Почти у каждого человека или семьи рано или поздно возникает потребность поменять квартиру на новую, которая бы отвечала потребностям сегодняшнего дня. Вариантов купить квартиру побольше или лучшего качества сейчас довольно много – это может быть и новая квартира в строящемся доме, и в уже существующем. Поменять квартиру на другую можно как с помощью кредита или накопленных средств, так и воспользовавшись популярной ныне программой «Квартира в зачет». О многообразии вариантов нам рассказали эксперты в сфере недвижимости.
Договор мены или продажа со встречкой?
Как утверждает заместитель директора компании «Адвекс-Приморский» Людмила Ермолаева, обмены как таковые ушли в советское прошлое, сейчас же переезды организуются по-другому. «Поменять квартиру на другую можно по договору мены, но возникает множество нюансов. Во-первых, надо, чтобы кто-то в подходящей квартире, скажем, Приморского района захотел переехать в Невский. Во-вторых, та квартира в Приморском районе, которая меняется на Невский, не только должна понравиться вам, но и ваша квартира должна понравиться хозяевам квартиры из Приморского района. И в довершение всего обе квартиры должны иметь равное количество сособственников (доля меняется на долю)», – поясняет Людмила Ермолаева.
Эксперт рассказывает о более распространенном способе поменять квартиру – продаже со встречной покупкой, когда одномоментно проходят две сделки: продажа квартиры в одном и покупка в другом районе. «Представьте себе, что тот, кто хочет купить вашу квартиру, продает свою и добавляет ипотечный кредит. Те, кто продает вам квартиру в Приморском районе, хотят, к примеру, разъехаться. Так формируются цепочки. Конечно, чем короче цепь, тем интереснее, но зачастую цепи разрастаются до весьма солидных размеров, и в одной связке оказывается несколько банков с ипотечными кредитами, где-то закрадываются субсидии, сертификаты и прочие безналичные средства. При наличии несовершеннолетних сособственников привлекаются органы опеки, а это вообще “припев от другой песни”. Все надо собрать, как конструктор, проработать нюансы, согласовать действия всех участников. И это не считая того, что у каждой квартиры свои документы, вносящие определенные изменения в схему реализации обменной цепочки», – объясняет Людмила Ермолаева.
Новая квартира – с доплатой Существует и другой путь поменять квартиру – продать старую квартиру и купить с доплатой другую в новом доме. «Можно приобрести квартиру своей мечты на стадии строительства. Здесь самым интересным вариантом представляется следующий: имеющиеся средства плюс ипотечный кредит – в стройку. По готовности переезжаете и продаете старую квартиру, тем самым гася досрочно кредит. При этом, если ранее вы не пользовались налоговыми вычетами при покупке, можно получить вычет со стоимости квартиры до 2 миллионов на каждого собственника и вычет с процентов, уплаченных банку, в сумме до 3 миллионов. Вряд ли до досрочного погашения вы проплатите процентов банку больше 3 миллионов, так что считайте – со всех процентов», – делится опытом Людмила Ермолаева.
Чтобы поменять квартиру на более просторную и новую, можно продать свою, переехать в съемное жилье и ждать окончания строительства. «Это имеет смысл только при отсутствии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних или если есть родственники, которые готовы их зарегистрировать (прописать) в своем жилье. С несовершеннолетними сособственниками – вообще целая история. И выгоден такой вариант только на начальной стадии строительства, когда цены еще относительно низкие – тогда, возможно, стоимость вашей квартиры и имеющиеся накопления покроют расходы на покупку новой квартиры и съем промежуточного жилья», – советует Людмила Ермолаева.
Бывает, что желание поменять квартиру на более просторную возникает еще до того, как вы получили ключи от своей небольшой квартиры. «Если вы планируете поменять квартиру, купленную ранее у застройщика, на квартиру большей площади, все очень просто. Обращаетесь в отдел продаж к вашему менеджеру, выбираете с ним и резервируете новую квартиру, пишете заявление на имя директора с просьбой расторгнуть старый договор без штрафных санкций в связи с переходом на квартиру большей площади. При положительном решении оформляете одновременно с новым договором соглашение о расторжении старого ДДУ, доплачиваете разницу и ждете с регистрации ваш новый ДДУ», – рассказывает руководитель группы менеджеров компании «Норманн» Сергей Евсиков.
