На фоне возросшего объема относительно недорогих новостроек многие решают продать квартиру в старом жилом фонде, чтобы приобрести более современное жилье. Однако зачастую в процессе такого обмена возникают непредвиденные сложности. Редакция IRN.RU разобрала три реальных ситуации и попросила экспертов поделиться рекомендациями, которые будут полезны тем, кто решил пойти на такую сделку.
Две на две
Анастасия и Дмитрий живут в двухкомнатной квартире в районе Зябликово, мама и бабушка Анастасии – в трехкомнатной квартире в том же районе. Вместо существующего жилья квартир обе семьи хотят купить две квартиры в новостройке, причем в одном жилом комплексе, поближе друг к другу. Они подобрали вариант в ЖК «Домашний» в Марьино. Проблема в том, что, если продать обе квартиры сразу и купить две новых, в ожидании окончания строительства придется тратить слишком много на аренду двух квартир. А снимать одну квартиру на всех не получится, поскольку в обеих семьях есть животные.
Согласно онлайн-калькулятору стоимости квартир от IRN.RU, «двушка» молодой семьи на вторичном рынке сейчас стоит около 6 млн рублей, трешка старшего поколения – 10,5 млн. Выбранные квартиры в новом проекте продаются за 7,5 и 9,5 рублей соответственно.
Застройщик обещает достроить их во II квартале 2018 года. То есть с учетом выдачи ключей и ремонта ориентировочный срок переезда – начало осени 2018 года.
Нужно учитывать, что за время строительства цены на новостройку могут вырасти, а на «вторичку», напротив, просесть. Из-за этого возможны финансовые потери, причем разные – в зависимости от того, какую квартиру продавать и покупать раньше.
Если просчитать возможные потери, самым выгодным получается как раз вариант с одновременной продажей обеих квартир и покупкой альтернативных вариантов в новостройке. За вторичное жилье обе семьи выручат 16,5 млн рублей, на покупку нового уйдет 17 млн рублей. На недостающие 500 000 рублей можно взять потребительский кредит на 5 лет с ежемесячным платежом 15 000 рублей. «При этом снимаем две квартиры (30 000+40 000) на полтора года. В результате первые полтора года клиенты оплачивают ежемесячно 85 000 рублей. И при получении ключей остается только ежемесячный платеж 15 000 всего лишь на 3 года», - говорит Екатерина Никитина, руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон».
Правда, нельзя забывать о рисках. «Я бы не рекомендовал такой вариант в любом случае, даже если бы не было проблем с арендой, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Покупка квартиры в новостройке – это всегда риск, поэтому не стоит продавать обе квартиры сразу, лучше сделать это последовательно: продать одну из квартир и купить в новостройке, а после окончания строительства разменять вторую квартиру на готовое жилье в новом проекте».
Если поступать таким образом, нужно определиться, какую квартиру продавать первой. По словам руководителя отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елены Мищенко, квартиры в ЖК «Домашний» к окончанию строительства могут подорожать на 8-12%, а вторичная недвижимость за то же время может подешеветь примерно на 10%.
Так, если продать сначала двухкомнатную квартиру, на аналогичную квартиру в обозначенной новостройке придется взять ипотеку на 1,5 млн рублей. При сроке кредита 15-20 лет семья будет платить 20 000 - 23 000 рублей в месяц. Аренда однокомнатной квартиры в спальном районе обойдется в 25 000 - 30 000 рублей, то есть общие ежемесячные затраты составят 45 000 – 55 000 рублей. «За год расходы на аренду и кредит составят в среднем 500 000 - 700 000 рублей, что в принципе сравнимо с разницей между купленной новостройкой и квартирой по окончании строительства, - говорит эксперт. - Готовая трехкомнатная квартира, исходя из стоимости 9,5 млн, думаю, будет стоить в среднем 10,3-11 млн. В случае, если «вторичка» снизится на 10% и будет продана за 9,5 млн, то придется взять еще один кредит в размере 1-1,5 млн рублей. То есть в этом случае семья за год потратит 500 000 - 700 000 рублей и далее, после вселения в новые квартиры, будет нести бремя кредита (кредитов) в размере 20 000 - 38 000 рублей ежемесячно».
Если продать сначала большую квартиру, денег хватит на покупку новой «трешки» и останется еще миллион рублей. «Аренда двухкомнатной квартиры в месяц обойдется примерно в 30 000 - 40 000 рублей, то есть затраты на аренду жилья за год составят в среднем 360 000 - 500 000 рублей. Их можно вычесть из денег, оставшихся от продажи квартиры, - отмечает Елена Мищенко. - «Двушка» в готовом доме будет стоить примерно 8,3-8,5 млн рублей. В случае снижения цены на «вторичку», допустим, на 10%, придется взять кредит в размере 2,6 млн рублей, при этом ежемесячный платеж составит 25 000 – 27 000 рублей». Таким образом, этот вариант оказывается более выгодным, чем при первоначальной продаже меньшей квартиры.
