В ближайшие годы ситуацию на российском рынке жилья будут определять не только цены на нефть, но и демография. Взрывной рост объемов застройки сойдет на нет естественным образом, считает аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
– Михаил, в недавних публикациях и выступлениях, посвященных прогнозным сценариям развития рынка жилья, вы постоянно говорили о том, как на него влияет демография. К чему бы это?..
– Давайте сразу условимся: то, о чем мы будем говорить, – не страшилки для населения и девелоперов, а только повод для дискуссий. Мы хотим, чтобы люди, принимающие решения, видели тенденции и могли корректировать планы.
– Что же нас все-таки ждет?
– Все эксперты в той или иной степени связывают ситуацию на рынке жилья с макроэкономической конъюнктурой: приростом ВВП, ценами на энергоносители, ситуацией в кредитно-финансовой сфере... Мы анализировали демографическую ситуацию в России, рассматривая ее как базу для прогнозов развития рынка жилья. Результаты получились интересными. Возрастной состав покупателей жилья меняется – и сегодня это именно то, с чем девелоперам жилищных проектов нужно начинать считаться.
– На чем основан такой вывод?
– Ключевой момент тот, что доля семей, которые решают первичные жилищные вопросы, то есть покупают первое жилье, – резко снизится. Почему? Все просто. По данным наших застройщиков, основные покупатели квартир сегодня – это те, кто родились в советское время. Наибольшую активность в последнее время проявляли приобретатели до 35-40 лет. Но при этом и граждане старшей возрастной категории также обычно покупали жилье для детей – то есть двадцатилетних. Получается, в последние годы основной группой, формировавшей значительный объем спроса, были молодые люди, приобретавшие первое жилье.
– И, надо полагать, застройщики шли навстречу этой аудитории – ограниченной в средствах и нетребовательной к качеству?
– Не только шли навстречу, но и попадали от нее в зависимость. Предложение квартир в новостройках смещалось в сторону сверхмалогабаритных квартир, городских окраин и проектов, завернутых маркетологами в оболочки «молодежных» форматов. Это уже сегодня привело к серьезным диспропорциям в территориальном развитии. Дальше будет еще сложнее.
– Но «молодежные» проекты продолжают и сегодня выводить на рынок.
– Это как раз и показывает инерционность рынка: продавцы предлагают продукт, который был успешен в предыдущие пять лет. Но уже сейчас, по крайней мере в Екатеринбурге и других крупных региональных центрах, пик спроса на такие предложения позади.
– Что все-таки говорит статистика?
– Смотрите сами. Сейчас основными приобретателями жилья самых демократичных форматов становятся люди, которые родились уже не в 1980-х, а в 1990-х годах. Это немногочисленное поколение. Так, в соответствии с данными Росстата, в настоящее время в возрастной структуре населения представители самой активной аудитории (от 20 до 35 лет) – это около 34 млн человек. Далее обращаемся к прогнозам Росстата: к 2020 году таковых будет 29 млн, к 2025-му – 24 млн. Иными словами, самая мобильная и непритязательная к качеству жилья аудитория застройщиков в процентном выражении уменьшится на треть.
– Подтверждаются ли ваши выводы данными застройщиков?
– Сдвиги в потребительских предпочтениях покупателей еще не столь заметны. Важен другой момент. Мы мониторим рынок и видим, что в некоторых домах, сданных в эксплуатацию в последнее время, почти все трехкомнатные квартиры реализованы, но осталось немало зависших студий и однокомнатных квартир. А ведь еще недавно такое жилье расхватывалось как горячие пирожки. Это уже новые реалии, точнее, только их часть. Ни для кого не секрет, что во многих городах после кризиса рынок малогабаритного жилья рос очень быстро и к настоящему моменту оказался насыщенным. Пока это только проблема переизбытка предложения. Но в ближайшее время проявится и фактор снижения спроса – который как раз и обусловлен изменившейся демографической ситуацией.
– Насколько велика вероятность изменений?
