Квартиры со свободной планировкой, то есть без намёка на отделку, прижились на нашем рынке давно. И практически всегда эта странная особенность недоделанных квартир преподносилась как некий большой плюс для покупателя. Но так ли это?
Квартиры со свободной планировкой привлекают именно свободой, отсутствием рамок, некой вседозволенностью. Этот термин звучит как обещание лучшей жизни, он манит. Но всегда стоит помнить фразу Виктора Гюго: «Свобода одного гражданина кончается там, где начинается свобода другого». Правильная фраза, приземляющая на землю любого свободолюбца, в том числе и покупателя квартир со свободной планировкой.
Не с неба упали Квартиры с такой планировкой — это полуфабрикат будущего жилья, доводить до ума который придётся собственнику. Это не просто квартира без внутренних перегородок, это помещение без света и воды. Здесь всё придётся делать самому. Почему же такая опция под названием «сделай сам на свой вкус» весьма востребована на рынке?
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», сообщает: «Сегодня именно квартиры свободных планировок формируют основные объёмы продаж, и востребованы они во всех сегментах — от новостроек эконом-класса до элитных ЖК. Причём, чем выше класс проекта, тем больший спрос в нём приходится именно на свободные планировки. В последние два-три года в массовом сегменте жилья заметно увеличилось предложение квартир с отделкой, полностью готовых к заселению, но в масштабах всего рынка такое предложение представлено не более чем в 10 – 15% ЖК Москвы и области. Остальные 85 – 90% — интересующие нас квартиры со свободными планировками».
Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики «РГ-Девелопмент», разделяет эту точку зрения: «Современный привычный рынок жилой недвижимости Москвы в старых границах на 91% представлен монолитными корпусами, а, значит, квартиры свободной планировки являются основным продуктом, предлагаемым потребителю». Действительно, именно в монолитных домах продаются квартиры со свободной планировкой, так как в панельном доме все стены, даже межкомнатные, стоят на своих местах с момента сдачи объекта и перенести их практически невозможно. Самое большое, на что может рассчитывать собственник, — согласование арки. Такие квартиры могут быть без ремонта, но планировка в них — неизменная данность.
Итак, рынок предлагает в основном квартиры без всего под звучным названием «свободная планировка». И предлагает этот странный товар массово, потому что он востребован. Так уж сложилось на нашем рынке, что именно полуфабрикат стал лидером последние 10 – 15 лет.
А дело в том, что когда-то давно, на заре нашего рынка недвижимости, продавалось лишь типовое жильё со стандартными планировками. Эти планировки были неудобны, неинтересны и непродуманы настолько, что собственникам было не лень их переделывать. Они дважды оплачивали ремонт: сперва платили за ненужную опцию плохого качества застройщику, а потом отдавали деньги тем, кто воплощал представление об уютном доме в жизнь. Возможно, этому явлению поспособствовал и ветер перемен лихих 90-х, который пробудил в каждом из нас желание отличаться от других, не быть как все. Это желание, безусловно, находило выражение и в интерьере квартиры. Хотя, скорее всего, происходило это от того, что ничего достойного на рынке не было, что товар просто был не тот, настолько не тот, что люди даже и не мечтали найти на рынке нужный продукт.
Так или иначе, но застройщик не мог не заметить данную массовую тенденцию, и ответил на неё наиболее удобным для себя способом. Он не стал выводить на рынок продуманные планировки с хорошим ремонтом, от которых бы массово не отказывались, а просто стал продавать недоделанные квартиры. А так как эти квартиры экономили силы и деньги покупателя (не стоит забывать, что и цена плохого ремонта всё равно входит в цену 1 м2), то товар оказался востребованным. В настоящий момент Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», называет такие квартиры данностью рынка.
То, да не то Квартиры со свободной планировкой родились в определённое время и прижились. Факт того, что они до сих пор встречаются, причём массово, говорит о том, что их хорошо продвигали на рынке, что маркетологи девелоперских компаний не зря получали свои зарплаты. Мы покупали этот продукт как что-то из ряда вон выходящее с положительной точки зрения. Нам говорилось, что такие квартиры круты, престижны и дают развернуться собственной фантазии и фантазии дизайнера. В результате, как отмечает Мария Литинецкая, покупатели первичного жилья воспринимают свободную планировку как творческий вызов для воображения. Безусловно, проект «под себя» особенно вдохновлял клиентов премиального сектора, где финансовые затраты не могли стать препятствием.
Какая же наживка привлекла клиентов? Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, отмечает, что плюсы и минусы у таких квартир можно выделить условно, так как что для одного клиента негатив и препятствие, для другого — прекрасная возможность реализовать своё видение и образ дома. Но как бы то ни было, эксперт выделила следующие преимущества у квартир со свободной планировкой:
- более доступная первоначальная стоимость квартиры для покупателя, так как нет ремонта, нет и оплаты за него;
- возможность организовать пространство квартиры, исходя из потребностей и состава семьи;
- экономия времени и средств на демонтаж существующих стен, вывоз мусора, проектирование и возведение новых межкомнатных перегородок;
- возможность при необходимости возвести межкомнатные стены с помощью самостоятельно выбранных строительных материалов, например, повышенной звукоизоляции или более экологичных, чем стандартные.
