Специально для «Недвижимость и Цены» юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов рассказал обо всех последних изменениях в 214-ФЗ, которые были внесены за прошедший год. Новые правила устанавливают к застройщикам целый ряд требований, несоответствие которым ведет к запрету на продажи квартир долевым инвесторам.
Если застройщик вопреки закону заключает такую сделку, то она может быть признана недействительной. Именно поэтому будущим дольщикам, заинтересованным в безопасности собственных вложений, необходимо понимать, при каких условиях застройщик по новым правилам имеет право продавать квартиры в новостройке, а при каких — нет.
Напомним, что ранее для продаж дольщикам квартир в будущей новостройке застройщик должен был обладать правом собственности или аренды на земельный участок, разрешением на строительство и проектной декларацией. Вся эта информация находилась в открытом доступе. Сейчас эти правила сохраняются, но к ним добавляются новые требования.
Уставной капитал обязан вырасти
Итак, законодательно были установлены более высокие требования к минимальному размеру уставного капитала, который напрямую зависит от площади объектов строительства.
Размер уставного капитала
Площадь застройки Уставной капитал
до 1 500 м2 не меньше 2 500 000 р.
до 2 500 м2 4 000 000 р.
до 10 000 м2 10 000 000 р.
до 25 000 м2 40 000 000 р.
до 50 000 м2 80 000 000 р.
до 100 000 м2 150 000 000 р.
до 250 000 м2 400 000 000 р.
до 500 000 м2 800 000 000 р.
свыше 500 000 м2 1 500 000 000 р.
Эти требования начинают действовать после 1 июля 2017 года, то есть законодатель дал застройщикам временной лаг для подготовки к реформе.
Если же кому-то из застройщиков данного временного промежутка окажется недостаточно или по каким-либо другим причинам он не будет соответствовать данным требованиям, то закон в этом случае однозначен — он не может заключать ДДУ с гражданами. Если все же ДДУ, заключенные с такими застройщиками, будут поступать в регистрирующий орган, то в отношении таких сделок обязан последовать отказ. Но есть ситуация, когда закон разрешает заключать ДДУ с уставным капиталом меньше требуемого. Это возможно, если застройщик оформил договор поручительства и предоставил его государственному регистратору. Этот договор должен быть нотариально заверен и предоставлен в регистрирующий орган до даты регистрации первого ДДУ. Нотариально заверенный договор желателен и на сайте застройщика. Это доказывает легитимность продаж по ДДУ.
Быстро проверить размер уставного капитала застройщика можно с помощью бесплатного сервиса федеральной налоговой службы в сети: egrul.nalog.ru, а также путем получения от застройщика справки о совокупной площади объектов строительства. Такая справка может публиковаться на официальном сайте застройщика.
Если идет ликвидация, то покупать не стоит
Застройщик не может законно продавать квартиры, если находится в процессе ликвидации. Подтверждением этого является, с одной стороны, отсутствие судебных процессов по этой теме в системе kad.arbitr.ru, а с другой — справка по этому вопросу со стороны контролирующего органа. Однако получение такой справки может занять месяц или более, поэтому лучше проверять через онлайн систему арбитражной практики.
Кроме того, убедиться в том, находится ли застройщик в процессе ликвидации или нет, до сделки с ним можно путем проверки его выписки ЕГРЮЛ онлайн на сервисе федеральной налоговой службы по адресу: egrul.nalog.ru.
Банкроты не торгуют
Для продажи квартир долевым инвесторам застройщик должен не иметь статуса банкрота. Проверить можно в системе арбитражных решений: kad.arbitr.ru. Если в отношении застройщика в этой системе нет определений арбитражного суда о введении процедуры банкротства, то застройщик банкротом не является.
Второй способ проверки путем использования публичного информационного ресурса www.fedresurs.ru.
Приостановка деятельности приостанавливает и продажи
Застройщик не имеет права продавать, если есть решение суда о приостановлении его деятельности.
В случае приостановления хозяйственной деятельности застройщика некоторые долевые инвесторы имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. Это касается исключительно дольщиков, инвестиции которых привлекались через эскроу-счета. В иных случаях у дольщиков такого права нет.
О факте приостановления деятельности застройщика можно узнать на сайте kad.arbitr.ru, а также путем обращения в контролирующий орган. Суд обязан в течение одного рабочего дня от даты принятия соответствующего решения о приостановлении деятельности застройщика направить в контролирующий орган соответствующее решение.
Требование об отсутствии застройщика в реестре недобросовестных поставщиков застройщик не имеет право продавать квартиры по ДДУ, если включен в реестр недобросовестных поставщиков. Данный реестр ведется Федеральной антимонопольной службой РФ. Проверить, входит конкретный застройщик в этот реестр или нет, можно на сайте www.zakupki.gov.ru.
По новым правилам застройщик также не должен быть включен в реестр недобросовестных участников аукционов. Проверить, входит конкретный застройщик в этот реестр или нет, можно на сайте torgi.gov.ru.
Сперва заплати налог, потом продавай квартиры
Под запрет попадают застройщики, имеющие налоговую недоимку или задолженность по иным обязательственным платежам в бюджеты Российской Федерации, если она составляет более 25% от активов застройщика в последнем отчетном периоде.