– Они неизбежны. Мы ведь не можем вернуться в 1990-е годы и нарожать больше детей. Другое дело, что к изменениям надо готовиться и учитывать их.
– Теоретически острота проблемы может быть сглажена за счет миграции. Некоторые застройщики делают на нее ставку.
– Важно понимать, что подразумевается под миграцией – переезд людей из ближнего зарубежья или из райцентров в мегаполисы. Иммиграционные процессы зависят от внешнеполитического фона и макроэкономических показателей – в том числе и в сопредельных государствах. Здесь все сложно. Что касается внутренней миграции, то и ее резервы для региональных центров также по большей части исчерпаны. Крупные города по-прежнему привлекательны для молодых и мобильных, желающих выбраться из отдаленных райцентров, – это факт. Но переезжать некому: ведь в глубинке тоже ощущается эхо демографического спада 1990-х годов.
– Итак, на сцену выходит поколение со своими вкусами, мечтами о своем доме и, увы, не слишком большими возможностями. Как это будет отражаться на структуре спроса?
– Я бы не стал делать преждевременных выводов. Мы уже сказали, что в последние годы рынок рос за счет тех, кто еще застал советское время. Согласно нашей версии, это же поколение – относительно многочисленное и еще вполне активное – и дальше будет задавать тренд, корректируя его в сторону улучшения жилищных условий. Но у них уже другие потребности. Например, у того, кто недавно приобрел жилье на периферии, может возникнуть желание перебраться поближе к центру. Инфраструктурное развитие новых территорий в большинстве случаев решительно отстает от темпов строительства жилья.
– Многие из тех, кто обзавелся семьей, предпочтут просторное жилье на окраинах?
– Да, но для этого застройщикам опять-таки нужно предлагать проекты других форматов. А делать это все сложнее: если переуплотненный район уже сложился, «разуплотнить» его не получится. Таким образом, беспрецедентный рост объемов жилой застройки городских окраин, который наблюдался в крупных региональных центрах, будет естественным образом остановлен: «бессемейные» решили свои первичные жилищные вопросы, а семьи с детьми переезжать в малогабаритки за околицей не будут. В любом случае сегодня можно с уверенностью говорить, что девелоперам пора отказываться от конвейерного воспроизводства малогабаритного жилья на периферии.
– Но перенасыщение предложения в самом демократичном сегменте совершенно не означает роста спроса в более дорогих. И будут ли у сегодняшних покупателей малогабариток реальные возможности перебираться в трех- и четырехкомнатные квартиры – тоже большой вопрос…
– Да, конечно, соответствие желаний и возможностей покупателей сбрасывать со счетов нельзя. Мы ведь все помним, как в советские времена большие и дружные семьи, мечтая о просторной трешке, почти всю жизнь проводили в общагах или ютились в хрущевках со смежными комнатами, по очереди отдыхая друг от друга на дачных сотках. Повторения такого сценария, самого пессимистичного для рынка жилья, исключать, к сожалению, нельзя. Потому что общий тонус и объем рынка все-таки зависит от макроэкономического фона. Демография – всего лишь корректировка структуры.
– Бывают моменты, когда мы слышим множество безапелляционных суждений о том, куда двинется рынок. Сейчас большинство специалистов осторожно говорят о наиболее вероятных сценариях, рисках, возможностях...
– Действительно, в прогнозном уравнении сегодня слишком много неизвестных макроэкономических величин, определяющих, будет ли рынок расти или стагнировать. Но то, что структура спроса будет меняться, – это факт. Поэтому мы предлагаем девелоперам не только учитывать объемы и валовые показатели, но и постоянно задавать себе вопрос «Для кого мы строим?». Не исключено, что именно ответ на этот вопрос заставит некоторых инвесторов думать не о других сегментах рынка жилья, а об освоении новых сфер – например, промышленности или сельского хозяйства. В любом случае мы оказались перед демографической ямой, перед которой нужно аккуратно притормозить и подумать, как ее объезжать.