Застройщики помогут поменять квартиру Сейчас на рынке недвижимости существует программа, которая значительно упрощает процесс обмена старой квартиры на новую. Чтобы поменять квартиру, можно воспользоваться программой «Квартира в зачет». Точное название и условия программы могут различаться в зависимости от выбранного застройщика. «Программа “Зачет без забот” разработана для помощи потенциальным дольщикам в улучшении жилищных условий. Особенностью программы является длительное бронирование новой квартиры (до трех месяцев), что невозможно в случае самостоятельной реализации имеющейся у клиента недвижимости. Бронируется не только наличие квартиры, фиксируется и стоимость. Застройщик заинтересован продать имеющуюся у клиента квартиру по максимально возможной рыночной цене, так как вырученные средства идут на приобретение новой квартиры», – утверждает начальник отдела вторичной недвижимости Normann Мария Жигунова.
По словам г-жи Жигуновой, поменять квартиру по данной программе приходят инвесторы, которые уже приобрели квартиру и планируют совершить переуступку. Клиенту достаточно выбрать новую квартиру, доверив продажу приобретенного ранее объекта недвижимости застройщику. Инвестор приезжает только на подписание двух договоров: ДДУ на новую квартиру и цессии, после чего забирает прибыль от инвестиции.
«Программа “Зачет без забот” актуальна, интерес к ней растет. Для многих семей наша программа является единственной возможностью для улучшения жилищных условий. Сегодня клиенты понимают, что затраты и сложности, связанные с краткосрочной арендой в ожидании окончания строительства, не сопоставимы с экономией при выборе в пользу строящегося дома. Владельцы комнат в коммунальных квартирах обрели шанс купить отдельную жилплощадь. Компания Normann работает с субсидиями, что особенно актуально для сегмента коммунальных квартир», – утверждает Мария Жигунова.
Дополнительная скидка – 13% Директор по маркетингу холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин говорит, что «Квартира в зачет» – одна из наиболее популярных схем оплаты на рынке недвижимости. «В нашей компании ею могут воспользоваться как владельцы квартир на вторичном рынке, так и участники долевого строительства, желающие сменить своего застройщика на “Северный город” или RBI. В зависимости от конкретной жизненной ситуации они хотят либо увеличить имеющуюся жилплощадь, либо, наоборот, вместо одной большой квартиры приобрести две маленькие», – утверждает Михаил Гущин.
По словам эксперта, в зачет могут идти самые разнообразные варианты недвижимости – от небольших студий до частных домов. Как правило, на реализацию уходит от трех до пяти месяцев. Поменять квартиру можно, заключив сделку на рыночных условиях, по цене, которую заранее обговорили с владельцем. «Еще на этапе продажи клиент может выбрать новую квартиру в нашей компании, забронировать ее, заключить договор, получить скидку до 13% и отсрочку по внесению суммы, которая у него появится после реализации имеющейся недвижимости. При этом мы гарантируем полный возврат денежных средств, внесенных по договору долевого участия, в случае если клиент передумал продавать свое жилье или оно не нашло своего покупателя в установленный срок», – поясняет Михаил Гущин.
Район меняют нечасто По данным агентства «Петербургская Недвижимость», 3/4 сделок по обмену квартир внутри одного класса жилья происходит в пределах одного района города. «Покупатели хотят поменять квартиру, улучшив свои жилищные условия, при этом не меняя привычное окружение. Размер доплаты в случае обмена квартир в домах “новой вторички” составляет не менее 1,5 млн рублей, а, к примеру, в случае обмена жилья в домах категории “старая панель” – 1 млн рублей и выше», – утверждает генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
По словам Сергея Дроздова, чаще всего обмен происходит с комнат на «однушки» либо с однокомнатных квартир на двухкомнатные. Размер доплаты также зависит от локации, в которой расположена та или иная квартира. В том случае, если обмен подразумевает покупку квартиры с большей площадью, но в менее престижном районе, размер доплаты может составить 700–800 тыс. рублей.