Квартиру в новостройке можно купить не только напрямую у застройщика – в некоторых случаях представляется возможность обратиться в риелторское агентство и совершить сделку там. Разбираемся, придется ли в этом случае тратить дополнительные деньги, какой вариант безопаснее и предпочтительнее, а также выясняем – где реальнее получить скидку
Выбор есть?
На рынке новостроек есть три схемы продажи квартир. Некоторые застройщики самостоятельно реализуют свою недвижимость, у них функционирует собственный отдел продаж. Второй вариант – застройщик отдает права на продажу квартир риелторскому агентству (одному или нескольким). Также существует смешанная схема продаж, когда квартиры продаются и у застройщика, и у привлеченных риелторских агентств.
Так что иногда купить квартиру напрямую у застройщика вообще не представляется возможным. Обычно сделку с девелопером реальнее всего совершить на начальных этапах строительства. Но иногда с самого старта продаж застройщик снимает с себя задачу по заключению ДДУ.
Разоблачение мифа
Цена квартиры и затраты в целом на покупку жилья будут одинаковые при любом из перечисленных вариантов. При этом многие считают, что риелтор выступает посредником, а потому берет себе процент с продажи. Однако комиссионные агенту платит застройщик – именно он заинтересован в высоких темпах продажи, а не покупатель. Иначе все риелторы, работающие с «первичкой», остались бы без работы. Таким образом, сэкономить на риелторской комиссии не получится.
Но иногда в агентстве покупатель все-таки платит побольше, чем в строительной компании – при условии предоставления ему дополнительных услуг. Это может быть регистрация договора и/или оформление права собственности. В этом случае покупатель оформляет у нотариуса доверенность на сотрудника агентства и лишает себя «удовольствия» посещать отделение Росреестра или МФЦ. Цена покупки будет разниться именно на стоимость такого агентского договора. Иногда в него входит также стоимость бронирования квартиры. Но рекомендуем читать внимательно конкретный договор: какие услуги в него входят, какую ответственность за неисполнение обязанностей несут обе стороны и так далее. И, конечно, оценивать – нужен ли он вам в принципе. Цена такого договора – порядка 30 тыс. рублей.
Преимущества застройщика
У застройщика можно получить самую актуальную информацию об объекте. Менеджеры по продажам лучше знают различные нюансы – например, информацию о владельцах земельного участка, на котором строится объект. Они могут сходу ответить, на какую сторону выходят окна нужной квартиры. Информацию о технологии и материалах строительства тоже больше шансов получить именно у застройщика. Но самое главное – менеджеры по продажам от застройщика всегда в курсе, когда ожидается повышение цен на недвижимость и насколько оно будет значительным. Свежие новости о стройке также нужно добывать именно здесь.
Еще один большой плюс офисов продаж от застройщиков – то, что они часто расположены непосредственно на объекте. Но если реализацией занимается исключительно риелторское агентство, тогда «в полях» будет его офис. Возможность лишний раз зайти на объект, проконсультироваться там с менеджером, узнать новости о ходе стройки – дорогого стоит.
Преимущества агентства
В агентство хорошо идти, когда не уверен, какая именно тебе новостройка подходит. Сейчас на рынке изобилие проектов даже в одной локации – масштабных, привлекательных, поэтому выбор сделать действительно тяжело. В агентстве есть возможность изучить большую базу объектов от разных застройщиков, сравнить цены, условия оплаты. Работа риелтора – трезво рассказать о плюсах и минусах нескольких понравившихся проектов, задать важные уточняющие вопросы покупателю, которые помогут в итоге не ошибиться с покупкой. Ведь сделка предстоит большая и, без преувеличений, важная.
Кроме того, как уже было сказано, в агентстве есть возможность получить несколько услуг в одном месте. Например, в крупных агентствах работают ипотечные брокеры. Они помогут правильно заполнить заявление на ипотеку, рассчитают примерную сумму, на которую получится взять кредит, состыкуют клиента с конкретным менеджером банка. Также риелторы предлагают покупателю возможность регистрации ДДУ и оформление права собственности – застройщик предлагает эти услуги далеко не всегда.
Стоит сказать еще вот о чем. Около 60% покупателей квартир в новостройках – владельцы «вторички». Для них важно как можно быстрее совершить альтернативную сделку – продать свое жилье и купить строящееся. И риелторы могут оказать услугу «взаимозачет». Они выполнят оценку квартиры, возьмут в реализацию недвижимость на «вторичке», а также забронируют подходящий вариант в новостройке. Конечно, надо опять же смотреть на условия, по которым совершается trade-in: иногда бронь ставится на очень ограниченный промежуток времени; продать так быстро квартиру на «вторичке» получится только с хорошей скидкой. Но ведь владельцу это невыгодно – всегда хочется выручить за свое имущество как можно больше. Тем не менее агентство возьмет на себя в этом случае организацию сделки, сбор всех необходимых документов, осуществит государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности.
Таким образом, к риелторам имеет смысл обращаться в тех случаях, когда сомневаешься, где покупать. Или предстоит непростая многоступенчатая «альтернатива». Или есть острое нежелание заниматься бюрократическими процедурами.
У кого надежнее?
Крупные риелторские компании проверяют документацию на новостройку перед реализацией. Портить себе репутацию им не хочется. Но ответственность за выполнение обязательств по сдаче дома в срок, качеству строительства несет исключительно девелопер – в агентском договоре прописано только оказание информационных услуг и услуг по оформлению документов. Дать дополнительную гарантию от недостроя риелтор не может. Так что проверить, насколько проект надежный, нужно самостоятельно: запросить разрешение на строительство, проектную декларацию, ТУ на коммуникации, документы на земельный участок.
Все вопросы по стройке решать придется непосредственно с застройщиком – об этом важно помнить. Но риелтору тоже можно звонить, спрашивать, интересоваться – какими темпами идет строительство, не отстают ли рабочие от графика, все ли в порядке.
Хочу скидку!
Одно из важных преимуществ покупки квартиры напрямую у застройщика – возможность получить скидку, а также договориться о более гибких условиях покупки. Например, обсудить вариант с рассрочкой. Можно, конечно, рассчитывать, что посредник, то есть риелтор, свяжется по этому вопросу с застройщиком и договориться. Но кто в этом заинтересован больше – сам покупатель или агент? Поэтому все же шансы получить индивидуальную скидку будут выше при обращении напрямую к девелоперу. Особенно это актуально, если выбран комплекс бизнес и элит-класса.
При этом все массовые акции будут доступны и через риелтора – здесь разницы нет, к кому обращаться. Чаще всего в этом случае можно получить скидку в размере 5-10% от ранее заявленной цены на квартиру, что также приятно.