Покупка недвижимости в новостройке до недавнего времени означала предстоящую ремонтную эпопею для каждого собственника, так как квартиры продавались застройщиком в подавляющем большинстве без ремонта. Вернее, даже не просто без ремонта, понятного каждому, а вообще без всего: без межкомнатных стен, дверей, без электричества, труб и т. д. Это был лот, в который нельзя сразу вселяться. Сперва это воспринималось гражданами положительно, так как каждый в нашей стране, как оказалось, не только сам себе врач и учитель, но и сам себе дизайнер и строитель. Однако мы наигрались, набили себе чудовищные дизайнерские шишки и пришли к осознанию, что надо покупать готовую для жизни квартиру, то есть с ремонтом. Но возникает вопрос: как это сделать?
Рынок предложил сам
Долго думать над вопросом не пришлось, девелоперы стали выводить на рынок квартиры с отделкой. Кризис поспособствовал, так как такой товар был преимуществом, которое отличало объект от конкурентов. Клиенты услугу оценили, потому что экономили свое время, нервы и деньги. Все эксперты рынка уверено заявляют, что тенденция к росту количества новостроек с ремонтом от застройщика есть и будет со временем лишь увеличиваться.
Этот факт исчерпывающе комментирует Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood: «На рынке наблюдается тривиальная зависимость: чем ниже потребительский класс ЖК, тем выше спрос на квартиры с отделкой и тем больше доля жилья с отделкой в предложении на рынке. В среднем доля квартир с отделкой на рынке Москвы 10–12 %, в области — 15 %. Наибольшая доля таких квартир фиксируется в массовом сегменте — 20–30 %, в бизнес-классе порядка 5 %, в элитном сегменте — 2 %. При этом спрос на рынке новостроек составляет 60–70 % от запроса покупателей, увеличившись за последние десять лет более чем в два раза. Девелоперы увеличивают количество лотов с отделкой. За последний год объем предложения таких квартир вырос на первичном рынке Москвы на 33 %, в Московской области — на 29 %. За последние два года в Москве их доля выросла почти в два раза. В долгосрочной перспективе доля квартир с готовым ремонтом от застройщика на рынке Москвы будет стремиться к европейскому показателю, где составляет около 90 %.
Быстрому росту доли лотов с ремонтом на рынке могут способствовать законодательные инициативы. Так, осенью 2016 года Минстрой предлагал на законодательном уровне закрепить необходимость наличия минимальной отделки в критериях стандартного жилья.
А по карману ли?
Любого клиента интересует не только вид и качество ремонта, но и его цена. Обычно покупать у застройщика выгоднее, так как он за все платит по оптовым ценам. И хоть цена зависит от многих составляющих, всегда можно назвать средние цифры, которые и привел нам Дмитрий Волков, коммерческий директор ГК «А101». Отделка в эконом-классе стоит от 5 до 10 тысяч рублей за кв. м, в комфорт-классе — 10–15 тысяч рублей за кв. м, в бизнес-классе цены начинаются от 15 тысяч рублей за кв. м. В элитном классе вообще трудно назвать рамки, но, как отмечает Татьяна Дмитриева, руководитель направления городской недвижимости компании Welhome, отделка от застройщика в премиальном сегменте может быть порядка 50–70 тысяч рублей за кв. м, в элитном сегменте 80–130 тысяч рублей за кв. м».
Ремонт в таунхаусах и коттеджах дороже. Юрий Рожин, заместитель генерального директора KASKAD Service, рассказывает: «Средняя стоимость отделки под ключ в таунхаусе составляет 24 тысячи рублей за кв. м. На удорожание влияют лестница, утепление кровли, создание собственной бойлерной или котельной, а также наличие большего числа санузлов, чем в квартире. Это приводит к тому, что стоимость отделочных работ в коттеджных поселках или таунхаусах выше примерно на 20–30 %».
Палитра вкуса
Аргумент, который чаще всего приводят против ремонта от застройщика, — потеря индивидуальности, возврат к массовому продукту, который для наших людей является чем-то явно отрицательным.
Но современный ремонт от застройщика — это все же не полосатые обои у всего подъезда и не линолеум в крапинку. Ведь застройщик профи на этом рынке, а не любитель. Кроме того, девелоперу такие квартиры надо продавать, а это значит, что его товар должен нравиться. Именно поэтому чаще всего предлагаются 2–3 варианта отделки. Это в среднем, но есть и отклонения от нормы как в большую, так и в меньшую сторону.
