Юрист Дмитрий Николаевич Волков, заместитель директора ООО КФ «Прецедент», на пресс-конференции: «Новостройки города: где и как купить безопасно и выгодно?», которая прошла в пресс-центре еженедельника «Полезная площадь» рассказал, как обезопасить себя при заключении договора долевого участия и приобретении новостройки по переуступке.
В частности, он отметил, что приобретение жилья – шаг ответственный. После того, как потенциальный покупатель ознакомился с рекламным предложением, увидел красивую картинку, услышал запоминающийся рекламный слоган, ему следует ответственно подойти к юридической составляющей покупки. Для начала – ознакомиться с документацией, характеризующей застройщика.
Основным регламентирующим документом, конечно, является 214 ФЗ, при этом необходимо отметить, что к нему готовятся существенные изменения.
Перечень документов, которые обязан предоставить застройщик, четко регламентирован в статье 20 указанного ФЗ.
– Застройщик обязан по требованию клиента предоставить учредительные документы, свидетельство о регистрации, о постановке на учет в налоговом органе. Также потенциальный покупатель имеет право потребовать бухгалтерскую отчетность за последние три года осуществления предпринимательской деятельности, плюс аудиторское заключение. Если застройщик отказывается данные документы предоставить – это первый повод задуматься, о его надежности, – пояснил Дмитрий Волков.
На данный момент в Госдуме находится законопроект о внесении изменений в 214 ФЗ, он уже прошел первое чтение. Предусматриваются серьезные поправки.
– А именно, предъявляется ряд новых требований непосредственно к застройщику. Речь идет о том, что застройщик не должен находиться в состоянии ликвидации, банкротства, должны отсутствовать постановление суда о прекращении деятельности как мера административного наказания. Он должен отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников аукционов по продаже земельных участков. Лица, осуществляющие бухгалтерскую деятельность в компании-застройщике, не должны иметь судимости по преступлениям в экономической сфере. Отмеченные изменения представляются достаточно грамотными и адекватными, - сделал вывод Дмитрий Волков.
Где и как проверить информацию о застройщике Первоначально необходимо обратиться к сайту арбитражного суда и в картотеке дел отследить все судебные споры, в которых принимал участие застройщик. Аналогичным образом следует проверить информацию о генеральном подрядчике строительства. Особое внимание стоит уделить делам о банкротстве. Обозначенная картотека является общедоступной и при желании можно даже ознакомиться с текстами вынесенных решений.
Нелишним будет проверить и картотеки районных судов – как правило, это процессы, в которых с застройщиком или ген. подрядчиком судились физические лица.
Дмитрий Волков посоветовал проверять и физических лиц – учредителей компаний-застройщиков на предмет судебных споров, где они участвуют в качестве ответчиков. Это сделает картину еще более объективной.
Следующий момент, который следует проверять – земельный участок, на котором планируется возводить дом и права на него. Участок может принадлежать застройщику на праве аренды, собственности и бессрочного пользования.
– Наличие зарегистрированных прав на участок достаточно просто можно проверить на официальном сайте Росреестра, - посоветовал Дмитрий Волков, - указываете кадастровый номер участкаи получаете выписку из ГКН и ЕГРП со сведениями о правообладателе, сроке аренды, ограничениях и обременениях на данный участок. Если юр. лицо, с которым вы планируете заключить ДДУ, и правообладатель в выписке из ЕГРП совпадают, то вопросов нет – все замечательно.
Неплохо также посмотреть генеральный план города: в какую зону попадает указанный земельный участок, что планируется, согласно генплану, в принципе строить на данной территории. Возможно, существует проект ее межевания – неплохо ознакомиться и с ним. Источник получения информации – департамент градостроительного развития территории Нижегородской области.
В обязательном порядке необходимо получить от застройщика на ознакомление разрешение на строительство, обратить внимание на срок строительства, а также наименование юр.лица, которому оно выдано. В случае сомнений ничто не мешает проконсультироваться в местной администрации, выдававшей указанное разрешение.
Если продажа дома происходит через агентство недвижимости, следует попросить у него соглашение о сотрудничестве либо агентский договор с конкретным застройщиком. Подтверждение данной информации можно запросить у самого застройщика.