Стоит отметить, что квартиры эти продвигались девелопером не безвозмездно и не из желания облегчить жизнь будущему собственнику. Сдавать квартиры без отделки проще. Такое строительство и быстрее и дешевле, да и претензий от потребителя при передаче квартиры значительно меньше. Кроме того, площадь помещений без перегородок больше, следовательно, продаются они дороже!
Если говорить о минусах, то это необходимость тратить дополнительные деньги на ремонт купленного жилья и проживание в доме, в котором несколько лет все соседи ремонтируются. Но, если верить рекламе, эти неудобства можно потерпеть ради квартиры своей мечты, ради воплощения всех своих фантазий на собственной территории. Но так ли это?
Подрежем крылья Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела компании «Мобил Строй XXI», откровенно заявляет: «С юридической точки зрения свободной планировки не существует: у любой квартиры, даже не имеющей внутренних стен, есть утверждённая планировка. Если дом ещё не сдан, эту планировку модно увидеть в проектной декларации дома, в сданном доме — в планах БТИ!» Если вы купили квартиру и воплотили свою мечту, отличную от изначальных планов застройщика, то с точки зрения закона сделали перепланировку, и её надо согласовать, так как к жилым помещениям у нас предъявляются жёсткие требования по инсоляции, звукоизоляции и теплотехническим характеристикам, и при сдаче дома жилые помещения должны им соответствовать. Так что ваша фантазия всё равно должна соответствовать нормативам. Отсутствие стен не означает, что нормативы также отсутствуют.
Как отмечает Леонид Карпов, старший вице-президент «Галс-Девелопмент», жильё продаётся с условной планировкой с трассировкой в один кирпич. Это такое своеобразное обозначение на полу, показывающее владельцу, где именно за свой счёт ему необходимо строить стены. Да, трассировка знакомит покупателя с изначальным планом. И как сообщает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», каждый свой свободный шаг, то есть отход в сторону от проложенной линии, собственник должен согласовывать с Мосжилинспекцией: «После завершения работ проводятся новые обмеры БТИ и составляется акт о завершённом переустройстве. Но если покупатель решит не передвигать границы стен, то ему не придётся ничего согласовывать. Все остальные случаи требуют обращения в Мосжилинспекцию. Однако, как показывает практика, многие клиенты даже не догадываются о том, что перенесённая ими стена на 10 см считается перепланировкой. Обычно это становится для многих открытием при продаже квартиры, когда банк не даёт кредит на приобретение жилья с неузаконенной планировкой. В самых тяжёлых случаях, когда собственник переносит мокрую зону — санузел и ванну, ему придётся заплатить штраф и возвращать старые границы помещения. Поэтому, прежде чем переносить стены, стоит уточнить, насколько эти действия правомерны».
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, описывает процедуру согласования следующим образом: подготовка проекта, получение разрешений пожарной инспекции, санэпидстанции, архитектурно-планировочного управления, административно-технической инспекции, газо-технической инспекции, жилищной инспекции, согласование ремонта с соседями. Также существует масса предписаний, несоблюдение которых не позволит зарегистрировать вмешательство в планировку. Нельзя менять расположение и площадь санузла, расширять нежилые помещения за счёт жилых, отгораживать комнаты площадью менее 9 мІ и т. п. Переносить санузлы можно лишь в том случае, если квартира на первом этаже или под квартирой находится нежилое помещение.
Но согласовывать действия по изменению изначального плана в квартире надо всегда. И план этот тоже есть всегда. Максим Морозов, управляющий партнёр девелоперской компании M9 Development, отмечает, что изначальный план не всегда виден в купленной квартире: «Есть такие помещения, в которых нет обозначений внутри жилой зоны. На плане это будет просто белая зона. Но всё равно необходимо ориентироваться на поэтажный план, так как при согласовании планировки, а её необходимо будет утверждать в любом случае, есть риск нарушить установленные нормы».
Но жильё с истинно свободной планировкой найти на рынке всё же можно. Хотя по закону это будет не жильё, и таким товаром являются апартаменты. Леонид Карпов рассказывает: «В нежилых помещениях согласование любых перепланировок гораздо проще, Мосжилинспекция в них участия не принимает. В частности, даже есть возможность согласовать изменение места размещения мокрых зон. Только собственникам необходимо понимать — если у тебя апартаменты и ты обустраиваешь их полностью на своё усмотрение, ты принимаешь на себя все риски аналогичного поведения соседей. Это, например, увеличивает вероятность быть затопленным соседями сверху или, наоборот, затопить чью-то очень дорогую гостиную».
Стоит отметить, что квартиры со свободной планировкой в сегменте дешёвого жилья опасны для самого дома. Как? Люди в таком сегменте будут максимально экономить на всём, и это однозначно скажется на всём строении. Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект», добавляет: «Ремонт в построенном доме наносит непоправимый ущерб инженерным системам».