Например, Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group, рассказывает, что они своим покупателям предлагают пять вариантов отделки и восемь стилей: Предчистовая, Стандарт, Комфорт, Бизнес Классика, Бизнес Минимализм, Люкс Классика, Люкс Минимализм, Люкс Фьюжн. Ирина Деревенских, директор по маркетингу и рекламе компании «Колди», разъясняет: Предчистовая отделка — стяжка + побелка + обои под покраску; Стандарт — отделка + минимальный набор элементов + сантехника (все российского производства); Комфорт — более высокий стандарт по качеству и классу материалов; Бизнес — более дорогой комфорт, где материалы европейские или китайские; Люкс имеет варианты стилей, используются только европейские материалы и сантехника.
Казалось бы, большое разнообразие отделки от застройщика — явное преимущество. Однако это спорный момент. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Ватутинки», делится опытом собственной компании: «В микрорайоне „Центральный“ все квартиры сдаются с отделкой в едином дизайне. В квартале „Южный“ два варианта интерьера на выбор — светлый и темный. Причем изначально мы предполагали не два, а четыре дизайнерских решения, и также квартиры без отделки. Но такое количество вариантов не было востребовано покупателями, поэтому мы оставили два наиболее популярные из них».
Ответ на главный вопрос
Ремонт от застройщика купить можно двумя способами.
Первый — ремонт покупается вместе с квартирой, то есть он вписан в ДДУ, а его цена включена в стоимость квадратного метра. Это самый удобный вариант для покупателя, так как в этом случае можно взять ипотеку на все вместе, а не брать потом дорогой потребительский кредит на ремонт ипотечной квартиры. Дмитрий Волков рассказывает, что в проектах компании «А 101» ремонт продают по ДДУ, а к нему составляют приложение с перечнем работ, которые потом будут произведены в том или ином помещении в соответствии с выбранным стилем отделки. Это вариант сейчас самый распространенный на рынке.
Второй способ — покупка ремонта по дополнительному соглашению. В данном случае отделка предлагается в качестве дополнительной услуги. Яна Максимова добавляет, что иногда клиент сперва покупает квартиру, а затем заказывает у застройщика отделку. Такая покупка идет путем оформления договора строительного подряда, где прописываются сроки исполнения ремонта, гарантия, а также фиксируется цена.
Юлия Неверова, заместитель директора по маркетингу компании «Сити-XXI век», напоминает, что ремонт можно не только купить: «Иногда отделка предоставляется в качестве подарка в рамках различных акций, в этом случае ее прописывают в дополнительном соглашении. Если качество такой отделки не устраивает, покупатель может предъявить претензии в клиентскую службу компании».
Принимается ремонт от застройщика вместе с квартирой. Если покупали ремонт по ДДУ, то не следует подписывать акт приема-передачи квартиры в случае наличия претензий. Если ремонт приобретался отдельно, то также составляется дефектная ведомость, все претензии фиксируются и затем устраняются.
Стоит проверять все тщательно, просить у застройщика сертификат на отделочные материалы, чтобы убедиться, что все соответствует договору и безопасно. Все нарекания сообщаются в отдел послепродажного обслуживания, а потом устраняются строителями. Как уточняет Дмитрий Ефимов, руководитель отдела продаж ГК «Пионер», покупатель должен направить требование об устранении изъянов. Если же недостатки несущественны, то клиент и застройщик одновременно с передаточным актом составляют протокол замечаний с указанием срока их устранения.
Однако нарекания к ремонту должны быть обоснованными. Если клиент не принимает квартиру по каким-то своим собственным умозаключениям, то застройщик имеет право по закону передать квартиру в одностороннем порядке через два месяца. Генеральный директор ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова отмечает, что возможны два варианта развития событий: «Первый — девелопер в течение 45 рабочих дней устраняет недочеты. Второй — компенсирует затраты клиента на самостоятельную переделку дефектов. Но второй случай встречается редко. Обычно застройщик готов вернуть часть потраченной на ремонт суммы только через суд. В 99 % случаев клиент ждет, пока выявленные недостатки по отделке будут устранены».