Далее не лишним будет проверить непосредственно объект строительства.
– Застройщик по вашему желанию должен предоставить вам проектную документацию, сведения о прохождении госэкспертизы проекта. Простому обывателю, будем честными, данная документация ничего не скажет, - уточнил Дмитрий Волков. – Но в моей практике был характерный случай. Подписывается ДДУ, приобретается нежилое помещение, на планеприлагаемом к договору какие-либо ограничения обременения, отсутствуют. При этом уже в ходе строительства покупатель решил ознакомиться с проектной документацией на дом. В результате чего выяснилось, что по проекту в данном помещении располагается общедомовая пожарная сигнализация. В рассматриваемом случае застройщику удалось внести изменения в проект и перенести сети.
ДДУ – самый оптимальный вариант Следующий момент – это непосредственно заключение договора.
При этом, если говорить о заключении сделки с застройщиком, то это должен быть именно ДДУ. Очень осторожно необходимо относиться к подписанию различного рода предварительных договор, договор бронирования, т.к. на них не распространяются положения 214 ФЗ, а, соответственно, ни о каком обеспечении выполнения обязательства залогом земельного участка, страхованием ответственности застройщика, банковской гарантии речи быть не может. Существенные условия данного вида договоров содержит ст.4 214 ФЗ. Однако, т.к. подобного рода договоры, как правило, являются достаточно объемными по содержанию, не лишним будет проконсультироваться с юристом перед подписанием данного документа. Еще одним важным моментом при заключении ДДУ, является требование к его оплате, только после государственной регистрации.
Сложная уступка Еще один распространенный вариант приобретения строящегося жилья – уступка права требования.
– В своем большинстве продажа квартиры по уступке прав это способом заработка для лица, которое приобрело право требования к застройщику на стадии, что называется котлована, а продает на более поздних сроках строительства, когда риск оказаться с недостроенным объектом снижается, а цена соответственно возрастает.
Согласно требованиям закона в такой договор в обязательном порядке следует включить информацию об основном договоре долевого участия, все его реквизиты, сведения о регистрации.
При этом, в случае если продавцом (цедентом)не полностью оплачено право требования к застройщику, то такая уступка обязательно совершается с переводом долга. Иначе такая сделка будет признана недействительной. На совершение уступки права с переводом долга требуется согласие банка. Дополнительно отметим, что перевод долга может быть как прописан в договоре уступки права требования, так и оформлен в виде отдельного документ – законодательно возможны оба варианта, – уточнил Дмитрий Волков.
Юрист посоветовал проверять все уступки, которые были до вас, начиная с основного ДДУ.
– В некоторых случаях уступка права по одному помещению происходит несколько раз. Чтобы на каком-то из этапов сделка не была признана недействительной, следует проверять всю цепочку.
Еще один момент по уступке. Если продавец (цедент) хочет получить все деньги сразу, не дожидаясь регистрации договора об уступке, то по тексту договора в обязательном порядке прописываем условие о задатке, который после регистрации договора засчитывается в счет оплаты. Юрист посоветовал также обращаться внимание на ценув договоре уступки: если первоначальная цена по ДДУ и по уступке отличаются мало, это повод задуматься, бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
Перемены неизбежны? В заключение хотелось бы немного остановиться на планируемых изменениях в закон о долевом участии и отметить, что находящийся в настоящее время на подготовке ко второму слушанию законопроект может существенно изменить ситуацию на рынке долевого строительства. Причина этому – введение системы расчетов между дольщиком и застройщиком через банки с использованием счетов эскроу, а также отсутствие у застройщика возможности напрямую использовать денежные средства дольщиков, которые банк будет выдавать застройщику в форме кредита, что существенно повысит финансовую нагрузку на застройщика и объективно повлечет удорожание строительства.
Другой спорный момент – это предлагаемая в обозначенном законопроекте способ обеспечения ответственности застройщика через поручительство, со стороны других юридических лиц с объемом суммарного капитала не менее 1 млрд.руб., что может способствовать созданию откровенно мошеннических схем в рассматриваемой отрасли, при которых поручитель будет выступать гарантом ответственности неограниченного множества застройщиков.