московской области.
Если в текущем проекте продано много квартир, а увеличить их количество невозможно, застройщику могут предложить новые площадки, приоритетное подключение к коммуникациям и другие преференции. «Застройщик бывает заинтересован в достройке объекта для реализации своего проекта на соседнем либо прилегающем участке. Например, ветхое жилье расселить в достроенный дом, а на месте ветхого строения реализовать уже свой проект», - говорит Павел Брызгалов.
Пересмотреть покупку Зачастую формально в проекте остается прежний застройщик: меняется его учредитель либо вводится конкурсное управление. В этом случае дольщикам даже не придется заключать новый договор, нужно будет подписать дополнительное соглашение с новыми сроками.
Однако во многих проектах, которые достраиваются в настоящее время, продажи велись в обход 214-ФЗ, по предварительным договорам, вексельным и другим «серым» схемам. «Когда новый застройщик возобновляет строительство, то с дольщиками заключаются ДДУ (иначе они даже не могут называться дольщиками). В этом случае, конечно, в документах уже отражаются новые сроки передачи квартир соинвесторам, - говорит Ирина Доброхотова. - Изменения в проект тоже могут быть внесены, например, если пострадавшие покупатели купили квартиры в корпусе, который еще даже не начинал строиться, в процессе достройки там может поменяться квартирография. Все новые договоренности, как правило, регулируются на этапе составления новых договоров и дополнительных соглашений к ним».
Порой новый инвестор предлагает очень гибкие условия. «Работа с обманутыми пайщиками «СУ-155» и «Сабидома» велась через инициативные группы. Такой способ коммуникации позволял комплексно решать проблемы и достигать компромиссов. Так, например, в случае с «СУ-155» Urban Group предложила три варианта решения: получение денежной компенсации, получение квартиры в одном из строящихся жилых комплексов Urban Group или ожидание своей квартиры в комплексе в Лайково. При этом, если жильцы выбирали вариант в строящемся комплексе Urban Group и хотели, например, увеличить площадь, им предоставлялась такая возможность за дополнительную плату», - рассказывает директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова.
Репутационные риски Девелопер, достраивающий долгострой, берет на себя некую социальную нагрузку по решению проблем дольщиков, что по идее должно хорошо сказаться на его репутации. С другой стороны, и проблемы объекта становятся проблемами нового инвестора, особенно в случае некачественного строительства и несоблюдения обязательств предыдущим застройщиком. Старые дольщики могут остаться недовольными объектом в целом, что перенесется на нового застройщика, а потенциальные покупатели могут начать ассоциировать проблемный объект с новым застройщиком, не копая глубоко и, возможно, даже не зная, что проблемным он стал по вине другой компании.
«От негативного фона вокруг таких проектов никуда не деться. Единственное правильное решение для застройщика в данной ситуации – делом доказывать свою профессиональную состоятельность», - утверждает Вартан Погосян.
Негатив может возникнуть даже на более или менее динамично строящихся ЖК. «В одном из проектов, реализацией которых мы занимаемся, около года назад дольщики решили устроить митинг, так как на один-два месяца задерживалась выдача ключей (корпуса при этом были уже полностью готовы), - рассказывает Ирина Доброхотова. - Ситуация была сглажена, так как в тот же день застройщик организовал встречу своего представителя с дольщиками, все получили информацию и разъяснения из первых рук, был составлен график выдачи ключей, который всех устроил».
И все же репутационных выгод, по мнению Павла Телушкина, больше: «Это налаживание партнерских взаимоотношений с властями. Дело в том, что любой долгострой с обманутыми дольщиками – это остросоциальная проблема. Компания, которая не боится брать на себя ее решение, понимая повышенную ответственность перед государственными и муниципальными властями и обществом, достойна особого доверия как со стороны официальных лиц, так и со стороны будущих дольщиков, соинвесторов, партнеров. Кроме того, при прохождении разного рода согласовательных процедур девелопер шаг за шагом выстраивает отношения с местной администрацией, налаживает контакты и взаимопонимание. Таким образом, участие в завершении долгостроя для девелопера – это еще и способ заработать репутационные очки в глазах властей».
Таким образом, несмотря на большие затраты, завершение строительства проблемных объектов обеспечивает множество преимуществ новым девелоперам, как с репутационной, так и с экономической точки зрения. Это дает шанс на благоприятный исход многих проблемных строек. Однако четкого и отлаженного способа достройки не существует, каждый раз проблема решается точечно. Для дольщиков смена девелопера обычно ведет к увеличению сроков и другим изменениям. Поэтому при покупке квартир в новостройках нужно всегда учитывать риски.