В России тысячи жилых домов сдаются позже, чем обещают застройщики в момент заключения договора с покупателями. Чтобы не попасть в ловушку долгостроя, нужно знать главные признаки того, что у компании возникли проблемы с возведением дома.
Для начала – что такое долгострой? Принято считать, что это объект, срок сдачи которого нарушен более чем на один год.
Но в законодательстве никакого определения на сей счет нет. Более того, 214-ФЗ «О долевом строительстве…» запрещает девелоперам задерживать срок сдачи объекта более чем на два месяца.
За каждый день просрочки сверх этого компания, продающая квартиры по договорам долевого участия (ДДУ), должна платить дольщикам пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ за каждый день просрочки. До 2016 года ставка рефинансирования устанавливалась на каждый год; теперь она равна ключевой ставке ЦБ, которая может меняться в течение года.
Рассчитать сумму пеней нетрудно по формуле. Пени начисляются за каждый календарный день просрочки. Так, если квартиру вам должны были передать 27 октября, то расчет начинается с 28 октября. Последним днем отсчета считается день, когда квартира вам передана по акту. Именно поэтому очень важно, чтобы в ДДУ был указан не абстрактный срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи дольщику – например, «третий квартал», а конкретная дата – скажем, «до 7 июня 2017 года».
Итак, формула для расчета пеней (П) такова:
П = З Ч Д Ч КС/(100 Ч 150)
где З – сумма задолженности (то есть стоимость вашей квартиры);
Д – количество дней просрочки (рассчитывается с даты наступления задолженности и до даты погашения включительно);
КС – процентная ключевая ставка ЦБ РФ, действующая в период просрочки.
Сейчас ставка ЦБ составляет 10,5%. То есть если вы заплатили за квартиру 3 млн руб. и срок задержки передачи ключей составил полгода (180 дней), то за это время застройщик должен вам заплатить неустойку в размере 378 тыс. руб. – по 2,1 тыс. руб. в день. Правда, взыскать их вы сможете только после окончания строительства.
Сумма немаленькая, поэтому застройщики стремятся обезопасить себя. И отсюда – первый из рассматриваемых признаков долгостроя.
Первый признак – много изменений Большинство жилых многоквартирных домов строится по 214-ФЗ – примерно 70-80% по всей стране. И нередки случаи задержки срока сдачи объекта в эксплуатацию по сравнению с первоначально заявленной датой. Но у застройщика есть способ не платить пени за просрочку – изменить срок сдачи. Компания добивается, чтобы чиновники разрешили ей скорректировать разрешение на строительство с новыми сроками, и предлагает дольщикам подписать дополнительные соглашения к договорам долевого участия. В этих допсоглашениях либо вообще отсутствуют какие бы то ни было штрафные санкции для застройщика, либо, чтобы задобрить дольщиков, прописана мизерная сумма штрафа, очень далекая от той, которую компания заплатила бы как пени по закону.
Отметим: само по себе изменение сроков в разрешении на строительство не освобождает застройщика от обязанности уплатить неустойку. Но если дольщик согласился подписать допсоглашение к ДДУ, признав, что готов ждать завершения строительства дольше, чем было указано в первоначальном договоре, то законных пеней такому покупателю уже не дождаться. Ну, за исключением того случая, если застройщик снова не уложится в срок.
Такие изменения в разрешение на строительство могут вноситься бесконечное число раз – закон этого не регламентирует. Обычно власти продлевают срок со штрафными санкциями для застройщика, то есть в муниципальный или региональный бюджет он штраф заплатит. Впрочем, если у него с властями «особые» отношения, то и этих неприятностей ему удастся избежать.
Итак, прежде чем заключать ДДУ, нужно проверить, когда было выдано первое разрешение на строительство, сколько раз оно корректировалось. Желательно связаться с другими дольщиками и узнать у них, как давно они ждут свои квартиры.
Второй признак – дом не виден Когда до завершения срока сдачи дома по документам время еще есть, нужно понаблюдать за тем, как идет стройка. Например, прийти на площадку несколько раз с интервалом в пару недель. Если дом застрял на одном уровне, то лучше поискать квартиру в другом жилом комплексе.
Однако если стройка идет, то как определить, в нормальном темпе или еле-еле?