Четкого и внятного алгоритма получения такой информации о застройщике долевыми инвесторами законодатель не обозначил. Очевидно, что проблему решает получение справки ФНС России. Но чтобы ее получить, придется потратить время. Хорошим решением этой проблемы со стороны застройщиков будет публикация на своем официальном сайте таких справок ФНС России, которые застройщик может получать своими силами с периодичностью раз в месяц. Также снизить этот риск поможет мониторинг судебной практики по налоговым спорам застройщика: kad.arbitr.ru.
Безупречные кадры
Новая редакция закона обязывает застройщика обдуманно формировать свои кадры, так если директор или главный бухгалтер застройщика ранее имели судимость, то застройщик также лишается права продавать квартиры дольщикам. Законодатель не поясняет, о какой именно судимости может идти речь, поэтому можно сделать вывод, что недопустима любая судимость, даже за самые мелкие преступления. В интересах долевого инвестора удостовериться, имеют указанные выше должностные лица застройщика судимость или нет. Это можно сделать путем получения соответствующей справки о наличии или отсутствии судимости в Министерстве внутренних дел Российской Федерации. Хорошо, если эти справки изначально будут размещаться на сайте застройщика.
Все должно быть явным и общедоступным
Сайты застройщика должны содержать определенную информацию в соответствии с законодательными требованиями:
1. разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих публикации проектной декларации по текущему строительному проекту;
2. аудиторское заключение за последний год проверки деятельности застройщика;
3. разрешение на строительство по текущему строительному проекту;
4. правоустанавливающие документы на застраиваемый земельный участок;
5. заключение экспертизы на проектную документацию;
6. проектную декларацию;
7. заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона;
8. проект ДДУ;
9. выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (поручительство или страхование ответственности) или привлечение инвестиций через счета эскроу;
10. договор поручительства с застройщиком, заключенный в том случае, если размер уставного капитала застройщика ниже, чем установленный законом минимальный предел;
11. фотографии строящихся застройщиком с привлечением денежных средств инвесторов объектов недвижимости (должны обновляться ежемесячно).
Финансирование стройки через эскроу-счета в банках
Законодателем вводится в 214-ФЗ новое понятие — счет эскроу. Понятие «договор счета эскроу» включено в ст. 860.7-860.10 Гражданского кодекса РФ с июля 2014 года. Предметом этого договора является открытие банком специального счета, на котором размещаются денежные средства инвестора. Доступ к этим средствам застройщик получает при условии оформления с долевым инвестором передаточного акта на построенную квартиру.
Финансирование строительства в этом случае происходит за счет средств целевого кредита данного банка — владельца счетов эскроу. Применение этих счетов является обязательным только в том случае, если до этого застройщик привлек от банка целевой кредит на строительство многоквартирного дома. Если застройщик не привлекал целевого кредита, он вправе не использовать счета эскроу.
Привлечение средств в данном случае происходит по следующей схеме:
1. банк заключает с застройщиком договор целевого кредита на финансирование строительства, а застройщик открывает расчетный счет в банке, через которые будут финансироваться строительные проекты;
2. застройщик и инвестор заключают ДДУ;
3. застройщик, инвестор и банк заключают договор счета эскроу, где фиксируются условия размещения денежных средств в банке;
4. инвестор вносит долевые инвестиции в размере цены ДДУ на счет эскроу в банк;
5. застройщик выполняет условия ДДУ и условия депонирования (ввод здания в эксплуатацию, передача квартиры инвестору);
6. застройщик получает доступ к средствам счета эскроу и за счет этих средств погашает целевой кредит банка. Остаток средств считается прибылью застройщика.
Необходимо учитывать, что любое дополнительное звено в финансовой цепочке между застройщиком и долевыми инвесторами увеличивает риски инвесторов. Например, довольно часто в последнее время мы слышим о банкротствах или отзыве лицензий у тех или иных банков.
С введением эскроу-счетов кроме риска банкротства застройщиков, долевые инвесторы получают новую угрозу безопасности их инвестиций — риск банкротства банка — держателя счетов эскроу, либо риск отзыва у такого банка лицензии на осуществление банковской деятельности.
Таким образом, задача безопасности долевых инвестиций при использовании счетов эскроу эффективно не решается. От этой новеллы выигрывают банки, которые могут получить дополнительный денежный поток от долевых инвесторов, а также перспективного заемщика в виде застройщика.
Государственный компенсационный фонд
Сейчас создается государственный компенсационный фонд, за счет которого в будущем планируется достраивать объекты застройщиков-банкротов. В фонд будут поступать средства от каждого ДДУ застройщика. Сумма выплат пока неизвестна, но это будет не дороже, чем 1% стоимости проекта, указанного в декларации. Порядок отчисления и порядок управления фондом пока не ясны, но данные вопросы прорабатываются законодательно.
Календарь изменений
Большинство вышеперечисленных изменений и дополнений к основному закону рынка вступают в силу с 1 января 2017 года, то есть практически под бой курантов. Но есть требования, по которым дана отсрочка до 1 июля 2017 года. Это касается уставного капитала, положений об эскроу-счетах и едином реестре застройщиков. Важный нюанс — все нововведения не применяются к проектам, у которых государственная регистрация хотя бы одного ДДУ была осуществлена до 31 декабря 2016 года.