Ипотека или ремонт
Семья (муж и жена предпенсионного возраста) живет в трехкомнатной квартире в кирпичной хрущевке в Химках. В сентябре 2014 года они купили квартиру в новостройке в том же районе. Стоимость квартиры – 6,2 млн, первоначальный взнос составил 1,3 млн, еще 4,8 млн взяли в ипотеку – под 12,8% годовых на 12 лет. Ежемесячный платеж по кредиту составляет 67 000 рублей.
В марте 2015 года они выставили на продажу свою «вторичку» – за 7,1 млн рублей, причем было много звонков от потенциальных покупателей. Но в тот момент затянулось строительство новостройки. Семья испугалась, что может остаться вовсе без квартиры, поэтому сняла «вторичку» с продажи.
В декабре 2016 года семья получила долгожданные ключи от новой квартиры. За месяц до этого (в ноябре 2016 года) они вновь выставили на продажу свою квартиру – на этот раз за 7 млн рублей. Квартира до сих пор не продана, в месяц в среднем бывает два просмотра. Потенциальные покупатели либо обременены продажей своей квартиры, которая тоже зависла, либо пытаются сбить цену. С ноября семья снижала цену уже трижды, сейчас она составляет 5,8 млн рублей, при этом в переговорах они готовы дать скидку до 5,6 млн рублей. Опускаться ниже не хотят, поскольку рассчитывают с продажи покрыть остаток долга по ипотеке (4,3 млн рублей) и 1,3 млн рублей оставить на ремонт новостройки.
В целом семья морально готова к тому, что за такие деньги квартира не найдет покупателей и не возражают против того, чтобы продолжать выплачивать ипотеку, оставив себе обе квартиры. Но есть большой риск – все же оба супруга в предпенсионном возрасте и на оплату ипотеки уходит полностью одна зарплата. Если кого-то из них сократят, ситуация может стать критической.
По мнению Олега Репченко, семья совершила типичную для многих продавцов ошибку – вовремя не дала нужную скидку: «Зачастую даже те продавцы, которые идут на дисконт, готовы дать лишь небольшую скидку, которой недостаточно для быстрой продажи. В результате они теряют и время, и деньги, поскольку цены на вторичную недвижимость продолжают снижаться. Если бы они сразу выставили квартиру на продажу за те же 5,6 млн рублей, возможно, еще в ноябре они бы нашли покупателей. Но даже если бы тогда пришлось продавать дешевле, они бы раньше избавились от выплаты ипотеки».
Сейчас эксперты рекомендуют все равно продавать квартиру с дисконтом, а не ждать, поскольку роста цен не предвидится. «Вопрос, насколько снижать цену – настолько, пока не купят, если квартиру действительно хотят продать в обозримом будущем, - отмечает генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. - Стоимость в 5,6 млн рублей меньше заявленной только на 3%. В Химках в схожих домах (кирпичная хрущевка) есть предложения и по 5,2 млн рублей за трехкомнтаную квартиру. Это уже составляет дисконт в размере не менее 10% от 5,8 млн рублей».
Этих денег не хватит на обе цели: покрыть ипотеку и сделать ремонт. При этом мнения экспертов по поводу того, что стоит делать в первую очередь, разошлись. Олег Репченко считает, что сначала стоит сделать ремонт, а ипотеку покрыть частично: «Тут дело не столько в выгоде, сколько в комфорте, ведь в «голой» новостройке жить нельзя. При этом платежи по ипотеке в любом случае снизятся, поскольку останется выплатить менее 500 000 рулей по кредиту».
Владимир Каширцев считает, что имеет смысл полностью погасить ипотеку, а ремонт делать постепенно по мере появления средств. В это время можно снимать квартиру. «Во многих случаях получается, что сумма затрат на аренду и выплату процентов сопоставима. Только в случае ипотечного кредита еще дополнительно накладывается выплата основного тела кредита. Таким образом, представляется более выгодным погасить полностью ипотеку и снимать квартиру, спокойно делая ремонт. Вряд ли срок ремонта будет сопоставим со сроком ипотечного договора», - считает эксперт.
Если все же семья решит не гасить ипотеку или вовсе подождать с продажей собственной квартиры, имеет смысл перекредитоваться. «Сейчас банки предлагают возможность «перенести» ипотеку с одного банка в другой с уменьшением процентной ставки. Суть в том, что банки открывают программу по переманиваю людей с ипотечными кредитами. Но при этом сниженные условия по ставке распространяются только на клиентов других банков. Так, к примеру, человек перешел из Сбербанка в Райффайзенбанк на ставку 10,9% годовых», - рассказывает Владимир Каширцев.