В этом деле опять поможет разрешительная документация. Есть, конечно, советы «знатоков», мол, панельный дом должен строиться со скоростью три этажа в месяц, а кирпичный – два этажа. Но ведь очевидно, что одноподъездный дом будет расти быстрее, чем тот, у которого десять подъездов.
Итак, нужно посмотреть, какова площадь будущей новостройки по проектной декларации. Существуют общие нормативы, на основании которых рассчитываются сроки строительства исходя из этой площади. Есть региональные коэффициенты (например, в северных районах здания разрешается возводить чуть дольше), но они отличаются не очень значительно.
Третий признак – небывалая щедрость Застройщики часто устраивают всевозможные акции, чтобы привлечь дольщиков: распродажи, скидки к Новому году, к 8 Марта, ко дню рождения компании и пр. Предлагают бонусы тем, кто покупает вторую и третью квартиры, приводит покупателей-друзей. Однако всему есть предел. Разовые акции со скидками 15-20% – приятный сюрприз. Но если вы обнаружили, что такие аукционы неслыханной щедрости – норма для компании или что она продает жилье в разы дешевле, чем оно стоит в среднем по рынку, то это повод усомниться в надежности такого застройщика.
Чтобы сверить расценки, можно посмотреть средние цены на первичном рынке у независимых экспертов. Например, на сайте BN.ru.
Продажа жилья по заниженной стоимости может означать, что застройщик стремится быстро реализовать все квартиры и обанкротиться. Либо он знает, что у него могут возникнуть проблемы с завершением строительства (возможно, ему не хотят продлевать срок сдачи объекта). Либо квартиры в этом доме не пользуются спросом по каким-то причинам (скажем, из-за близости к вредным промышленным предприятиям).
Иными словами, такой объект или уже стал долгостроем, или верный кандидат на это звание.
Четвертый признак – подозрительная ротация Этот показатель связан с предыдущим: если подрядчики на стройплощадке сменились более чем дважды за период строительства, то, скорее всего, они недовольны условиями работы. В кризис ни один подрядчик не откажется от контракта без веских причин. А главная причина – застройщик не платит подрядчику за выполненную работу.
Проверить это сложно. Но сам факт частой смены подрядчиков – верный признак проблем на стройке.
Пятый признак – невнятность и молчание Застройщик, у которого все в порядке, готов к общению как с потенциальными, так и с существующими дольщиками. Не отказывается встречаться, предоставлять документы, которых требует клиент, подробно разъяснять возникающие у возможного покупателя вопросы. Ведь компания понимает: чем она более открыта, тем выше к ней доверие, значит, растет вероятность, что посетитель офиса продаж в результате заключит с ней договор.
Но когда на стройке проблемы, то ответы становятся уклончивыми, а за документами предлагают зайти «на недельке». Или вовсе уверяют, что они в порядке, никак этого не подтверждая. Например, вы хотите узнать, какова общая площадь дома, а на сайте застройщика проектной декларации нет – указано, что она предоставляется по требованию при посещении офиса компании. В офисе же вдруг оказывается, что ответственный за ее поиски сотрудник сейчас в отпуске или на больничном.
Впрочем, пока вы не подписали договор, застройщик с вами может быть ласков, как нянечка в детском саду. Но поинтересуйтесь у тех, кто уже купил у него квартиру, в каком тоне проходят их переговоры. Манера общения может принципиально отличаться. Обычно это легко узнать, поискав в интернете форумы покупателей жилья этой компании. Они в своих рассказах не скрывают, сколько месяцев или даже лет ждут передачи ключей и как застройщик исполняет свои обещания погасить неустойку по просрочке.
Обнаружив разницу в манере общения, лучше обратитесь к другому застройщику.
Итог: лучше долгая проверка, чем долгая стройка Почти все сказанное применимо как для объектов, строящихся по 214-ФЗ, так и для тех, что возводятся по схеме жилищного кооператива. Правда, есть существенный нюанс: срок сдачи кооперативного дома может переноситься много раз и застройщик не должен платить покупателям штрафы. Они законодательством не предусмотрены. Но это не отменяет правила: прежде чем вступать в кооператив, нужно выяснить, не просрочена ли сдача дома, сколько раз срок сдвигали и как при этом вела себя компания.
В любом случае не стоит принимать решение о заключении договора за один день. Лучше потратить время на проверку надежности застройщика, чем потом месяцы или даже годы ждать передачи ключей.